Как произвести обмен дома на дом или на квартиру? Возможные риски
При обмене дома на квартиру оформляется договор мены. Как и договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
СодержаниеПоказать- Правовой документ, регулирующий обмен дома
- Обмен дома на дом и на квартиру
- Порядок оформления
- Особенности некоторых сделок
Договор мены недвижимости сходен с договором купли-продажи. При этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем. Права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Особенности сделок обмена отражены в 567-й и 568-й статьях ГК. В том, что не противоречит данным статьям, мена приравнивается к сделке купли-продажи. Но в этом случае она получается двойной. Каждая сторона одновременно является и продавцом (того имущества, которое отчуждается), и покупателем (приобретаемого).
Если на момент совершения сделки один из участников состоит в бpaке, приобретаемый дом или квартира становится совместным имуществом. Это происходит, даже если прежняя недвижимость относилась к личной собственности. То есть при разводе, если нет брачного контpaкта, жильё уже будет делиться между бывшими супругами.
Обмен дома на дом и на квартиру
Прежде всего необходимо найти подходящее жильё, владельцы которого согласны на обмен. Затем стороны договариваются об условиях. Стоимость недвижимости может заметно различаться. Тогда та сторона, которая получает более дорогое жильё, делает доплату.
Для сравнения используется:
- Кадастровая стоимость, которую можно узнать из кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН.
- Или рыночная.
При определении стоимости дома учитывается и участок, на котором он расположен.
Рыночная стоимость определяется:
- в сравнении объекта со сходными в свободной продаже;
- или из оценки, заказанной у специалистов.
Обговариваются также время освобождения дома и квартиры, есть ли у них какие-то недостатки или обременения, кому остаётся мебель и т. п. Условия, о которых договорились собственники, фиксируются в договоре мены. С подписанным договором стороны подходят в Росреестр, где оформляется переход права собственности.
При прямом обмене, в отличие от продажи и дальнейшей покупки, подавать туда документы понадобится только один раз. Это экономит время и деньги.Порядок оформления
Первый этап оформления – подписание договора. В некоторых ситуациях его обязательно нужно заверить у нотариуса:
- Если один из собственников – ребёнок.
- Если участвует в обмене не вся квартира, дом или участок, а только доля.
В других случаях заверение добровольно. Если в сделке участвует несовершеннолетний, понадобится также разрешение органов опеки.
Чтобы получить его, нужно обратиться в территориальное отделение с договором. Там его проверят, и, если решат, что положение ребёнка не ухудшится, оформят согласие.
С подписанным договором нужно обратиться в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав собственности. Это можно сделать:
- лично в любом территориальном отделении;
- в офисе МФЦ;
- по почте;
- через сайт Росреестра;
- через портал госуслуг.
С этого момента владельцы и считаются вступившими в новую собственность.
Перечень необходимых документов
При подписании договора мены понадобятся:
- паспорта собственников;
- документы о собственности на жильё;
- и об основаниях этого права;
- кадастровый паспорт на дом и участок и на квартиру;
- справки об отсутствии коммунальных задолженностей (на оба объекта недвижимости);
- выписки из домовых книг.
При регистрации перехода прав заполняется заявление. Понадобится подписанный договор и те документы, которые требовались при его подписании. Дополнительно нужно будет предоставить:
- Квитанцию об оплате госпошлины (1 000 рублей).
- Расписку о получении денег, если это предусмотрено условиями.
- Согласие супруга, если какая-либо недвижимость относится к совместной собственности.
- Согласие органов опеки, есть один из собственников – ребёнок.
Если заявление подаётся через интернет, отправляются электронные копии документов, а оригиналы предъявляются при выдаче выписки. А при отправлении по почте к заявлению прикладываются нотариально заверенные копии.
Налог
При обмене недвижимости в отношении налогов действуют те же правила, что и при продаже. Необходимо заплатить НДФЛ. Налогооблагаемой базой является цена дома или квартиры, право собственности на которую утрачивается. Включается и доплата (для того, кто её получил).
При этом может учитываться стоимость:
- Указанная в договоре, если она не меньше чем 70% от кадастровой.
- Кадастровая стоимость в остальных случаях.
Выплатить эту сумму нужно не позднее 15-го июля следующего года. Перед этим (до 30-го апреля следующего года) необходимо подать налоговую декларацию.
Но есть возможность не платить или существенно снизить размер налогов. Прежде всего, НДФЛ не платится, если недвижимость находится в собственности более трёх лет.
Если же срок владения больше, собственник имеет право воспользоваться налоговым вычетом (если не пользовался им ранее).Размер этого вычета определяется, по желанию налогоплательщика, как один из вариантов:
- Не более 1 млн рулей от стоимости жилья.
- Документально подтверждённые расходы по приобретению проданного имущества.
В письмах Минфина № 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 года и № 03-04-РЗ/15807 от 08 апреля 2014 года говорится, что это правило можно отнести и к договору мены. То есть НДФЛ нужно будет платить только с суммы полученной доплаты, если она была.
Риски
При обмене существуют те же риски, что и при покупке и продаже жилья. Сделка может быть признана недействительной и расторгнута. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно проверять документы. Особое внимание стоит уделить таким случаям:
- Один из собственников – ребёнок. Обязательно требуется согласие опеки.
- Получение наследства, особенно недавнего. На то, чтобы претендовать на имущество покойного, отводится полгода со дня его cмepти. Но если наследник не знал об этом по уважительной причине, срок может быть увеличен.
- Собственник состоит в бpaке. Если дом или квартира относится к совместной собственности, обязательно получить согласие супруга.
- А если участвует в обмене доля недвижимости, сначала их нужно предложить собственникам других долей. И только при получении отказа можно договариваться с посторонними людьми.
Также возможно оспаривание сделки, если одна из сторон (или её наследники) решит, что обмен не равнозначен. Если это удастся доказать в суде (и если не было доплаты), мена может быть расторгнута. Поэтому желательно получить независимую оценку обоих объектов перед началом оформления.
Плюсом является то, что при расторжении сделки участник обмена оказывается в более выгодном положении, чем покупатель. Он получает обратно свою недвижимость. Конечно, будет потеряно время на оформление и расторжение, а также деньги на регистрацию.
Взыскать деньги при отмене купли-продажи может быть довольно сложно. Иногда продавцы возвращают их частями, и это может растянуться на годы.Особенности некоторых сделок
Обмен дома на другой дом или квартиру не различается в оформлении. Но есть некоторые случаи, об особенностях которых необходимо упомянуть. Это сделки, в котором участвуют доли недвижимости, обмен на отпуск и мена дома в деревне.
Обмен домами на отпуск
Этот вариант используется, если есть желание поменяться жильём на время. Законодательно такой обмен не регулируется. Можно оформить две сделки сдачи жилья внаём.
Как оплачивают больничный лист, вы узнаете в нашем тематическом материале.Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.
Ваша комaндировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!
Обмен долей
При сделке с участием долей обязательно нужно учитывать несколько нюансов.
Во-первых, первоочередное право на приобретение доли – у того, кому принадлежит другая доля имущества. Другие операции будут законными только при письменном отказе.
Причём стоимость недвижимости, предлагаемой на обмен, не может быть меньше цены, которая предлагалась совладельцу.
Во-вторых, такие договоры обязательно удостоверяются у нотариуса. Это правило распространяется на все виды недвижимости. Например, если квартира меняется на дом с частью участка, нотариальное заверение тоже потребуется.
Обмен, если дом в деревне
При регистрации перехода прав собственности в Росреестре оба объекта должны находиться в одном регионе. То есть могут возникнуть сложности, если меняется квартира в городе на дом в деревне. В таком случае придётся оформлять две сделки купли-продажи: на дом и на квартиру. Для минимизации рисков желательно оформить их одновременно или с небольшой разницей.
Чтобы вернуть потраченные деньги, нужно ориентироваться на нормы закона, знать, с какого времени и какой период будет действовать гарантия на обувь....
16 10 2026 7:54:47
Справка об отсутствии банкротства юрлица - это документ, который подтверждает отсутствие открытого процесса по признанию компании финансово несостоятельной....
15 10 2026 11:56:46
Реквизиты документа, подтверждающего основание заключения контpaкта по 44-ФЗ: понятие, случаи использования, правила внесения сведений....
14 10 2026 21:42:52
Снятие с регистрации по месту жительства. На каких основаниях возможно? Какие документы подавать для выписки? Правила перерегистрации несовершеннолетних....
13 10 2026 6:26:30
Как проводить общение с детьми после развода супругов? Расторжение бpaка ведет за собой ряд серьезных последствий, одно из которых заключается в некоторых...
12 10 2026 6:48:40
Закон Яровой - это пакет нормативно-правовых актов, регулирующий хранение информации в сфере мобильной связи, интернета, усиление безопасности для почтовых перевозок, изменение правил работы религиозных организаций. В 2019 году все изменения уже вступили в силу, кроме хранения информации мобильными операторами, которым дали отсрочку до 2023 года....
11 10 2026 15:39:54
Какая форма договора купли-продажи автомобиля действительна в 2019 году? Рекомендации по заполнению, необходимые сведения и документы. Действующий образец....
10 10 2026 16:42:35
Каковы возможные причины для составления жалобы на банк? Как ее правильно написать? Способы подачи, требующиеся документы, сроки рассмотрения....
09 10 2026 16:18:58
Порядок предоставления запроса на разъяснение закупочной документации по 223-ФЗ и ответа на него. Сроки отправления и образец документа....
08 10 2026 1:22:23
Все недропользователи должны перечислять налоги за добычу полезных ископаемых. Что такое НДПИ, как он рассчитывается, какие ставки установлены в 2019 году?...
07 10 2026 9:48:54
При наличии судебного постановления приставы имеют право разыскивать счета должника и снимать с них средства в счет погашения задолженности....
06 10 2026 18:31:30
Cрок сдачи декларации по земельному налогу для юридических лиц: срок сдачи декларации по земельному налогу, ответственность за нарушение сроков...
05 10 2026 11:23:35
В 2020 году в РФ начнет действовать закон об органической продукции. В нем предусмотрены условия производства и реализации экологически чистого сырья....
04 10 2026 13:45:12
Тайна, как категория, находится под охраной закона. За ее нарушение, будь то банковская, врачебная, служебная или иная, предусмотрена ответственность....
03 10 2026 23:46:56
Реализация имущества в ходе процедуры банкротства физлица выступает последним этапом процесса и предполагает погашение обязательств перед кредиторами....
02 10 2026 21:17:10
Как составить исковое заявление о взыскании неустойки Письменным соглашением определяется размер неустойки и условия ее причисления, которое пишут стороны между...
01 10 2026 21:30:53
Для защиты своих прав клиент банка, чьи интересы были нарушены, вправе обратиться в Роспотребнадзор с жалобой. Образец жалобы и порядок ее подачи....
30 09 2026 20:31:58
Онлайн калькулятор сроков аукциона, проведение которого регулирует Федеральный закон "О контpaктной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 N 44-ФЗ. Расчет для закупки до трех миллионов рублей или более....
29 09 2026 16:57:57
Дом-участник программы реновации: порядок продажи квартиры в нем. Что такое реновация? Общий вид сделки. Законодательное регулирование....
28 09 2026 16:26:47
В случае кражи велосипеда из подъезда нужно изучить договор с УК. Если в нем есть пункт об охране личного имущества, то взыскать ущерб возможно....
27 09 2026 19:56:54
Пошаговая инструкция как продать дом под материнский капитал В первую очередь вам необходимо помнить о том, что даже если вы по факту рождения второго ребенка...
26 09 2026 12:22:53
Копии трудовых книжек: сроки действия, требования к оформлению, образец заявления на получение копии и условия сохранения за ней юридической силы....
25 09 2026 11:10:13
Мировое соглашение в арбитражном процессе: особенности документа, сведения для отражения в тексте, порядок подготовки и судебного утверждения....
24 09 2026 12:11:26
Собрание кредиторов компетентно принимать решения о переходе на любую стадию банкротства, заключении мирового соглашения и утверждать план оздоровления....
23 09 2026 7:36:23
Земля, изъятая из оборота: законодательство. Основания для изъятия, сложившаяся судебная пpaктика. Компенсация при изъятии земельного участка для госнужд....
22 09 2026 5:25:51
Проблема похищения детей в России является актуальной проблемой современности. Что делать, если похитили ребенка? Ответственность по статье 126 УК РФ....
21 09 2026 20:56:20
Страхование при материнстве существует в качестве компенсации временной нетрудоспособности, связанной с ним. Для этого с доходов удерживаются страховые взносы....
20 09 2026 2:48:24
Как узнать хозяина земельного участка по кадастровому номеру бесплатно: через сайт ЕГРН, пошаговая инструкция, рабочие способы...
19 09 2026 23:35:36
Заключение бpaка запрещено между следующими родственниками: по прямой линии. Законодательное регулирование. Фиктивные брачные отношения....
18 09 2026 4:31:43
Если работодатель нарушает права сотрудников, на него можно подать жалобу. Первая инстанция, которая решает соответствующие вопросы, это Инспекция по труду....
17 09 2026 20:12:13
Нотариус Московского района Санкт-Петербурга Прием нотариуса ведется как по предварительной записи по телефону, так и в порядке очереди. Перед посещением...
16 09 2026 14:33:13
Введение новой технологии сотовой связи, замена традиционных сим-карт микросхемой eSim позволит, помимо данных об аккаунте пользователя, удаленно загружать профиль оператора и нужный тариф, не обращаясь при этом в их офисы или пункты продаж. Когда в России появится eSim?...
15 09 2026 12:50:32
Увольняют по статье Основаниями для увольнения являются несколько статей Трудового Кодекса. Отчего же лишь часть из них обрела плохую славу? Безусловно, только...
14 09 2026 8:38:57
Для участия в закупках в электронном формате по 44-ФЗ и 223-ФЗ участникам необходимо оформить ЭЦП. Полномочия пользователя электронной цифровой подписи....
13 09 2026 7:26:59
Порядок заполнения и оформления договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему. Типовой бланк документа. Как правильно оформить?...
12 09 2026 20:58:31
Программа реновации будет проходить в ВАО до 2032 года. В план сноса пятиэтажек вошли Измайлово, Гольяново, Перово, Богородское и другие районы....
11 09 2026 20:19:45
Как формируется стоимость на сельхоз земли? Что следует учесть при проведении оценки? Сколько стоит гектар такой земли в среднем по России?...
10 09 2026 3:44:19
Можно ли вернуть деньги с карты Тройка? Какие действия необходимо совершить пользователю и с какими трудностями можно столкнуться при возврате?...
09 09 2026 3:20:58
Раздел 4 декларации по НДС: подробная инструкция по заполнению (кому, как и какие данные нужно прописывать), санкции...
08 09 2026 14:26:48
Таблица штрафов по 44-ФЗ: для заказчиков, за несоблюдение сроков и за нарушения при исполнении контpaкта. Правила расчета размеров штрафов и пеней....
07 09 2026 19:40:20
Проверить автомобиль по базе гибдд онлайн При реализованном аресте автомобиль находится на штрафной стоянке и к его управлению никто не допускается, включая и...
06 09 2026 6:10:20
Если поломка машины произошла в течение установленного срока, то покупатель может рассчитывать на гарантийный ремонт. Что входит в гарантийное обслуживание?...
05 09 2026 13:11:10
После того как туроператор "Натали турс" начал отменять туры у потребителей стали возникать вопросы, как правильно написать претензию на возврат денег....
04 09 2026 5:58:37
Согласно российскому законодательству, собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны соблюдать тишину в определенное время суток....
03 09 2026 23:26:15
Деятельность коллектора заключается во взыскании просроченной задолженности физических и юридических лиц перед банковскими и другими организациями....
02 09 2026 17:12:11
Расходы на развод: размер госпошлины при разводе через ЗАГС, госпошлина при разводе через суд, разница по регионам. Расходы на юриста, нотариуса, оценщика....
01 09 2026 17:37:15
В 2019 году приняли закон о запрете на использование мобильных телефонов в армии во время рабочего и служебного времени. На кого он не распространяется?...
31 08 2026 15:59:37
Постановка на кадастровый учет земельного участка: как поставить, какие требуются документы, куда обратиться, куда подать документы, госпошлина, заявление...
30 08 2026 13:21:46
Понятие исполнительного листа по алиментам и описание случаев использования. Законодательное регулирование. Что включает исполнительный лист?...
29 08 2026 9:39:21
Главным нововведением на 2019 год в ФЗ №400 является повышение возраста выхода на пенсию до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин....
28 08 2026 11:23:16
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
