Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.
СодержаниеПоказать- Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты
- Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты
Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.
Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.
Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:
- кадастровая оценка применяется для целей налогообложения;
- рыночная же используется в сделках купли-продажи.
Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.
При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.
Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?
Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:
- Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
- Доходный - основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
- Затратный - определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.
Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.
При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.
Сравнительный подход
Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.
Последовательность оценки в данном случае следующая:
- отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
- определяются продажные цены участков-аналогов;
- цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
- рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.
Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), трaнcпортная доступность и наличие инфраструктуры.
Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.
Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.
Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.
Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.
Доходный подход
Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.
В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:
- рассчитывается земельная рента;
- определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
- рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.
Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.
Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:
- рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
- определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
- определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
- рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.
Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.
Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства. Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.
Узнайте в нашем интересном материале, как рассчитать среднюю заработную плату.Если вы выбираете между тарифной и бестарифной системой оплаты, то вам стоит прочесть эту статью.
Подробную и нужную вам информацию о понижении заработной платы вы узнаете в нашей статье.
Затратный подход
Что касается затратного подхода, то он пpaктически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.
Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.
Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.
Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.
Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).
Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.
Можно ли вернуть покрывало обратно в магазин, если оно надлежащего качества? В какие сроки и на каких условиях возможен возврат покрывала продавцу?...
16 07 2026 9:15:18
Когда следует подавать жалобу на Аэрофлот? Куда и в какой форме можно написать обращение? Образец претензии и сроки ее рассмотрения....
15 07 2026 8:59:46
Бивер предложил пятифакторную модель для диагностики банкротства. Она позволяет определить вероятность несостоятельности компании в течение года и пяти лет....
14 07 2026 11:47:44
Общие принципы, условия, порядок действий, список документов и расчет суммы возврата денежных средств при расторжении договора ОСАГО....
13 07 2026 3:10:43
В 2019 году Президент России подписал указ, вносящий поправки в закон о воинской обязанности: новые условия отбора призывников и служба по контpaкту....
12 07 2026 0:51:43
Снятие с регистрационного учета в принудительном порядке: как производится? Основания для отказа в регистрации гражданина по месту жительства....
11 07 2026 2:52:19
Суть документа, особенности применения, нюансы заполнения. Из чего структурно состоит УПД? Как изменился формат после официальных нововведений?...
10 07 2026 19:44:34
Можно ли купить долю жилья на материнский капитал? Главные особенности. Как приобрести долю квартиры у родственников? Выделение доли детям....
09 07 2026 20:18:21
Реестр закупок по 44-ФЗ: понятие, содержание, правила оформления, основные сведения, требования к ведению, порядок заполнения и заверения, образец бланка....
08 07 2026 20:33:24
Сколько стоит оформление постоянной прописки? Где можно заплатить? Особенности уплаты сбора за регистрацию иностранных граждан. Размер штрафа за просрочку....
07 07 2026 19:54:53
Для хранения почтовых отправлений предусмотрены определённые временные рамки: сроки для ценных и обычных писем, хранение посылок. Когда берется оплата?...
06 07 2026 19:43:28
Отмена заказа и возврат денег на Алиэкпресс осуществляются согласно правилам сайта. Возмещение средств возможно только до отправки товара продавцом....
05 07 2026 21:55:42
Федеральная собственность на землю: понятие федеральной собственности, законодательство, основания для возникновения, земли федеральной собственности...
04 07 2026 16:11:16
Банкротство поручителя - это процеДypa по официальному признанию финансово несостоятельным по обязательствам, по которым он поручился за заемщика....
03 07 2026 21:39:37
Детские пособия: в связи с увеличением МРОТ и определением коэффициента для их индексации в 2019 году будут увеличены выплаты по беременности и родам....
02 07 2026 2:33:28
Сколько стоит приватизация земли: законодательство о приватизации, стоимость процедуры приватизации, размер государственной пошлины и дополнительные затраты...
01 07 2026 17:52:33
Как без лишних временных затрат вернуть билеты авиакомпании Red Wings? Пошаговая инструкция по возврату электронных билетов через официальный сайт компании....
30 06 2026 7:30:30
Документы необходимые для постановки участка земли на кадастровый учет: как подать документы, перечень, стоимость и сроки...
29 06 2026 19:35:45
Что такое справка об алиментах для соцзащиты, каким правовым документом регулируется? Где брать справку об алиментах для соцзащиты? Образец 2018 года....
28 06 2026 23:54:38
Соглашение о задатке: когда необходим документ, законодательство, определение, структура, требования к содержанию, образец....
27 06 2026 12:15:45
Коррупция является одной из наиболее серьезных проблем в сфере государственных закупок. Поэтому мерам противодействия отводится столь важное значение....
26 06 2026 9:13:56
Наследники второй очереди по закону Если наследники первой очереди не были найдены, или же их не существует, то наследники по второй очереди могут подать свое...
25 06 2026 13:46:48
С 1 июня 2019 года стартовала новая волна амнистии капиталов физических лиц, по условиям которой задекларировать зарубежные активы можно до весны 2020 года....
24 06 2026 12:16:34
Федеральный закон «Об ответственном обращении с животными», принятый в конце 2018 года, внес важные изменения не только в правила содержания домашних животных, но и в сферу деятельности цирков и контактных зоопарков....
23 06 2026 12:40:42
В Законе "О защите прав потребителей" существенную роль играют положения о возврате некачественного товара. Они представлены в статье 18 Закона....
22 06 2026 8:50:23
Статьей 9 закона №127-ФЗ "О несостоятельности" регулируются случаи обязательной подачи искового заявления в суд о признании банкротства юридического лица....
21 06 2026 21:40:38
В 2020 году в РФ начнет действовать закон об органической продукции. В нем предусмотрены условия производства и реализации экологически чистого сырья....
20 06 2026 7:11:17
Индивидуальный номер налогоплательщика и его замена через многофункциональные центры: правила осуществление и нормативное регулирование, сроки проведения процедуры....
19 06 2026 5:40:59
Сопротивление сотрудникам полиции,в том числе хамство, является как минимум административным правонарушением, а как максимум квалифицируется по УК РФ....
18 06 2026 2:53:54
Нужна ли официанту? Существуют профессии, работники которых обязаны предъявить работодателю медицинскую книжку. Все лица, чья деятельность связана с...
17 06 2026 22:41:43
Регистрация для зачисления ребенка в школу: обязательна ли? Как и в какие сроки оформить?Ответственность за фиктивную прописку согласно законодательству....
16 06 2026 1:24:44
Если полиция остановила на улице – это всегда стресс, особенно когда в кармане нет ни одного документа, который бы помог тебя идентифицировать. Если гражданин не совершил противоправных действий, максимум, что с ним может произойти – задержание на 3 часа до установления личности....
15 06 2026 6:16:50
Закон устанавливает права для потребителя и гарантирует методы их защиты, в том числе с помощью государственных органов. В какие инстанции надо обращаться?...
14 06 2026 0:57:10
Часто проверку качества называют экспертизой, но эти две процедуры проводятся отдельно. Как правило, диагностика товара предшествует процедуре экспертизы....
13 06 2026 1:54:56
ПроцеДypa проведения технического осмотра трaнcпортных средств в России была ужесточена. Главные изменения в его прохождении в 2019 году....
12 06 2026 10:58:48
Что собой представляет элитное жилье? Как подготовить квартиру к продаже и построить диалог с покупателями, выгодно осуществить сделку? Нюансы продажи....
11 06 2026 5:43:59
Расписка о передаче денежных средств Расписка о передаче денежных средств - документальная фиксация момента передачи валюты от одного лица к другому. Как...
10 06 2026 22:21:54
Оформление собственности на земельный участок по праву приобретательной давности Согласно законодательству и судебной пpaктике, приобретательная давность одно...
09 06 2026 10:18:13
Индивидуально-определенные вещи и вещи, определенные родовыми признаками Индивидуально-определенными признаются вещи, обладающие особыми, только им присущими...
08 06 2026 2:59:53
Закон о резине на авто в 0 году Владелец любого трaнcпортного средства, в зависимости от региона проживания, обязан использовать соответствующие сезону шины....
07 06 2026 19:22:22
Реестр недобросовестных поставщиков: основные причины включения в него, процеДypa внесения информации, правовые последствия для исполнителя и заказчика....
06 06 2026 2:41:59
Проблема «аптечной наркомании» в России: изменения в законодательстве в 2019 году, увеличение штрафов, дисквалификация и приостановление деятельности....
05 06 2026 11:19:37
Управляющая компания должна размещать сведения о начисленных платежах в ГИС ЖКХ после добавления договора ресурсоснабжения и коммунальной услуги....
04 06 2026 6:28:24
Привлечение арбитражного управляющего к административной ответственности грозит ему штрафом или при повторном правонарушении - дисквалификацией....
03 06 2026 1:49:49
Изменения в законодательстве 2017 года, влияющие на налоговый вычет при покупке квартиры: на что обратить внимание? Нововведения в 2018 и 2019 году....
02 06 2026 8:21:28
Документы для оформления квартиры в ипотеку: перечень для банка. В какой срок они должны бить собраны? Какие документы нужны, если у заемщика или созаемщиков есть дополнительный доход?...
01 06 2026 6:13:55
Как обезопасить себя при покупке квартиры? Какие риски при покупке квартиры существуют и как от них уберечься? Купля квартир с долгами, обременениями....
31 05 2026 11:30:17
Образец договора купли продажи квартиры с несовершеннолетним. Подготовка к составлению и оформлению. Описание сложных ситуаций....
30 05 2026 1:28:33
Дробление закупки не прописано в 44-ФЗ и не является прямым нарушением законодательства, но ФАС часто усматривает в этом признаки ограничения конкуренции....
29 05 2026 20:21:31
Развод - что это такое? Каким правовым документом регулируется? Какие должны быть условия и снования для расторжения бpaка?...
28 05 2026 18:43:41
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
20 фильмов, которым зрители поставили высший балл