Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
При продаже квартиры важнейшим показателем является ее цена. В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим. При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену. Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.
СодержаниеПоказатьКадастровая цена
Цена квартиры при ее продаже обычно является предметом договоренности между продавцом и покупателем. Эта договоренность часто основывается на рассмотрении рыночной и кадастровой цен квартиры.
Рыночная цена обычно определяется исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.
Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.
Эта величина используется при уплате налогов на имущество, взятии кредитов в государственных банках, платежей по сделкам (продаже, дарении, наследовании).
Если кадастровая цена намного выше рыночной, то собственник может обратиться в суд для того, чтобы оспорить ее величину. При положительном решении суда КЦ может быть приравнена рыночной цене квартиры.
Зачем занижается цена квартиры
Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.
При этом занижение цены квартиры может быть оформлено таким способом:
- в договоре указывается цена, которая меньше фактической цены;
- оставшаяся сумма заносится в договор как цена за неотделимые улучшения (ремонт, перепланировка).
При оформлении договора с учетом заниженной стоимости встает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.
Продавец заинтересован, чтобы в этой расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), а покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были зафиксированы в каком-то документе.Поэтому участники сделки часто составляют 2 расписки – в одной прописана сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другой оставшаяся сумма – как плата за дополнительные услуги.
Риски
Продажа квартиры по заниженной цене может стать причиной неприятностей как для покупателя, так и для продавца.
Для покупателя риск состоит в следующем:
- если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
- если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
- соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.
Если будет признано, что цена квартиры занижена, то налоговые органы могут наложить дополнительную сумму платежей, а продавца привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК).
В некоторых случаях бpaк может быть признан недействительным. Подробнее об этом читайте здесь.
Живете в разных городах? Это не преграда для развода. Об особенностях расторжения бpaка при нахождении супругов в разных местах можно узнать в нашей статье.
Изменения в законодательстве
До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.
Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.
Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за продаж квартир по заниженной цене.
В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).
Пример 1.
Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:
- Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
- Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
- Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.
Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.
Пример 2.
Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.
Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.
Выводы
- Продавец квартиры может ее продавать по любой цене, в том числе ниже ее КЦ.
- Если будет доказано, что занижение продажной цены связано с попыткой продавца сократить НДФЛ на продажу квартиры, то у продавца могут возникнуть неприятности, вплоть до возбуждения уголовного дела за уход от уплаты налогов.
- При продаже квартиры по цене, которая ниже 70% от ее КЦ, продавец должен заплатить налог с дохода, равного 70% от КЦ объекта.
- При продаже квартиры по цене, выше 70% КЦ квартиры, налог платится с договорной цены квартиры.
Льготы малоимущим семьям: на оплату ЖКХ, улучшение жилищных условий, оплату детского сада. Нормативная основа их получения и правила оформления....
10 03 2026 21:55:54
Покупка квартиры в новостройке: существующие варианты и основные действия по шагам. ПроцеДypa купли-продажи квартиры по переуступке прав....
09 03 2026 23:24:21
Как найти участок по кадастровому номеру на карте со спутника: что такое кадастровый номер, публичная кадастровая карта, пошаговая инструкция...
08 03 2026 17:56:58
Должник при банкротстве - это физическое или юридическое лицо, ИП, которые имеют задолженность перед кредиторами, бюджетом или работниками....
07 03 2026 12:41:12
Правила заполнения, структура договора аванса. Форма и требования к содержанию, образец. Изменения в договоре аванса в 2018 году....
06 03 2026 11:26:21
Совокупный годовой объем закупок: понятие, правила расчета, цели использования. Что нельзя учитывать при определении СГОЗ на основании положений 44-ФЗ?...
05 03 2026 12:17:14
Адвокатская контора Барристер Межрегиональной коллегии адвокатов ы Деятельность Адвокатской конторы направлена на предоставление высококвалифицированной...
04 03 2026 4:24:59
Изменений в законодательстве, регулирующим вычеты по ипотеке в 2019 году, на данный момент не произошло. Суммы вычетов остались прежними....
03 03 2026 17:13:29
В Инструкция ЦБ РФ №153-И в 2019 году изменились правила открытия текущих и депозитных счетов для физических лиц, а также другие нововведения....
02 03 2026 20:34:12
Как прописать человека по доверенности от собственника Для выполнения прописки в паспортном столе должны присутствовать с документами владелец жилья и все...
01 03 2026 16:45:55
Как оформить участок земли в собственность, если нет хозяина: чем грозит владельцу использование участка без положенных документов, является ли это самозахватом?...
28 02 2026 11:18:16
Гражданам следует знать порядок действий, которые необходимо предпринять для возврата денег за некачественный товар по Закону "О защите прав потребителей"....
27 02 2026 8:40:21
Как оформить землю в собственность, если нет документов на землю: что нужно, куда обращаться. Виды документов на землю...
26 02 2026 21:18:35
В 2019 году отчетность 2-НДФЛ разделена на две самостоятельные формы: для подачи в органы ФНС и для выдачи по запросу сотрудников. Образцы бланков....
25 02 2026 17:47:22
Аффилированные юридические лица при банкротстве: понятие, нормативная основа, правила доказывания, правовые последствия, порядок раскрытия информации....
24 02 2026 13:30:14
Случаи прекращения права собственности на земельный участок: законодательство, когда право собственности может возникнуть, прекращение права...
23 02 2026 6:45:22
Опекун должен соответствовать ряду требований. Основную информацию об опекуне органы опеки получают из хаpaктеристик с места работы и жительства....
22 02 2026 10:18:43
Жалоба в прокуратуру: оформление и подача индивидуальной и коллективной жалобы, образец заявления. Подача и порядок рассмотрения жалобы в прокуратуре....
21 02 2026 13:20:49
В каких случаях можно вернуть страховку по банковскому кредиту? Что для этого нужно сделать? Как составить заявление на возврат страховки?...
20 02 2026 19:43:44
Закон о хостелах в жилых домах обсуждался в Государственной Думе много лет и в 2019 году был окончательно принят. Какие изменения ждут владельцев бизнеса?...
19 02 2026 17:15:18
Семейное законодательство РФ предусматривает случаи, когда возможен развод с супругом без его согласия. Это можно сделать через обращение в ЗАГС или суд....
18 02 2026 12:16:42
Мошенники оформляют кредиты в МФО по утерянным или украденным паспортам, а также по паспортным данным, добытым обманным путем. Способы себя обезопасить....
17 02 2026 0:39:57
Последствия нарушения запрета на продажу алкоголя в ночное время. Описание порядка составления жалобы на продавца и привлечение его к ответственности....
16 02 2026 23:50:26
Алгоритм взыскания алиментов на содержание нуждающихся родителей с их детей. Нормативное регулирование, необходимые документы и условия. Последствия при уклонении от оплаты....
15 02 2026 6:39:36
Как прописаться в купленную квартиру? Правила и порядок прописки в приобретённую квартиру. Отличия для многоквартирных домов и частной недвижимости....
14 02 2026 10:58:12
В случае нарушения прав можно направить жалобу в Билайн. Предусмотрен вариант обращения к оператору через сайт и электронную почту, в профильные ведомства....
13 02 2026 21:25:58
Отчет об исполнении контpaкта по 44-ФЗ - обязательная форма при конкурентных способах закупки, которая публикуется заказчиком в установленные сроки в ЕИС....
12 02 2026 6:35:51
1 ноября 2019 года вступил в силу закон о «суверенном интернете». Он направлен на создание возможности автономной работы российского сегмента интернета....
11 02 2026 9:39:45
Оспорить наследство по завещанию вправе лица, чьи имущественные права были нарушены подписанием документа. Как оспорить наследство? Порядок действий....
10 02 2026 14:17:38
Трехстороннее соглашение - это официальный документ, который подписывают кредитор, старый и новый должники в целях перевода долга к третьему лицу....
09 02 2026 1:13:27
Правовые нормы, регулирующие процесс возврата товара поставщику. Для чего нужен акт и как его оформить? Важные моменты и сроки возврата товара....
08 02 2026 6:18:10
Отчет конкурсного управляющего о ходе процедуры банкротства - обязательная отчетная форма, которая сдается кредиторам и арбитражному суду по нормам 127-ФЗ....
07 02 2026 5:42:51
Что такое неустойка, согласно закону? Как рассчитать сумму неустойки и можно ли снизить ставку по ней? Сроки выплаты и ответственность за уклонение....
06 02 2026 10:22:56
Техносила как вернуть товар А что же на самом деле дает так называемая «дополнительная гарантия»? При продаже сертификатов обслуживания «Сервис+» и страховки...
05 02 2026 4:34:39
С 2019 года Приказ Минпромторга №1815 действует в новой редакции: изменены требования к срокам сдачи отчётности, введены правила для средств измерения....
04 02 2026 17:41:39
Кредиторы направляют свои требования к должнику в течение месяца с момента введения процедуры наблюдения по ст. 71 №127-ФЗ "О несостоятельности"....
03 02 2026 14:50:24
ПроцеДypa отказа от страхования жизни при кредитовании в Альфа-Банке. Рекомендации по составлению заявления, процесс требования возврата денежных средств....
02 02 2026 3:29:16
Что такое губернаторские выплаты на рождение ребенка? Кто может получать губернаторские выплаты на рождение ребенка и в каком размере?...
01 02 2026 10:58:45
Налоговые каникулы, то есть нулевая налоговая ставка, применяется для вновь зарегистрированных ИП на территории более, чем семидесяти регионов страны....
31 01 2026 11:47:20
Закупки, которые проводятся в рамках 44-ФЗ, могут иметь централизованный и децентрализованный формат. Преимущества и недостатки, порядок проведения....
30 01 2026 16:14:20
Федеральный закон "О прокуратуре" N2201-1: назначение и освобождение от должности, материальное и социальное обеспечение, иные изменения в 2019 году....
29 01 2026 14:37:16
Банкротство юридического лица: основные признаки и их нормативная основа для определения, предельные значения суммы для признания фирмы несостоятельной....
28 01 2026 11:59:42
Изменения и дополнения в действующий государственный контpaкт по 44-ФЗ вносятся через подписание сторонами дополнительного соглашения....
27 01 2026 5:47:53
Как найти кадастровый номер земельного участка на карте: использование публичной карты на сайте Росреестра, использование мобильного приложения KadastrRU, другие способы...
26 01 2026 2:43:32
Как изменить размер алиментного платежа и какие нужны для этого условия? Увеличение и уменьшение размера алиментов. Законодательство....
25 01 2026 18:54:17
Законом предусмотрено, что при просрочке продавцом или исполнителем выполнения требований потребителя последний имеет право взыскать неустойку. Онлайн калькулятор....
24 01 2026 9:37:43
Что такое обременение? Покупка квартиры с ипотечным обременением: порядок действий. Где проверить существующие обременения?...
23 01 2026 14:40:21
Что такое заявление об установлении отцовства. Правила составления искового заявления об установлении отцовства. Типовой образец документа....
22 01 2026 1:48:13
Ликвидация ООО с долгами допускается как в принудительном, так и добровольном варианте. Процедуру можно осуществить разными способами....
21 01 2026 9:15:59
Как меняются правила целевого обучения в 2019 году и как они отразятся на будущих абитуриентах....
20 01 2026 19:26:11
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
20 фильмов, которым зрители поставили высший балл