Правила въезда украинцев в Россию

Стоит ли страховать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке? Какие риски могут возникнуть?

Сколько может стоить такая страховка, и какова будет сумма возмещения при наступлении страхового случая?

Ирина КАРНАЕВА, директор департамента страхования имущества физических лиц компании АльфаСтрахование:
Страховать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, разумеется, стоит. При вступлении в права собственности на объект недвижимости, а также в процессе владения данным объектом, собственник не застрахован от того, что его сделка по приобретению будет признана недействительной вследствие того, что какая-то из предыдущих сделок была проведена с нарушением закона.

Многие думают, что если предыдущие сделки были зарегистрированы, то они не могут быть незаконными. В действительности же мы неоднократно сталкивались с тем, что сделки незаконно заключенные проходили регистрацию в регистрационной палате.

Регистрацию проходили даже квартиры, не подлежащие отчуждению, то есть те, на которые был наложен арест. И дело даже не в том, что кто то умышленно или преднамеренно не внес данные в ЕГРП, причина — в человеческом факторе: кто-то своевременно не забрал документы из суда или своевременно не внес в базу данных, и регистрация сделки недвижимости, неподлежащей отчуждению, прошла.

Кроме того сотрудники палаты, проверяющие наличие документов, не уполномочены проверять их подлинность.
Нужно отметить, что в России правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может компенсировать свои потери и хотя бы частично вернуть себе убытки, наступившие в связи с утратой права собственности на объект недвижимости, работают недостаточно четко. Добросовестный покупатель может всю жизнь гонятся за ответчиком, обязанным по решению суда возвратить деньги за квартиру, и не получить их.
Позволяет застраховаться от подобного ущерба заключение договора страхования риска утраты права собственности, или как принято его называть, титульное страхование.
Объектом страхования является прекращение права собственности страхователя на приобретенное и/или закладываемое недвижимое имущество полностью или частично.
Страховая премия или стоимость страхования зависит от хаpaктера сделки, от того, как давно было получено право собственности, от количества сделок с данным имуществом в ближайшие год или два, срока страхования и составляет от 0,15% от страховой суммы. Страховая сумма по договору может соответствовать действительной стоимости объекта недвижимости, либо залоговой стоимости, если объект недвижимости является предметом залога.

Оксана РАСТРЫГИНА, руководитель отдела аренды агентства недвижимости Азбука Жилья-Беляево:
Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель всегда рискует тем, что в последствии могут обнаружиться какие-либо проблемы юридического и правового хаpaктера, например, не весть откуда появившиеся наследники, сфальсифицированные документы или скрытые продавцом обстоятельства предыдущего приобретения и т.д. Даже тщательная юридическая экспертиза документов перед сделкой может снизить данные риски, однако исключить их в принципе невозможно. А главное, даже если суд вынесет решение вернуть покупателю уплаченные по договору купли-продажи деньги, продавец на тот момент может оказаться просто неплатежеспособным.

И покупатель будет вынужден получать от продавца свои деньги мизерными ежемecячными платежами ближайшие пять-десять лет. Поэтому когда титул, он же — риск утраты права собственности, застрахован, покупатель может чувствовать себя уверенно и не бояться кто-то отберет у него квартиру.

Страховой тариф по данному виду страхования составляет 0,35-0,4% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Соответственно, если застраховать приобретаемую недвижимость на сто процентов от ее рыночной стоимости, то возмещение от страховой компании будет равно рыночной стоимости квартиры.

Эльвира ДЕЙНЕКА, руководитель юридического отдела агентства недвижимости Триумфальная арка:
При наличии определенных обстоятельств сделку по покупке квартиры страховать конечно же стоит. Есть категории рисков, которые сложно предугадать. Например, если сделка совершена гражданином, находившимся в момент ее совершения в состоянии, в котором он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, если квартира неоднократно продавалась, был переход права в порядке наследования, сделка осуществлялась пожилыми гражданами и т.п.

В этих случаях может существовать риск утраты права собственности. При таких сделках рекомендуется пользоваться титульным страхованием.
Страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, лишающее страхователя права собственности. Титульное страхование обеспечит собственнику компенсацию финансовых потерь в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если право на него будет утрачено.
Стоимость страхования составляет от 0,3 до 3,5% в зависимости от срока страхования.
Так что, титульным страхованием можно и нужно пользоваться. Советую выбирать страховую компанию, опираясь на рекомендации, а затем внимательно читать правила страхования.

Кроме того, чтобы не столкнуться с отказом в страховании, документы по выбранной квартире нужно показать в страховой компании до покупки квартиры.

Оправдано ли титульное страхование недвижимости?

Павел Гусев

Позволяет ли титульное страхование свести к минимуму (или к нулю) риски при признании сделки купли-продажи загородной недвижимости (участок+дом) недействительной (ничтожной)? И какая правоприменительная пpaктика по этому вопросу, т.е. есть ли у кого-нибудь информация в скольких случаях из 10 страховая реально выплачивает всю сумму?

P.S: Страховать недвижимость менее чем на 3 года не имеет смысла. (исковая давность по искам и признании сделки недействительной)

Бестолковая это штука, титульное страхование.
Основной минус в том, что установленные сроки исковой давности очень расплывчаты (считается 3 года от момента, когда человек УЗНАЕТ о нарушении его права). А это может и через четыре года ведь случиться?
А платежи по 5-10% в год от стоимости объекта заставляют задуматься.

Кроме того, и в страховой тоже сообразительные ребята сидят и что попало не страхуют.

Что Вы там такое страшное покупаете и не лучше ли поискать другое.

Руслан, это важный аспект, 3 года от момента, когда УЗНАЕТ или ДОЛЖЕН УЗНАТЬ по закону, т.е. от момента регистрации сделки?
Что касается стоимости, то осмотр предложений показывает 0,8-1,5% в год, так что не так и дорого за подстраховку при потере прав на недвижимость (а в среднем около 0.5%).

Павел, 3 года не от момента сделки. А от непонятно какого времени.

Это значит, теоретически когда угодно может вынырнуть какой-нибудь обделенный наследник.
Действительно, обычно суммы за страхование невелики. Я по максимуму взял, для яркости красок.
По поводу вероятности получить деньги от страховой. Придется доказывать, что Вы добросовестный приобретатель.

Докажете ли?

Руслан, поясните пожалуйста для неграмотных Придется доказывать, что Вы добросовестный приобретатель.

Представители страховой будут утверждать, что Вы застраховали объект, зная, что произойдет расторжение.
Добросовестный приобретатель простыми словами — тот, кто не знал и не мог знать о том, что объект мутный.

А Вы, кажется, знаете.

Просто не покупайте опасный объект.

Спасибо, Руслан. Вы наверное меня не так поняли, у меня нет оснований считать, что объект мутный.

Я видел все документы, домовую книгу, заказал проверку юр. чистоты. Просто хотелось бы подстраховаться на случай признания сделки недействительной, т.к. в договоре фигурирует половина суммы (вторая как неотделимые улучшения по расписке).

Возможно я перестраховываюсь и титульное страхование здесь излишне. для этого и решил посоветоваться со специалистами.

Теперь понятно.Пишете в договоре: в случае признания сделки недействительной, продавец обязуется приобрести покупателю аналогичный объект.
Кроме того, при наличии у Вас этих расписок расторгать договор будет бессмысленно уже для продавца. Он же не будет свое налоговое преступление афишировать))

Застраховать же Ваш объект с таким, как у Вас, договором на покупку, боюсь, вообще нереально: либо в пределах суммы, указанной в договоре, либо вскрывается махинация с ценой, и страховая просто откажет. И Вы ну никак не выглядите в такой схеме добросовестным приобретателем.

Средняя стоимость титульного страхования 1 % в год от стоимости объекта. Риск признания сделки недействительной титульное страхование гарантировать не может. А вот выплаты, насколько мне известно, производятся.

Какой процент этих выплат происходит через суд сказать невозможно.

Риск признания сделки недействительной титульное страхование гарантировать не может, а при наступлении какого страхового случая тогда производятся выплаты?

Павел поясняю: в случае если сделку признают недействительной и к ней применяются последствия недействительности сделки, страховая компания выплачивает Вам денежные средства. Гарантий того, что заключив договор страхования сделку невозможно признать недействительной нет.

В общем — говорить сложно, скорее всего, ситуация нормальная, занижение — сплошь и рядом, что обусловленно интеллектом наших законотворцов. Что касается страховки — на пальцах: через три года (не дай Бог!) Вашу сделку признали недействительной, страховая все выплачивает по договору, НО: Вы остаетесь без этого объекта, аналогичные к тому времени дорожают, на выплаченные деньги такой же приобрести нет возможности. Не лучший вариант, по моему частному мнению.

Если Вы произвели проверки, какие только могли, но остались сомнения — привлекайте проверенного специалиста, который зарекомендовал себя на рынке, сдается мне, больше пользы, чем от страховки.

Титульное страхование квартиры. Страхование риска утраты права собственности.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость.
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят.

Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная пpaктика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ. В этой статье сказано, что: Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.

302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее. В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, опытные риелторы лучше знают специфику проведения подобных сделок.

Они каждый день на пpaктике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст.

302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями.

От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

В агентстве недвижимости КРЕДО, при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки. Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи.

При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застраxyйте титул собственности.

Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
— совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий
— заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства
— несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости
— купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права
— купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства
— совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки)
— совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов
— нарушение прав одного из наследников при разделе имущества
— нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры
— совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы.
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по наследству, у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием. Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача подобрать вам такую квартиру и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось!

Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть:
— жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
— нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
— земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
— утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений
— конфискация или арест по распоряжению государственных органов
— выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд
— прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания
— изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость. Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно.

Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость.

Банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно.

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается. В первый год после совершения сделки он максимален.

С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, хаpaктера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита).

Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты агентства недвижимости КРЕДО помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги.

Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

Новости рынка
недвижимости

13.09 Воинский долг важнее супружеского ФСО предлагает отказаться от раздела жилья военных при разводе

Федеральная служба охраны (ФСО) предлагает сделать жилье, приобретаемое военнослужащими в рамках военной ипотеки, неотчуждаемым при разводе. Раздел метров между супругами, по мнению службы, снижает объем государственных гарантий для военных.

03.09 Квадратные метры от А до Я: новая азбука недвижимости 2018 года

К началу нового делового сезона РБК подготовили азбуку. Она нужна, чтобы оценить изменения, которые произошли за последний год в сфере недвижимости, строительства и ЖКХ

17.07

Почему рухнул бизнес Urban Group

Десять лет назад с детства мечтавший о строительстве металлург Александр Долгин задумал сделать в России девелоперскую компанию, которая создавала бы жилые комплексы по западному образцу. Так возникла Urban Group, в итоге ставшая одним из крупнейших застр

Наши партнеры

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Добрый день! Вопрос к московским юристам.

Ситуация такая: я продаю свою квартиру и покупаю две другие (1-шку в ипотеку и двушку деньгами, полученными с продажи моей квартиры).

За 2-шку внесла аванс, но меня беспокоит вопрос ее юридической чистоты. Собственника ни разу не видела.

Он будет только на сделке. Общаюсь только с риэлтором, она все делает по доверенности.

Эта дама-риэлтор даже свой паспорт показывать не хотела, когда предъявляла доверенность, все время копии документов подсовывает, оригиналы предъявляет только после долгих уговоров.

Никаких справок из ПНД и НД они предоставлять не собираются.

Из истории квартиры известно, что в ней всю жизнь жила бабушка, квартира ей принадлежала на основании приватизации в 1993 году. Бабушка эта умерла 04 января 2010г. и завещала чужому человеку квартиру.

ПО СЛОВАМ у нее не было близких родственников. В квартире никто не прописан.

Из документов есть:

— Свидетельство о праве на наследство от 31.08.2010г

— Свидетельство о собственности от 17 сентября 2010г. на этого нового собственника

— Копия паспорта собственника

Есть ли тут повод переживать о неизвестных родственниках, потенциально претендующих на квартиру или еще из-за чего-то?

Как я могу удостовериться в юридической чистоте этой квартиры?

Со второй квартирой (однушкой) вопрос такой же, только там не наследство, а купля-продажа, но в собственности она сейчас меньше 3-х лет. Какие тут подводные камни?

Как ее проверить?

Ответы юристов (12)

Марина, если первая квартира по завещанию перешла в собственность — то тут переживать о возможных наследниках смысла нет, поскольку они здесь ни причём… Единственная проблема может возникнуть, если там зарегистрированы люди, но этот вопрос решается.

По второй квартире — вопросов вообще нет, кроме того, что она может быть предметом спора (например, совместная собственность супругов, которые уже не в бpaке и не разделили имущество)

Уточнение клиента

У меня уже был неприятный опыт с квартирой, поэтому я так переживаю. Меня терзают сомнения:

А оспорить наследство могут?

А если собственник не адекватен, я же его не видела своими глазами. Для меня это риск? Ведь его действия тоже могут признанны недействительными.

Они же отказываются предоставить справки из ПНД и НД. А мои покупатели меня попросили и я предоставила эти справки без проблем.

Как я написала, в квартире никто не прописан.

А как-то можно проверить кто куда был выписан из квартиры?

Как проверить есть ли у собственника квартиры жена или бывшая жена(которая меньше 3-х лет в собственности), на случай, если они не разделили имущество?

15 Марта 2014, 10:07

Есть вопрос к юристу?

Я присоединяюсь к моей коллеге — если квартира прошла через нотариуса и регистрационный орган, то вероятность какого то обмана уменьшается многократно. Я бы только советовал Вам запросить сведения о завещании (либо у собственников, либо нотариуса).

Тогда точно можно быть спокойным.

А оспорить наследство могу?

В РФ оспорить можно все, однако реально это очень тяжело сделать.

А если собственник не адекватен, я же его не видела своими глазами.
Для меня это риск?

Риэлтор действует по доверенности, внизу доверенности стоит фраза дееспособность проверена, следовательно если что все претензии будут к нотариусу.

А как-то можно проверить кто куда был выписан из квартиры

Это уже необходимо обращаться в паспортный стол и брать выписку из поквартирной карточки.

Как проверить есть ли у собственника квартиры жена или бывшая
жена(которая меньше 3-х лет в собственности), на случай, если они не
разделили имущество?

Если это завещание, то жена не имеет право на него претендовать (35 СК РФ)

Уточнение клиента

Я покупаю две квартиры: одна- в собственности на сновании вступления в наследство 4 года назад. Другая – на основании договора купли- продажи, давностью менее 3-х лет.

Меня интересует, что может угрожать моей сделке или в будущем моей собственности. Какие потенциально могут возникнуть проблемы, и как я могу себя заблаговременно подстраховать, проверив квартиру до сделки?

Вопрос о бывших супругах имеет отношение ко второй квартире (которая по договору купли-продажи менее 3-х лет).

Вы написали советовал Вам запросить сведения о завещании (либо у собственников, либо нотариуса) — какие сведения о завещании вы имеете в виду? Я написала, что у меня есть их свидетельство о праве на наследство.

Паспортный стол и брать выписку из поквартирной карточки — я сама могу взять такую выписку или только собственник? Они не хотят собирать для меня никаких дополнительных документов.

15 Марта 2014, 10:42

Только недавно здесь на сайте, у человека возникла такая же проблема, он покупал квартиру и боялся, что в будущем могут возникнуть проблемы. Я посоветовал застраховать сделку от нeблагоприятных последствий (титульное страхование недвижимости), в итоге он так и сделал.

Этот вариант самый надёжный, так как в случае если сделка будет признана недействительное вы вернёте свои деньги назад. Тем более служба безопасности проверит чистоту сделки и продавцов по своим каналам.

— Свидетельство о праве на наследство от 31.08.2010г

Если свидетельство о праве на наследство по завещанию, то никакой иной наследник оспорить сделку не может даже в теории. Ему сначала придется завещание оспорить, что очень проблематично.

Свидетельство о собственности от 17 сентября 2010г. на этого нового собственника

Сейчас 2014 год. За это время документ никем оспорен не был, и уже даже пропущен срок исковой давности, если бы кто-то имел такое намерение. так что отсутствие у покойной родственников, скорей всего вполне достоверно.

Есть ли тут повод переживать о неизвестных родственниках, потенциально претендующих на квартиру или еще из-за чего-то?

О неизвестных родственниках тут переживать особого смысла нет.

Со второй квартирой (однушкой) вопрос такой же, только там не наследство, а купля-продажа, но в собственности она сейчас меньше 3-х лет. Какие тут подводные камни?

Ну тут камни для продавцов в виде налогов. Это проблема не ваша, собственно, а продавца.

Проводите сделку нотариально и проблем не будет. Ни один нотариус в здравом уме и в трезвой памяти не станет проводить сделку с левыми документами или с явно неадекватным человеком. Да и наличие или отсутствие учета в ПНД вообще не основание для отказа от сделки.

Это не недееспособность, когда субъект не отдает отчета в своих действиях. Недееспособность устанавливается только судом.

Здравствуйте! Если квартира не является предметом преступления, либо выбыла из пользования собственника против его воли по истребовать её у добросовестного приобретателя законом не предусмотрено.

Правоустанавливающими документами является право на наследство. Таким образом продает ее наследник, а следовательно по своей воле и получена квартира в наследство.

При покупке квартиры потребуйте у продавца выписки из домовой книги и лицевого счета.

Можете заказать в Росреестре выписку из ЕГРП, из которой Вы увидите информацию о всех собственниках квартиры, о всех переходах права. Это открытая информация для любого лица, госпошлина 200 рублей.

По другой квартире проверяйте те же документы. Выписки из домовой книги, из лицевого счета, правоустанавливающие документы, т. е. договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права.

Закажите выписки из ЕГРП. 400 рублей сумма не большая, а будет все наглядней.

Справки из пнд и пд первый раз слышу чтобы спрашивали. Может у вас такое и пpaктикуют.

Законный и достаточно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а так же справку из Департамента жилищной политики Москвы. По ним можно узнать о собственниках квартиры, не находится ли она под арестом или обременением, залогом или рентой.
Спросите у продавца или его представителя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выписка должна быть свеженькой. Лучше буквально перед сделкой датированная.

Можете ее и самостоятельно получить. Даже не ставя продавца в известность.

Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит:
— наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
— дата подписания выписки, а также исходящий номер
— кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости
— назначение объекта недвижимости
— площадь
— адрес (местоположение)
— данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности)
— вид зарегистрированного права
— зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены
— ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Справка Жилищного департамента содержит:
— кадастровый (условный) номер
— наименование объекта
— назначение объекта
— общая площадь объекта
— жилая площадь
— адрес
— правообладатель
— вид права
— ограничения (обременения)
— лицо, которое запросило справку.

Оплата за выписку из ЕГРП составит для физического лица – 100 рублей.

Оплата справки через Департамент жилищной политики составит: 300 рублей, справка о недвижимости, права на которую зарегистрированы до 31.01.1998 год — бесплатно.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве – мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар?

О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у вторички много. Одно из них – вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру.

Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно.

Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов – нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь – особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение.

Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

• Прямые деньги – один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
• Ипотека – бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
• Одновременная продажа и покупка – к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством.

После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается.

Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое.

Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, – задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки).

Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней.

Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать.

О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи.

Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль – все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап – это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники – все эти моменты важны.

Задача риелтора – выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам.

Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет – выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой.

Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

• Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток – в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
• Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
• Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
• Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

• Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания)
• Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.)
• Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку
• Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно)
• Сумма вносимого аванса
• Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о бpaке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой – кредитный договор).

Передача денег – самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

• Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату
• Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
• Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности.

Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую продают квартиру по доверенности после cмepти собственника при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям.

Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Вы­со­кок­ва­ли­фи­ци­ро­ван­ный спе­ци­а­лист по не­дви­жи­мос­ти по­мо­жет свес­ти воз­мож­ные рис­ки при по­куп­ке вто­рич­но­го жилья к ми­ни­му­му. Ри­ел­тор вы­пол­ня­ет зна­чи­тель­ную часть ра­бо­ты, вре­мя на ко­то­рую обыч­но­му че­ло­ве­ку, за­ня­то­му тру­до­вой де­я­тель­ностью и семь­ей, най­ти слож­но.

Те­ле­фон­ные звон­ки и по­сто­ян­ный мо­ни­то­ринг ва­ри­ан­тов, ве­де­ние пе­ре­го­во­ров, сбор не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, про­вер­ка квар­ти­ры и мно­гое-мно­гое дру­гое – все это ло­жит­ся на пле­чи ри­ел­то­ра.

2019-04-16admin

• tweet