Как произвести обмен дома на дом или на квартиру? Возможные риски
При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
СодержаниеПоказать- Правовой документ, регулирующий обмен дома
- Обмен дома на дом и на квартиру
- Порядок оформления
- Особенности некоторых сделок
Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).
Если на момент совершения сделки один из участников состоит в бpaке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контpaкта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.
Обмен дома на дом и на квартиру
Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.
Для сравнения используется:
- Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
- Или рыночная.
При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.
Рыночная стоимость определяется:
- в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
- или из оценки, заказанной у специалистов.
Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.
При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.Порядок оформления
Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:
- Если один из собственников – ребёнок.
- Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.
В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.
Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.
С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:
- лично в любом территориальном отделении;
- в офисе МФЦ;
- по почте;
- через сайт Росреестра;
- через портал госуслуг.
С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.
Перечень необходимых документов
При подписании договора мены понадобятся:
- паспорта собственников;
- документы о собственности на жильё;
- и об основаниях этого права;
- кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
- справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
- выписки из домовых книг.
При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:
- Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
- Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
- Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
- Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.
Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.
Налог
При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).
При этом может учитываться стоимость:
- Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
- Кадастровая стоимость в остальных случаях.
Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.
Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.
Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:
- Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
- Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.
В письмах Минфина № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года и № 03-04-РЗ/15807 от 08 апреля 2014 года говорится, что это правило можно отнести и к договору мены. То есть НДФЛ нужно будет платить только с суммы полученной доплаты, если она была.
Риски
При обмене существуют те же риски, что и при покупке и продаже жилья. Сделка может быть признана недействительной и расторгнута. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно проверять документы. Особое внимание стоит уделить таким случаям:
- Один из собственников – ребёнок. Обязательно требуется согласие опеки.
- Получение наследства, особенно недавнего. На то, чтобы претендовать на имущество покойного, отводится полгода со дня его cмepти. Но если наследник не знал об этом по уважительной причине, срок может быть увеличен.
- Собственник состоит в бpaке. Если дом или квартира относится к совместной собственности, обязательно получить согласие супруга.
- А если участвует в обмене доля недвижимости, сначала их нужно предложить собственникам других долей. И только при получении отказа можно договариваться с посторонними людьми.
Также возможно оспаривание сделки, если одна из сторон (или её наследники) решит, что обмен не равнозначен. Если это удастся доказать в суде (и если не было доплаты), мена может быть расторгнута. Поэтому желательно получить независимую оценку обоих объектов перед началом оформления.
Плюсом является то, что при расторжении сделки участник обмена оказывается в более выгодном положении, чем покупатель. Он получает обратно свою недвижимость. Конечно, будет потеряно время на оформление и расторжение, а также деньги на регистрацию.
Взыскать деньги при отмене купли-продажи может быть довольно сложно. Иногда продавцы возвращают их частями, и это может растянуться на годы.Особенности некоторых сделок
Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть. Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне.
Обмен домами на отпуск
Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время. Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.
Как оплачивают больничный лист, вы узнаете в нашем тематическом материале.Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.
Ваша комaндировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!
Обмен долей
При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов.
Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества. Другие операции будут законными только при письменном отказе.
Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу.
Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у нотариуса. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется.
Обмен, если дом в деревне
При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе. То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.
Ответ на претензию об оплате задолженности необходимо подготовить самому должнику, в адрес которого претензия поступила. Образец оформления....
31 08 2026 22:50:26
Налоговый период в декларации по НДС: определение налогового и отчетного периода, их взаимная связь, коды операций для налогового (отчетного периода) по НДС...
30 08 2026 14:30:38
Какие требования установлены к условиям хранения трудовых книжек на предприятиях и в организациях? Как данный вопрос урегулирован законодательно?...
29 08 2026 13:22:46
Исполнительный лист по мировому соглашению допускается получить, если одна из сторон не исполняет условия этого добровольного документа....
28 08 2026 1:28:50
Чтобы рассчитать пособие по уходу за ребенком до 1,5 лет, необходимо учитывать установленное минимальное и максимальное значения пособия, а также заработок....
27 08 2026 21:39:34
ФЗ №89 с изменениями на 2019 год: контроль за работой с отходами передается региональным властям, новый механизм формирования тарифов за вывоз ТБО и ТКО....
26 08 2026 8:49:54
Чтобы обеспечить себе достойную пенсию, нужно накопить страховой стаж и индивидуальные баллы. Но есть механизм, позволяющий увеличить свое обеспечение....
25 08 2026 18:45:42
Прежде чем начать заниматься сельским хозяйством, нужно изучить ЗК РФ. Что предусмотрено за нарушение правил по эксплуатации фермерских земель? Виды земли....
24 08 2026 4:20:10
На 2019 год деятельность детских садов строго регламентируется требованиями СанПин. Документ подробно определяет обязательные и рекомендованные условия работы, включая организацию территории и помещений, нормы питания и режима дня ребят....
23 08 2026 14:10:23
Изменения в ФЗ №196 "О безопасности дорожного движения" в 2019 году: владельцы автобусов и грузовиков обязаны устанавливать тахографы и другие нововведения....
22 08 2026 15:41:28
Разграничение государственной собственности на землю: что такое разграничение, законодательство, государственные земли, порядок разграничения...
21 08 2026 15:10:12
Арбитражный управляющий и его ответственность в деле о банкротстве: основания и сроки для привлечения, существующие виды и возможные наказания....
20 08 2026 17:27:15
Источники финансирования в контpaкте по 44-ФЗ бывают различными. Стороны вправе указать на них в договоре, но делать этого не обязаны....
19 08 2026 2:44:45
Удаление извещения о закупке у единственного поставщика в ЕИС проводится в особом порядке, так как 44-ФЗ регламентирует только отмену конкурентных способов....
18 08 2026 6:54:29
При банкротстве банка долговые обязательства заемщика сохраняются за ним в полном размере, но права требования по кредиту переходят в новый банк....
17 08 2026 9:21:34
ПроцеДypa продажи дома: подготовка документов, поиск покупателя, договор купли-продажи, перерегистрация в Росреестре, как выгодно продать дом?...
16 08 2026 9:47:28
Каким правовым документом регулируется? Порядок оформления: с доплатой, в коммунальной квартире. Перечень документов, особенности налогообложения....
15 08 2026 5:51:56
Условия для начисления пенсии по потере кормильца устанавливаются законодательством. Существует несколько видов выплат и каждый имеет свои особенности....
14 08 2026 16:42:14
Можно ли сдать телефон обратно в магазин по гарантии, если разбит экран? Можно ли заменить разбитое стекло на телефоне по гарантии?...
13 08 2026 12:43:16
Региональная информационная система в сфере закупок: понятие, взаимодействие с ЕИС, правила функционирования, возможности подключения....
12 08 2026 18:57:42
Эксплуатация земельных участков. Земли под индивидуальное строительство и личное подсобное хозяйство. Целесообразность перевода земли и порядок действий....
11 08 2026 15:31:12
Согласие супруга на расторжение бpaка: заявление в ЗАГС и в суд ‒ содержание документа и правила составления. Когда используется согласие?...
10 08 2026 7:46:48
Способы передачи денег, наличные и безналичные расчеты. Банковский аккредитив и ячейка, нотариальный депозит: преимущества и недостатки, риски....
09 08 2026 19:23:36
Федеральный закон №127-ФЗ и порядок привлечения к субсидиарной ответственности директора ООО и учредителя, перечень действий и документов....
08 08 2026 5:34:33
Единая информационная система в сфере закупок: порядок и срок получения аккредитации, необходимые документы, случаи прохождения и порядок основных действий....
07 08 2026 5:20:45
При утере карты, следует обратиться в банк, ее выпустивший, по телефону и заблокировать счет. Получить деньги можно через перевод или оформив ее перевыпуск....
06 08 2026 4:28:59
Нужно ли вносить запись о благодарности в трудовую книжку? Как должна быть оформлена такая благодарность и как правильно сделать запись?...
05 08 2026 13:31:38
Товары, купленные за рубежом, облагаются пошлиной. Заплатить придётся за любые вещи, приобретённые за пределами РФ как лично, так и через интернет-магазин....
04 08 2026 14:57:14
Когда можно обратиться с жалобой по административному делу в Верховный Суд РФ? Как составить жалобу, что нужно к ней приложить и в какие сроки подать?...
03 08 2026 0:37:32
Понижающий коэффициент для госконтpaктов по 44-ФЗ нужно рассчитать, если предполагается закупка отдельных товаров и услуг либо поэтапное выполнение работ....
02 08 2026 10:29:48
Ограничение родительских прав: правила оформления искового заявления, требования к документу, судебное решение, образцы документов....
01 08 2026 8:11:51
Образец, инструкция и порядок заполнения декларации по НДС. Изменения с 2017 года: перечень документов и особенности предоставления в электронной форме....
31 07 2026 22:27:12
Апелляционная жалоба в гражданском судопроизводстве: процесс обжалования, составление, подача и рассмотрение жалобы, возможность отказа от апелляции....
30 07 2026 20:14:36
Организационно-правовые формы коммерческих организаций В соответствии со ст. 0 ГК юридическими лицами могут быть организации, преследующие в качестве основной...
29 07 2026 11:35:10
Порядок получения налогового вычета при покупке квартиры работающим пенсионером. Оформление, необходимые документы, особенности для работающих пенсионеров....
28 07 2026 21:48:29
Какие требования предъявляются к дополнительному соглашению к договору купли-продажи квартиры?Для чего оно требуется? Образец....
27 07 2026 8:11:16
В статье 127 ФЗ №127 "О несостоятельности и банкротстве" регулируются основные вопросы назначения и работы управляющего на этапе конкурсного производства....
26 07 2026 23:45:45
Основания для обращения в Министерство здравоохранения, способы подачи жалобы и составление обращения. Сроки рассмотрения и причины отказа в рассмотрении....
25 07 2026 16:48:45
Оплата за газ по лицевому счету: механизмы получения информации о наличии задолженностей, передача показаний, правила получения номера лицевого счета....
24 07 2026 6:45:29
Кто составляет договор купли продажи квартиры? Плюсы и минусы составления договора риэлтером, нотариусом и самими участниками сделки....
23 07 2026 22:40:14
Зеленоград официально считается округом столицы. Вместе с другими районами Москвы он включён в программу реновации, которая будет проводиться до 2032 года....
22 07 2026 13:13:54
Что такое обременение? Покупка квартиры с ипотечным обременением: порядок действий. Где проверить существующие обременения?...
21 07 2026 19:35:53
В каких случаях можно подавать жалобу председателю Верховного Суда РФ? Кто имеет право подавать жалобу? Как ее правильно написать и подать? Образец жалобы....
20 07 2026 1:19:17
В 2018 году в программу реновации в Санкт-Петербурге планируется внести ряд существенных изменений. Последние новости, официальный сайт "СПб Реновация"....
19 07 2026 11:28:38
Для получения кредита после банкротства физическому лицу желательно подтвердить свою состоятельность залогом или подтвержденным стабильным доходом....
18 07 2026 5:33:17
Из чего состоит кадастровый номер земельного участка: структура номера, правильная расшифровка, наглядные примеры...
17 07 2026 7:16:15
Продажа квартиры дистанционно: как собственнику организовать процесс, находясь в другом городе. Перечень документов, необходимых для подготовки к продаже....
16 07 2026 10:52:53
Дом признан аварийным: порядок продажи квартиры и возможные нюансы сделки. Нормативное регулирование, возможности собственника....
15 07 2026 18:57:11
УПК РФ в 2019 году: возможность закрытия дел по некоторым экономическим статьям; возможность продления заключения для знакомства с делом и другие изменения....
14 07 2026 11:49:19
Аукцион в электронной форме является одной из популярных форм закупок по 223-ФЗ, которая предполагает проведение торгов для максимального снижения цены....
13 07 2026 13:14:46
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
