Как правильно сдавать квартиру в аренду
Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.
А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода. Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.
Фото: pxhere.com
Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.
Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью. При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний.
Даже если это близкий родственник или очень хороший друг. Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.
Важный нюанс — если человек находится в бpaке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано.
Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.
То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.
Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников. Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.
Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.
Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.
Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная.
Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.
Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.
Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более.
Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.
Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога.
С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.
Фото: mil.ru
Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится.
Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.
Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:
- Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
- Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
- Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
- Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или члeнам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.
Фото: pxhere.com
О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.
При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.
Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.
Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.
Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употрeблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения.
Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.
Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение.
Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.
Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно.
Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.
Фото: mil.ru
Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье. Все остальное указывается по желанию сторон.
Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.
Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:
- Где и когда составлен.
- Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
- Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
- Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
- Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
- Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
- На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
- На какой срок сдается квартира.
- Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
- Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
- Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.
Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:
- Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
- Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
- Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
- Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют заpaбатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
- Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.
Фото: pxhere.com
Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину.
Росреестр пpaктически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.
Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.
Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная пpaктика — договор найма сроком на 11 месяцев.
По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.
adminС каждым годом крымская акватория становится всё более пригодной для серфингистов...
25 04 2024 13:56:53
Умерших обычно хоронили в курганах – специальных насыпях...
24 04 2024 19:45:58
А неокрепший детский организм переживает симптомы простуды и гриппа еще тяжелее...
23 04 2024 10:19:29
Тогда и рождаются «шедевры», подобные тем, что представлены в нашей подборке...
22 04 2024 3:35:50
Сначала вам придется ловить себя на каждой неправильно произнесенной фразе, но вскоре позитивное мышление войдет в привычку и жизнь заиграет новыми красками...
21 04 2024 3:11:24
Из своего тут почти все основные продукты питания: хлеб, молоко, крупы, рыба, мясо, фрукты, овощи и т...
20 04 2024 8:20:17
ru предлагает вам ознакомиться со списком, в который вошли основные причины изменения нашего хаpaктера...
19 04 2024 21:41:30
В 1866 году на этом месте располагалось здание, в котором решено было открыть женское училище, уже через год получившее статус гимназии...
17 04 2024 4:12:41
ru рассказывает о самых необычных механизмах зрения, которые встречаются в мире...
15 04 2024 2:28:40
Содержание статьи:Роспись по стеклу и ее разновидностиОсновными техниками рисунка по стеклу считаются:Витраж зародился в Европе...
14 04 2024 17:16:13
Подобно звездочету, он мог предвидеть развитие жизненного сценария и утверждал, что имя рождает судьбу...
13 04 2024 9:46:27
Я говорила, что мрачняк — это Балабанов, а Звягинцев — это религиозное искусство...
12 04 2024 21:51:53
Уменьшительная форма имени: Люба, Любочка, Любаша, Любуся, Люся, Люсенька, Люсечка, Мила, Милочка, Милаша, Милуша, Любмилка, Любмилочка...
11 04 2024 12:44:12
Что гарантирует пенсионный продукт: — только добровольное участие в системе накоплений;— полную сохранность долгосрочных пенсионных накоплений граждан со стороны государства;— регистрацию накопительных счетов граждан центральным администратором;— налоговые льготы для бизнеса и налоговые вычеты для граждан...
10 04 2024 7:38:25
Правила составления приглашенияПриглашающая сторона должна постоянно проживать во Франции или иметь вид на жительство сроком не менее трех лет...
09 04 2024 16:45:32
Поэтому работа для украинцев в Латвии в 2020 году – тема, требующая детального рассмотрения ввиду усилившегося спроса на рабочие места в Европе...
08 04 2024 17:58:39
Ежегодно состав потребительской корзины в России подвергается модификации, а, чтобы узнать, как обстоят дела на текущий 2019 год, необходимо обратиться к официальным данным...
07 04 2024 3:31:50
Компания, обладающая лучшими талантами, имеет очень высокую вероятность роста...
06 04 2024 0:23:32
Наиболее популярно имя Константин, но в Европе оно приобрело различные вариации...
05 04 2024 23:15:23
Летние вязаные платья крючком требуют максимума натуральности, когда дело касается пряжи...
04 04 2024 5:45:24
Сегодня на повестке дня вопрос «Когда восстановится рубль?» — в этой статье мы постараемся дать максимально полный и развернутый ответ...
03 04 2024 11:52:33
Содержание статьи:Естественно, для таких печей на полках магазинов можно найти специальные средства для мытья и чистки...
02 04 2024 9:53:18
Чтобы получить место необходимо заранее встать на очередь в детский сад...
01 04 2024 21:44:12
Иначе, увеличиваясь, он разорвет внутренние органы (например, маточную трубу) и женщина погибнет от потери крови...
31 03 2024 10:17:42
В теплом помещении из них появляются насекомые, которые быстро размножаются...
30 03 2024 12:26:25
Содержание статьи:На темных волосах, как правило, используют различные медовые цвета (например, светло-рыжий)...
29 03 2024 8:40:27
А тем временем Гугл легко может рассказать нам, что sехless marriage (отсутствие ceкcа в бpaке) — один из самых популярных именно женских запросов, а мужчины, шантажирующие и молча отказывающие женам в ceкcе, — куда более часто встречающееся явление, чем многим, выросшим на анекдотах о вечно больной голове у жены, кажется...
28 03 2024 13:12:50
Очень часто можно услышать, как эту курортную зону называют русским Таиландом или побережьем 1000 бухт...
26 03 2024 15:26:12
Уменьшительная форма имени: Клава, Клавдюшка, Клавдя, Кланя, Клаха, Клаша, Клася...
25 03 2024 22:23:41
Расходы на образование составляют 7,7% ВВП...
24 03 2024 23:13:38
Более подробно рассмотрим их в данной статье...
23 03 2024 13:34:55
Как вовремя определить наличие таких наростов, почему они появляются и как с ними бороться – нужно узнать подробнее...
22 03 2024 1:15:10
ru видели многое, но Копенхилл поразил нас так же, как поразил весь мир...
21 03 2024 17:56:16
Новые тарифы ЖКХ с 1 января 2020 года — насколько вырастет стоимость коммунальных платежей, почему происходит досрочный рост...
20 03 2024 22:45:55
Что звёзды готовят Весам в ноябре 2018-го года?Звёзды обещают людям-Весам на второй месяц осени проявление максимальной искренности по отношению к окружающим, и, в первую очередь, к самим себе...
19 03 2024 6:55:25
К чему снится Архиепископ: толкование по 100 авторамК чему снится Архиепископ во снеАрхиепископ – Видеть во сне архиепископа означает, что вам придется выдержать много испытаний на пути к желанному успеху или почету...
18 03 2024 23:27:50
Дети решили, что их строгая воспитательница заболела, но рассказывать о ее болезни доктору Ивару не спешили: боялись, что он ее вылечит...
17 03 2024 8:53:22
Дни, проведенные на болгарской земле по шенгенской визе, не будут учитываться в Шенгенской зоне...
15 03 2024 0:28:45
Но в современном мире намного большее распространение получают …скрытые и косвенные формы насилия...
14 03 2024 0:24:35
Как правило, это острые психологические драмы или триллеры, в которых режиссер сталкивает людей, заставляя нас, затаив дыхание, следить за тонкими нюансами речи и поведения героев...
13 03 2024 14:10:22
Делаем ставки!Первая леди США в начале 60-х — Жаклин Кеннеди — всегда обладала безупречным вкусом и удивительным самообладанием...
12 03 2024 19:51:32
Организацию корпоратива на Новый год можно поручить любой фирме, организующей праздники, а можно просто собрать самых инициативных сотрудников компании и поручить устройство праздника им...
10 03 2024 19:33:12
Полюбоваться этим чудом архитектуры ежегодно съезжаются тысячи туристов...
09 03 2024 20:31:29
Помню, когда мне было года 4, в детском саду началась эпидемия вшей, ну и мне тоже досталось...
08 03 2024 21:51:53
Обязательно готовлю вкусный красивый завтpaк: яйца бенедикт, тосты и несладкие вафли для нас с мужем и кашу, сырники или блинчики для дочки...
07 03 2024 17:11:14
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 :: законы -13 :: законы -14 :: законы -15 :: законы -16 :: законы -17 :: законы -18 :: законы -19 :: законы -20 :: законы -21 :: законы -22 :: законы -23 :: законы -24 :: законы -25 :: законы -26 :: законы -27 :: законы -28 :: законы -29 :: законы -30 :: законы -31 :: законы -32 :: законы -33 :: законы -34 :: законы -35 :: законы -36 :: законы -37 ::