Как правильно купить или продать квартиру, чтобы вас не обманули риэлторы, схемы мошенничества

Вопреки распространённому мнению, при совершении сделок с недвижимостью рискует не только покупатель, но и продавец.

У мошенников есть целый арсенал приёмов, с помощью которых они обманывают как покупателей, так и продавцов квартир. Поэтому очень важно знать о том, какие именно уловки и схемы они используют.

Подозрительные покупатели

Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими псевдопокупателями, которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками.

Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.

Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю.

А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.

Аванс и задаток

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере.

А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается.

Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере.

В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие псевдопокупатели заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в Дypaках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Мошенничество при передаче денег

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми.

Или же покупатель может подсунуть вам куклу.

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней.

А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Если вы боитесь, что покупатель может подсунуть вам фальшивые купюры или заложить куклу в ячейку, в банке стоит заказать проверку подлинности денег и услугу их пересчёта. Тогда вы будете точно уверены, что покупатель вас не обманывает.

Аферы с банковской ячейкой

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется.

Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.

Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.

Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя.

Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Как купить квартиру чтобы не обманули? Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры?

По данным Росреестра, за последний 2018 год признали недействительными 6% сделок с недвижимостью. Это огромная цифра.

Ни риэлторы, ни юристы, ни государство не дают гарантии полной чистоты сделок с недвижимостью. Для того чтобы узнать, как купить квартиру, чтобы не обманули, сначала следует разобрать распространенные виды мошенничества.

Скачать образцы документов

Как купить квартиру вторичку чтобы не обманули?

Существует множество схем обмана при покупке квартиры на вторичном рынке, рассмотрим их основные способы.

Отчуждение квартиры по фальшивому паспорту или доверенности

Одна из самых часто применяемых схем обмана при покупке квартиры – подмена владельца. Злоумышленники арендуют жилую площадь у собственника, находящегося в длительном отъезде или на лечении. При заключении арендного договора снимают копию паспорта владельца, данные используют для оформления фальшивого паспорта.

Паспорт позволяет получить дубликаты правоустанавливающих документов, продать квартиру. После чего мошенники исчезают.

Как избежать обмана при покупке вторичной квартиры, если возникли сомнения в подлинности паспорта владельца? Следует задать ему несколько вопросов по личным данным его паспорта и об особенностях жилой площади: когда была приобретена, кто соседи, наименование управляющей компании, год постройки дома, другие сведения.

Если мошенник откажется отвечать или будет отвечать неуверенно, отказывайтесь от сотрудничества.

Как обманывают с помощью фальшивой доверенности?

Мошенник получил данные о владельце квартиры, платит нотариусу, и тот при отсутствии собственника оформляет доверенность на злоумышленника. Мошенник представляется законным представителем собственника.

Чтобы обезопасить себя, владелец имущества может явиться в Росреестр и написать заявление: без его личного присутствия производить регистрационные действия с его имуществом нельзя. А покупателю следует отказаться от встречи с представителем владельца и встретиться лично с собственником.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Продавец передает риэлтору нотариально заверенную доверенность, которая дает право получения денег от покупателя. Недобросовестные риэлторы пытаются обмануть клиентов, начиная перепродавать одну квартиру нескольким покупателям одновременно, получая от каждого деньги в полном объеме.

Злоумышленник регистрирует в Росреестре только одну сделку, исчезает с деньгами, отключает телефоны, покидает страну. Суд признает право собственности на квартиру того лица, у которого сделку провели официально.

Разводы от риэлторов при покупке квартиры учащаются из-за незнания покупателями тонкостей правильного оформления. Продавцы вторичного жилья должны предоставлять покупателю следующие документы:

• свидетельство о праве собственности
• кадастровый паспорт
• справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги из управляющей компании
• выписку из лицевого счета (домовой книги).

Покупатель самостоятельно или с помощью квалифицированных юристов проверяет полученные документы на подлинность. В документации должны содержаться все печати, штампы, шифр учета, знаки защиты, даты, подписи. Наличие ошибок, исправлений, любые возникающие подозрения – повод отказаться.

Подтверждение личности владельца обязательно.

Если квартиру получили в наследство, проверяют подлинность свидетельства о праве на наследство через выдавшего документ нотариуса. Во избежание обмана при покупке квартиры выясняют наличие наследников первой и второй очереди, иначе придется защищать свои интересы в суде.

Как обманывают клиентов несуществующие риэлторы?

Мошенники показывают квартиру недееспособного или находящегося в длительном отъезде лица, берут за нее задаток, предоставляя копию свидетельства на жилплощадь, затем исчезают. Как избежать:

• тщательно проверить агентство перед покупкой квартиры
• получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте Налоговой службы
• ознакомиться с учредительными документами
• приехать в офис
• оплатить услуги агентства через банк.

Нельзя давать задаток гражданину, который не является владельцем продаваемого имущества.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Мошенники предпочитают заключать сделки с лицами из групп повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами, страдающими от психических заболеваний, наркотической, алкогольной зависимости.

Недвижимость приходит к покупателю через несколько сделок купли-продажи, промежуток между ними минимален. Нужно обратить внимание на короткие сроки между сделками или свежие документы (с момента покупки недвижимости прошло менее года).

Ряд быстрых сделок, спешка, скидка при продаже – повод насторожиться: продавцы стараются скрыть первоначального владельца. Если удастся выяснить, что собственник был недееспособен при заключении сделки, был принужден к этому, последующие перепродажи признают недействительными.

Как купить квартиру и не быть обманутым владельцем, который скрывает законных наследников?

Наиболее часто покупатели страдают от обмана при покупке квартиры на вторичном рынке после наследования. Возникающие проблемы:

• наследодатель может быть невменяемым на момент оформления завещания
• злоумышленники могут принудить владельца к составлению завещания. Если подобный факт выяснится, наследники оспорят сделку, недвижимость изымут
• по истечении полугода с момента cмepти наследодателя могут появиться законные наследники на квартиру, которые могут оспорить сделку.

Наследники вступают в наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (ГК РФ, ст. 1154).

Но наследники имеют право вступить в наследство фактически: к примеру, сделали ремонт в квартире, и по истечении 6 месяцев в судебном порядке оспаривают сделку по продаже.

Необходимо обратить внимание на завещание. Если указаны самые близкие родственники, возможно, продавцы скрывают еще законных наследников, так как составлять завещание на близких родственников не нужно, они наследуют имущество по закону.

Если завещание написано на посторонних граждан, вероятно, завещание написано по принуждению. Статья 179 ГК РФ гласит, что сделки, совершаемые по принуждению, под влиянием насилия, угрозы, обмана, могут признать недействительными.

Как могут обмануть при покупке квартиры с помощью фиктивного счета?

Перед продажей жилой площади из нее обязательно выписываются все зарегистрированные лица. Но владельцы забывают о правах несовершеннолетних граждан или других особенных жильцов.

Чтобы купить юридически чистую квартиру, нужно не только собрать традиционные справки о количестве зарегистрированных на жилой площади лиц, а также поговорить с председателем домкома, старшим по подъезду, участковым, запросить дополнительные документы:

• справку о переходе прав в отношении покупаемого жилья, которая поможет прояснить цепочку сделок и основание для перехода прав
• более подробную выписку из домовой книги с указанием ранее прописанных, затем выписанных лиц, причин выписки, были ли прописаны несовершеннолетние дети, куда их выписали, какой их возраст сейчас.

Как кидают при покупке квартиры бывшие владельцы?

Если бывший собственник отказывается выписываться, суд выносит решение о признании сделки недействительной, обязывая бывшего владельца вернуть деньги, полученные после продажи. Но денег к этому моменту обычно уже нет, и истец ждет возврата не один год.

Но отказ продавца или другого лица от снятия с учета – не основание для признания договора недействительным, из-за этого договор купли-продажи не расторгают. Покупатель предъявляет иск о выселении данных лиц или признании их утратившими право на квартиру.

Положительное решение суда – основание для снятия ответчиков с учета.

Если квартира арестована?

Продавать квартиру, арестованную судом или приставами, незаконно. Недвижимость проверяется в Росреестре. В выписке всегда содержится информация об аресте.

Сделки с арестованным имуществом признают недействительными (ст. 174.1 ГК РФ).

Выписку из ЕГРЮЛ заказывают в МФЦ. Требуемые сведения: адрес имущества, кадастровый или условный номер.

Как купить новую квартиру без обмана?

Во избежание обмана необходимо правильно выбрать застройщика и риэлтора, выбрать объект по степени готовности и оформлять документы с юристами. Как купить новую квартиру от застройщика в 2018 году, чтобы не обманули? Рассмотрим методы для правильного выбора застройщика:

• изучение на официальном сайте компании срок деятельности, информацию о реализованных проектах, отзывы покупателей, лицензии
• ознакомление с документами о допуске на ведение проектных и строительных работ, с актом выбора земельного участка, договором аренды, купли-продажи земли
• общение с покупателями, так как отзывы на сайте могут быть заказными.

Предпочтение лучше отдавать объектам, уже сданным в эксплуатацию, а не на стадии строительства. Нужно проанализировать сроки строительства всей группы компании застройщика.

Если была допущена просрочка, вероятно, случаи просрочек будут повторяться.

Несмотря на закон № 214-ФЗ, согласно которому нарушение сроков передачи строительства грозит штрафом, сроки активно нарушаются.

Как купить квартиру в новостройке чтобы не обманули с помощью предварительного договора?

По предварительному договору участники сделки обязуются заключить позднее договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Это официальное основание для покупателя получить справки в органах юстиции, БТИ, Федеральной службы регистрации, Росреестра, в которых можно проверить спopные моменты о необходимой квартире.

В документе указывают технические хаpaктеристики квартиры, сроки, обязанность покупателя платить задаток или обеспечительный взнос, который соразмерен стоимости квартиры. Прописываются гарантии: объект не арестован, не находится в залоге, аренде, в отношении него отсутствуют другие правопритязания третьих лиц.

Если продавец не соблюдает гарантии, с него взыскивают убытки или неустойку. Грамотно составленный предварительный договор купли-продажи имеет большое значение, если возникнет необходимость судебных разбирательств.

Образец предварительного договора размещен по ссылке.

Можно оформить договор о задатке, обе стороны проставляют подписи, заверяют документ у нотариуса, сам задаток зачисляется на банковский счет продавца. Если договор не был исполнен, и за это ответственен покупатель, деньги остаются у другой стороны. Если ответственность несет продавец, он уплачивает другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК).

Образец договора о задатке находится здесь.

Как могут обмануть при покупке квартиры в ипотеку?

При ипотечной сделке стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором указывают:

• сколько покупатель уплатил за квартиру из собственных средств, сколько – за счет кредитных
• задаток возвращается покупателю, если банк откажет выдать кредит.

Покупатель обязательно сохраняет уведомление банка об отказе.

Обмана при покупке квартиры в ипотеку можно избежать, если учитывать все обстоятельства, изложенные выше. Обычно банки тщательно проверяют квартиры, приобретаемые в ипотеку, так как жилая площадь будет передаваться ему в залог, и учреждение заинтересовано в чистоте сделки.

Посмотреть полезное видео

Рекомендации

• при покупке квартиры следует избегать наличного расчета
• во избежание обмана застройщиком необходимо заказать полный юридический анализ застройщика или полное сопровождение совершаемой сделки юристом
• следует при покупке квартиры заключать договор с застройщиком, а не с подрядчиками или субподрядчиками.

Все документы и сделки предварительно рекомендуется проводить с помощью юриста. Без участия юриста мошенникам легче обмануть покупателя.

Мошенничество при продаже квартиры на вторичном рынке – предупрежден, значит вооружен

Вторичный рынок недвижимости – это простор для деятельности аферистов. Мошенничество при продаже квартиры настолько распространено, что граждане заведомо бояться покупать и продавать жилья, опасаясь стать жертвой преступления.

Обезопасить себя поможет информация, изложенная в статье.

Мошенничество – это преступление, наказание за которое предусмотрено ст. 159 УК РФ.

Если судом будет доказано, что противоправные действия совершены, аферисту грозит штраф до миллиона рублей, лишение свободы сроком до двух лет или исправительные работы сроком до пяти лет. Мера пресечения выбирается в зависимости от тяжести преступления и других особенностей дела.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Как правило, на вторичном рынке чаще всего используется одна и та же стратегия. Сделка проводится, покупатель расстается с деньгами, затем сделка оспаривается, договор купли-продажи расторгается, а покупатель остается ни с чем.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Однако аферисты очень изобретательны. Ежегодно выявляются новые схемы обмана при продаже квартиры.

Расскажем об известных видах мошенничества.

Подставное лицо

Злоумышленники используют общегражданский паспорт собственника. Это может быть, как настоящий документ, если аферист похож на хозяина недвижимости, так и паспорт с переклеенной фотографией.

В судебной пpaктике известны случаи, когда преступник проникал в квартиру в период длительного отсутствия собственника, отыскивал его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такое провернуть непросто, но афера с подставным лицом используется довольно часто.

В случае утраты паспорта следует немедленно сообщить в полицию.

На показе одно, а на деле другое

Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю.

После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.

Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны.

Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.

Получение аванса

Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.

Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает.

В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.

Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.

Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег.

Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.

Сделка по доверенности

Помните знаменитую фразу из к/ф Берегись автомобиля – Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет?

Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника.

Такие сделки всегда рискованные.

Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.

Тут может быть несколько скользких моментов:

1. Собственник может умереть до регистрации перехода права собственности. Сделка оспаривается наследниками.
2. Человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент. Если не сделал этого уже.

Обезопасить себя можно, если настоять на встрече с собственником. Важно убедиться, что он вменяем, находится в своем уме и по-прежнему имеет намерение продать квартиру.

В день совершения сделки следует уточнить у нотариуса, оформившего доверенность, не был ли документ отозван.

Лицо с правом пожизненного проживания

Если гражданин когда-то отказался от участия в приватизации в пользу родственников, он получает право пожизненного проживания в квартире. Это право не может быть утрачено даже после многократной перепродажи жилья.

Мошенничество заключается в том, что продавец не сообщает покупателю о таком обременении. Сам же покупатель ни о чем не подозревает, ведь в квартире никто не прописан. Однако спустя время на жилплощади может поселиться некто.

В этом случае оспорить сделку будет сложно.

Оспаривание купли-продажи

После проведенной сделки и получения средств продавец говорит, что его принудили поставить подпись на договоре, а сам он в этот момент бы не в адекватном состоянии. При этом на руках у афериста будет документ, согласно которому он был не трезв в день оформления.

До совершения сделки мошенник выпивает большое количество алкоголя и нарочно попадает на медицинское освидетельствование. После этого алкоголь выводится капельницами и в момент сделки человек полностью вменяем.

Договор оспаривается, квартира возвращается, но денег назад покупатель не возвращает под предлогом, что их у него нет. Суд, разумеется, обяжет выплатить их назад, но по факту этого не произойдет.

Еще проще провернуть эту схему, если продавец уже состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Рекомендуется требовать предоставления справок из этих учреждений или водительского удостоверения перед заключением сделки.

Занижение цены в договоре

Под предлогом снижения размера налогового платежа в договоре намеренно прописывается сумма, меньше уплаченной в действительности. В дальнейшем сделка оспаривается и признается недействительной.

Покупатель возвращает квартиру и получает обратно деньги, но ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что сумма была больше пpaктически невозможно.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенники могут действовать не только со стороны продавца. Схемы обмана существуют и со стороны покупателей, поэтому собственникам также стоит быть осторожнее, чтобы не остаться без квартиры.

Расскажем о распространенных видах обмана.

Приобретение доли

Схема заключается в том, что человек покупает долю в квартире. После этого он имеет полное право пользоваться жилым помещением.

Если собственник препятствует этому, пишется заявление в полицию.

Пользуясь своим правом, а иногда связями и подкупом, мошенники в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются в квартиру. Их цель – мopaльное подавление действующих хозяев и вынуждение продать жилье за бесценок.

Это называется рейдерство. У аферистов есть даже специальные интернет-ресурсы, где они делятся секретами профессии.

Противостоять им без помощи профессионального юриста пpaктически невозможно. Нужно обратиться к специалисту и подать иск в суд.

Обман при расчетах

Аферисты настаивают на передаче денег продавцу наличными. Сразу стоит сказать, что никакие доводы не отменяют того, что такой способ расчетов при купле-продаже недвижимости самый рискованный.

Наиболее надежный способ передачи средств – использование банковской ячейки. Можно применить еще более безопасный вариант и применить вексель или аккредитив.

Как понять, что обманывает риэлтор

Увы, среди людей, которые должны помогать в приобретении жилья, также встречаются мошенники. Расскажем, как их распознать.

Обратите внимание на комиссию

Конкуренция среди агентств недвижимости и частных риелторов огромна. Это способствует снижению размера комиссии за сопровождение сделки. Если раньше размер процента был равен в среднем 3-4 %, то теперь средняя цена 1,5-2,5 %. Встречаются и совсем, на первый взгляд, выгодные предложения – менее 1 %.

В этом случае не забывайте о пресловутом бесплатном сыре в мышеловке. Схема заключается в том, что риелтор находит подходящий вариант и предлагает собственнику поднять цену, а сумму повышения отдать ему в качестве вознаграждения.

После этого он соглашается показать квартиру клиенту.

Чтобы это предотвратить обязательно встретьтесь с продавцом и обсудите цену без риелтора. Если она действительно не завышена, значит вам повезло сэкономить на комиссии.

Не давайте на руки подлинник паспорта

Подобные аферы заключаются в использовании подставных лиц. Риелтор, пользуясь доверием клиента, забирает его паспорт.

Затем, он ищет человека, похожего на собственника, и идет с ним к нотариусу, где оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи.

Дальше мошенник находит покупателя, продает жилье и забирает деньги. Новоявленный хозяин обнаруживает, что в квартире проживают чужие люди.

Всегда следите за местонахождением своего паспорта. Не давайте его в руки другим лицам, кто бы они ни были.

Требуйте справку из психоневрологического диспансера

Схема тут проста. Риелтор в сговоре с пожилым собственником находит клиентов и продает им жилье. В дальнейшем пенсионер обращается в суд и оспаривает сделку, так как якобы не является дееспособным.

При этом покупателям возвращается только 70 % от уплаченной суммы.

Предотвратить это можно, если потребовать у продавца (не зависимо от возраста) предоставить справку из психоневрологического диспансера. Если он отказывается ее предоставить, тут что-то не чисто.

Не дружите с риелтором

В большинстве своем риелторы – хорошие психологи и умеют расположить людей. Разумеется, он будет вести себя дружелюбно и вежливо.

Однако не стоит излишне откровенничать с брокером. Не забывайте придерживаться определенной дистанции в общении.

Чем плоха дружба с риелтором? Втеревшись в доверие брокер сможет манипулировать клиентом. На эту удочку много раз попадались взрослые серьезные люди, поэтому, если риелтор спустя пару недель знает клички ваших домашних животных и девичью фамилию вашей мамы, задумайтесь – не потеряли ли вы бдительность?

Если риелтор не замышляет преступления, ему незачем с вами дружить.

Проверяйте адрес

К примеру, риелтору нужно продать убитую однокомнатную квартиру, которая требует капитального ремонта. Она находится по адресу: ул.

Ленина, дом 5, корпус 3. Разумеется, в таком состоянии по цене рынка квартиру можно продавать долго.

Предприимчивый аферист снимает квартиру в соседнем доме. Она имеет точно такую же планировку, но ремонта не требует.

Более того, в квартире хорошая дизайнерская отделка, за что риелтор делает наценку в пару миллионов. Находится квартира по адресу: ул. Ленина, дом 5, корпус 4.

Клиенту показывается вторая квартира, а продается первая. Не заметить подставы просто – в спальных районах дома однотипные, а риелтор может поменять табличку.

Всегда уточняйте адрес дома и заранее изучите его местоположение. Добирайтесь до здания самостоятельно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

От мошенничества при продаже квартиры на вторичном рынке, увы, никто не застрахован. Однако если вы своевременно обратитесь к независимому юристу, это поможет избежать множества проблем.

Надежные способы продать квартиру, чтобы избежать обмана мошенников

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

• возможность контролировать процесс продажи на любой стадии
• экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста
• после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться.

Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры.

В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

• подготовка объекта и сбор обязательной документации
• поиск покупателя
• предварительный договор и расчет за недвижимость
• заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже.

Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

• отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет
• желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки.

Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия.

Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее.

В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
3. Технические бумаги на квартиру.
4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
7. Свидетельство о заключении бpaка и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном бpaке.
8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра. Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья.

Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

• обратившись в местную газету
• поместив объявление на сайте в интернете
• развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали.

Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру.

Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор.

В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный хаpaктер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть.

Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном.

Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств.

Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

• реквизиты участников сделки
• стоимость продаваемой квартиры
• адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его хаpaктеристики (согласно технической документации)
• метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу
• срок, в который покупатель должен получить квартиру
• распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки
• порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе. Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги.

Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой. Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор
• если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры
• если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста
• когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность
• необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег.

Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Как обманывают риэлторы клиентов?

Сегодня в России все сделки по покупке и продаже, аренде недвижимости происходят при помощи риэлторов. Соответственно, это стало прибыльным бизнесом. Далеко не у всех есть время, чтобы самостоятельно собирать все бумаги, заключать договора и проходить десятки кабинетов в день.

Неудивительно, что каждый человек скажет, что гораздо лучше заплатить деньги специалисту, сэкономив время и нервы. К сожалению, периодически мы сталкиваемся с разочарованием, так как риэлторы обманывают. Причем способов для этого у них более чем достаточно.

Сегодня мы поговорим о том, на что нужно обращать внимание, чтобы не стать жертвой мошеннических схем, не переплатить и не остаться без своего жилья.

В погоне за прибылью

Стоимость помощи в организации различных сделок с недвижимостью довольно высокая, от 2% до 9% от цены самой квартиры. Суммы немаленькие. Так как обманывают риэлторы и зачем им это надо, ведь прибыль и так немаленькая?

Давайте разбираться, кто оплачивает услуги специалиста или агентства? Правильно, тот гражданин, который обратился к нему за помощью. И чтобы увеличить размер своего вознаграждения, риэлтор может прибегнуть к разного рода махинациям.

Некоторые из них могут показаться очевидными, другие — наоборот, сложными и изощренными схемами.

Приманка или наживка

Это самый простой вариант того, как обманывают риэлторы. В этом случае публикуются объявление о продаже квартиры с хорошими параметрами.

Это уже несколько затасканный прием, который хорошо знают и клиенты, которым приходилось работать с подобными агентствами. Однако каждый раз, встречая привлекательное предложение, хочется верить, что в прошлый раз это было просто стечение обстоятельств.

Вдруг сейчас вам повезет. Нет — так как риэлторы обманывают.

Если вы позвоните по указанному номеру, то специалист сообщит, что эта квартира уже продана и предложит рассмотреть аналогичные предложения. А по факту этого жилья либо не существует, либо оно никогда не выставлялось на т opги.

Слишком привлекательная цена

Эта уловка тоже не новая. Чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей, цена специально указывается на порядок ниже. Так как обманывают риэлторы при продаже квартиры со знанием дела, то предъявить им что-то довольно сложно.

При личной встрече вам будет объявлено, что цена не включает еще несколько пунктов, поэтому конечная цифра будет выше. Не стоит уточнять, что речь об этом может зайти уже на самых последних этапах сделки.

Желание купить подешевле понятно, но приобретение жилья – это явно не тот вариант.

Занижение стоимости услуг

А мы продолжаем говорить о том, как обманывают риэлторы при продаже квартиры. Их услуги не могут быть бесплатными, поэтому обязательным условием сотрудничества является заключение договора.

Именно в нем будет прописано в процентном соотношении, сколько вы должны будете отдать за предоставленные услуги. В объявлении может быть указан минимальный порог, то есть 2% от самой дешевой квартиры, реализуемой через данное агентство.

Не стоит верить риэлтору на слово, сначала внимательно изучите договор, а уже затем ставьте свою подпись. Тогда вы будете точно знать, сколько должны отдать в итоге.

Выполнение обязательств не в полном объеме

Это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов. И снова мы апеллируем к необходимости тщательно изучить договор.

Стандартная форма предполагает условие о необходимости предоставления агентством клиенту нескольких вариантов жилья, подходящего под указанные им параметры. Это метраж, район, этаж, стоимость.

Чаще всего клиенту предлагают осмотреть пять объектов, и на каждый из них составляется акт.

Что делает недобросовестный сотрудник агентства? Он может оформить акты осмотра или отказа клиента от предоставленных вариантов без его ведома.

Такие действия незаконны, то есть риэлтор не выполнил своих обязательств и нарушил условия договора.

И снова читаем договор

На этот раз мы предлагаем обратить внимание на обязанности сторон. Нас не было бы так просто обмануть, если бы мы были хоть немного грамотными в юридическом плане.

Большинство из нас просто подписывают договора, максимум пробежав глазами по сумме оплаты за услуги и проверив реквизиты сторон. Поэтому важно знать, как риэлторы обманывают продавцов.

Не требуется каких-то сложных схем, просто из текста договора убираются несколько предложений, и ответственность сторон резко меняется.

Если вы ждете определенных действий для поиска потенциальных покупателей вашей недвижимости от риэлтора, а он ничего не предпринимает, не спешите считать, что он нарушает условия договора. Организация могла пойти на хитрость и просто не указать важные услуги в тексте документа.

Например, если в договоре отсутствует пункт о сборе документации для оформления сделки купли-продажи, поиском нужных бумаг будет заниматься сам продавец.

Кому и сколько платить?

Так как обманывают риэлторы при продаже недвижимости и продавцов, и покупателей, нужно обязательно быть внимательным и тщательно взвешивать каждый шаг. Когда стороны договорились о заключении сделки, составляется предварительный договор купли-продажи. В этом случае оговаривается передача аванса или задатка.

На пpaктике эта сумма равняется размеру вознаграждения риэлтора. То есть покупатель фактически оплачивает сделку за продавца.

Оплачиваем собственное спокойствие

Все мы хотим, чтобы сделка прошла быстро и без всяких проблем. А для этого важно, чтобы документы были в полном порядке. А перспектива того, что завтра появится настоящий владелец и начнет предъявлять права на квартиру, совсем не радует.

Поэтому довольно часто клиенты запрашивают в риэлторском агентстве такую услугу, как проверку юридической чистоты сделки. Конечно, они рассчитывают, что специалист проверит всю документацию, сделает запросы в определенные органы, то есть получит полную информацию о недвижимости, владельце и покупателе. Так все участники сделки получают гарантию, что она является безопасной.

Но на пpaктике специалистам лень проводить такую большую работу, и они ограничиваются проверкой подлинности предоставленных документов и изучением архивной справки или выписки из домовой книги. То есть это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры.

Они просто продают вам несуществующую услугу.

Повышаем ставки

Нечестные клиенты

Действительно, агентам нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда им пытаются недоплатить комиссионные или вообще ничего не заплатить. Все люди хотят сэкономить, а значит, отказаться от услуг на любом этапе заключения сделки. При этом агент честно отработал, возил на своей машине, показывал разные квартиры, тратил время.

А теперь продавец и покупатель решают, что риэлтор ничего не сделал и им совсем не нужен.

Востребованная услуга, аренда жилья

Пока мы говорили про сделки купли-продажи. Однако гораздо чаще в подобные организации-помощники обращаются для того, чтобы человеку быстро нашли пригодную для жилья квартиру. А проблем здесь тоже более чем достаточно.

Если человека устроило жилье, он оплачивает услуги агентства, потом стоимость мecячного проживания, а также вносит залог за последний месяц, как гарант, что он никуда не сбежит с ключами и хозяйскими вещами. Он заселяется, делает уборку, порой даже начинает небольшой ремонт, если это требуется, а через три дня приходит хозяин и предлагает съехать, потому что женится сын, изменились обстоятельства, квартира продается или еще что-нибудь.

И снова бесплатный сыр

То есть настолько заманчивые предложения, мимо которых ну просто не пройти. Рука сама тянется к телефону, чтобы позвонить. Ответ не будет оригинальным, эта квартира уже сдана, но есть другая, еще лучше, но уже по рыночной цене.

Давайте рассмотрим, как обманывают риэлторы при аренде квартиры.

Здесь нужно учитывать несколько факторов. Есть средняя цена по региону, которой и будут все придерживаться.

Если стоимость ниже, то здесь есть подвох. Либо квартира выставлена на продажу и вас выставят сразу, как только найдется покупатель. Либо сдается она лишь на летний период, пока хозяева на даче, либо требуется предоплата сразу на 12 месяцев.

Но это более безобидные варианты. Есть шанс попасть на откровенных мошенников.

Информационные агентства

Где искать помощь?

Напоследок хочется обсудить еще один важный вопрос. Что делать, если обманули риэлторы?

В первую очередь напишите претензию или жалобу на имя руководства агентства. Укажите в тексте обращения причины недовольства, а также пункты договора, которые были нарушены недобросовестным специалистом.

Если письменный ответ не поступил в течение 10 дней, то можно передавать исковое заявление в суд.

Второй случай, если обманули риэлторы. Куда обращаться, если у вас взяли деньги, но не оказали обещанную услугу?

Смело пишите заявление и несите его в полицию или в прокуратуру. Сотрудники обязаны будут проверить информацию о совершенном преступлении и принять меры.

Несколько советов

Конечно, нехватка времени способствует тому, что мы обращаемся к риэлторам. Пусть заплачу, но зато все будет выполнено быстро и без лишних нервов, думает клиент. И все действительно будет так, если только вы сможете выбрать на рынке хорошее агентство, которое дорожит репутацией.

Не забывайте о том, что какие бы рекомендации вы ни получили, от необходимости тщательно проверять документы и взвешивать полученную информацию никто не освобождал.

Заключение договора – это не формальная процеДypa, а четкое разграничение ответственности и обязанностей. Если что-то в этом документе неясно, то можете взять его домой и изучить вместе с юристом.

В любом случае нужно помнить, что нас могут обмануть только в том случае, если мы дадим для этого возможность. И, конечно, стоит с опаской изучать слишком заманчивые предложения.

Вполне возможно, что вам просто неслыханно повезло, но в большинстве случаев это просто уловка риэлторов.

2019-04-24admin

• tweet