Сделка по продаже квартиры в новостройке: основные шаги
Квартира, приобретённая физическим или юридическим лицом в своё время в доме, считающимся новостройкой, часто выступает в качестве объекта повторной сделки с недвижимостью по продаже этого объекта.
СодержаниеПоказать- Что такое новостройка?
- Варианты продажи
- Если право собственности оформлено
- Если право собственности не оформлено
- Продажа квартиры в ЖСК
- Какие факторы влияют на цену жилья?
Однако, в связи с имеющимися специальными нормами действующего законодательства, продажа такой квартиры будет иметь свои особенности.
Что такое новостройка?
В действующем законодательстве понятия новостройки не содержится в общепринятом его значении. Взамен этого термина законодатель использует понятие «объект долевого строительства», так как подавляющее большинство многоквартирных домов, возводимых в настоящее время в России, строится с активным использованием средств будущих собственников жилья в таких домах – дольщиков (а сам договор передачи средств называется договором долевого участия в строительстве).
Таким образом, под новостройкой следует понимать дом, который только возводится и ещё не сдан в эксплуатацию (либо не прошёл приемку государственной комиссией). Именно такие дома будут считаться домами первичной собственности (а квартиры, расположенные в них – объектами первичного рынка недвижимости).
Регулирование вопросов, связанных с продажей квартир в новостройках, осуществляется сразу несколькими нормативными актами, основными из которых являются:
- Федеральный закон за номером 214-ФЗ, регулирующий правила участия физических и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости;
- Гражданский Кодекс в части регулирования вопросов, связанных с правом собственности на конкретное недвижимое имущество, в том числе основания и период возникновения такого права;
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» за номером 218 в части регулирования вопросов, связанных с процедурой регистрации права собственности, в том числе на те объекты недвижимости, которые ещё не прошли завершающую стадию строительства.
Варианты продажи
Реализация имущества, расположенного в новостройках, может быть осуществлена одним из двух вариантов, в зависимости от того, было ли официально оформлено право собственности на квартиру или нет.
Действующее законодательство предусматривает два варианта продажи:
- если право собственности было оформлено на жильё после сдачи нового построенного дома, продажа происходит по механизму сделки по купле-продаже любого жилого помещения;
- если дом ещё не сдан, то механизмом продажи станет переуступка прав требования на квартиру от одного владельца к другому;
- если в доме был создан жилищно-строительный кооператив, продажа квартиры может быть осуществлена через него или непосредственно данному объединению будущих жильцов, а уже сам ЖСК реализует полученное имущество для расширения количества своих жильцов.
Каждый из них предусматривает свой механизм продажи, составные части которого будут зависеть от наличия юридически оформленного права собственности на реализуемую недвижимость.
Если право собственности оформлено
То сделка будет происходить по стандартному механизму оформления купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями Гражданского Кодекса о сделках по обороту недвижимости. Состоять такая процеДypa будет из пяти этапов:
- подготовка квартиры к продаже путем оформления на себя продавцом документов о праве собственности на нее после сдачи дома в эксплуатацию и приемки данного жилья у застройщика;
- распространение информации в виде объявлений о продаже жилья в новостройке с указанием всех существенных хаpaктеристик такового (площадь, этажность, дата сдачи дома и т.д.);
- проведение встречи между владельцем квартиры и потенциальным покупателем жилья для того, чтобы показать расположение данного жилого помещения и основные хаpaктеристики, показать техническое и физическое состояние дома;
- подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи жилья от продавца к покупателю взамен на перечисленные денежные средства;
- регистрация права собственности на нового владельца в Росреестре с получением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Если право собственности не оформлено
Продажа будет происходить на основании процедуры переуступки прав требования. Данный механизм предусмотрен Гражданским Кодексом Российской Федерации для тех объектов недвижимости, которые еще не были введены в эксплуатацию. В этом случае механизм продажи подразумевает передачу прав требования от одного потенциального собственника квартиры к другому.
Права требования в данном случае возникают на основании договора долевого участия в строительстве, по которому после завершения возведения дома застройщик обязан передать на основании передаточного акта своему дольщику жилплощадь в обмен на ранее внесенные денежные средства. Дольщик после принятия квартиры может оформлять на нее право собственности.
Переуступка прав требования возможна только до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это связано с тем фактом, что до момента сдачи дома у дольщика есть права требования от застройщика полного исполнения последним своих обязательств, в том числе, о возведении в указанные сроки жилья и передачи его в собственность дольщика.
Как только дом сдан, обязательства застройщика будут считаться полностью выполненными, и права требования у дольщика прекращаются.Данный вариант сопряжен с большими рисками, так как нередки ситуации, когда застройщик либо признает себя банкротом, либо попросту исчезает, а дольщики теряют все деньги, которые они вложили в приобретение жилья и не могут дождаться годами своей квартиры.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, при заключении договора долевого участия и фиксации переуступки прав требований при смене лица, обладающего такими правами, необходимо уведомить застройщика о смене дольщика и о механизме осуществления такой смены, а также в процессе подписания нового договора долевого участия ознакомиться с условиями страхования ответственности застройщика на случай неисполнения им своих обязательств.
Продажа квартиры в ЖСК
Данный вариант может быть рассмотрен только для тех новостроек, которые возводятся потенциальными собственниками строящихся площадей с использованием услуг строительной компании. Для того, чтобы такой жилищный строительный кооператив имел право на существование, он должен пройти процедуру регистрации в качестве юридического лица.
Только после этого он сможет не только нанять строительную организацию, которая будет проводить все строительные работы, но также и выкупать квартиры у тех участников, которые приняли решение не участвовать больше в деятельности ЖСК.
ПроцеДypa продажи жилья будет аналогична процедуре продажи квартиры, на которую еще не оформлено право собственности, так как ЖСК создается только на период возведения дома. Как только он сдается в эксплуатацию, потребность в ЖСК полностью отпадает, и организация должна самоликвидироваться.
Реализация квартиры жилищному строительному кооперативу возможна только в том случае, если дом еще не сдан, сам ЖСК зарегистрирован в качестве полноценного юридического лица и имеет достаточную сумму на своих балансовых счетах, а потенциальный собственник владеет ею на основании договора долевого участия.
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры, расскажет специалист нашего сайта.Как оформить пожизненную ренту, вы узнаете в нашей подробной и интересной статье.
Правильное оформление доверенности по продаже квартиры сыграет значительную роль в успехе сделки. По ссылке вся информация.
Какие факторы влияют на цену жилья?
При определении цены квартиры, продаваемой в новостройке, следует учитывать такие факторы:
- наличие отделки в самой квартире, а в случае отсутствия таковой – проведенных подготовительных работ, так как наличие хотя бы черновой отделки увеличивает стоимость квартиры;
- расположение относительно крупных объектов инфраструктуры, а также трaнcпортная доступность возведенного дома (наличие данных параметров может существенно увеличить стоимость продаваемого жилья);
- наличие благоустроенной территории возле многоквартирного дома (детская площадка, парковка для машин, тротуары, ограждения и т.д.);
- количество квартир, которые в данном доме реализует застройщик (так как цены застройщика меньше, чем у собственника или владельца прав требования, то в первую очередь уйдут квартиры, которые реализует сама строительная компания);
- количество аналогичных квартир, которые реализуют в данном доме собственники или владельцы прав требования и стоимость каждой такой квартиры с учетом ее состояния (наличие отделки, подготовка к ремонту и т.д.);
- снизить стоимость продаваемой квартиры могут также и различные обстоятельства, связанные с историей строительства (чем дольше и проблемнее возводился дом, тем меньше будет та сумма, которую захочет заплатить покупатель за жилплощадь в этом доме, так как попытается минимизировать свои риски).
Продажа квартиры, расположенной в новостройке, является одной из классических сделок с недвижимостью.
Ключевое различие в проведении сделок с квартирами в домах, которые уже прошли процедуру сдачи в эксплуатацию и еще не прошли таковую, заключается в наличии права собственности на реализуемое жилье.В соответствии с наличием или отсутствием такого права, оформленного в виде получения соответствующих документов, и заключается разница в осуществлении сделки.
Можно не только допустить ошибку в номере, но и зачислить гораздо большую сумму. Как правильно поступить в этом случае? Можно ли вернуть ошибочный перевод?...
16 07 2026 6:10:54
Уголовно наказуемые деяния Общественно опасное, противоправное, осознанное поведение должно быть волевым, т.е. совершаться под контролем воли лица, совершающего...
15 07 2026 20:51:21
Ограничат ли в России доступ к Сети? В 2019 году новый законопроект об изоляции Интернета прошел первое чтение и был отправлен на доработку...
14 07 2026 11:22:18
Земельный участок в виде четырёхугольника неправильной формы. Как вычислить его размер? Вычисление площади по диагоналям и острому углу и...
13 07 2026 16:29:50
Заказчик вправе передать некоторые полномочия по проведению закупок в пользу уполномоченного органа по Федеральному закону № 44-ФЗ....
12 07 2026 5:51:22
В случае бездействия или некорректного выполнения своих функций администрацией города гражданин имеет право подать на неё жалобу. Образец жалобы....
11 07 2026 13:47:38
Участие в программе «Молодая семья» могут принимать как полные, так и неполные семьи, ограниченные возрастом родителей до 35 лет. Условия и порядок участия....
10 07 2026 23:39:27
Каковы функции конкурсного управляющего? В каких случаях имеет смыл подавать на него жалобу в арбитражный суд? Образец жалобы и сроки ее рассмотрения....
09 07 2026 20:49:20
Снятие с регистрационного учета в принудительном порядке: как производится? Основания для отказа в регистрации гражданина по месту жительства....
08 07 2026 14:32:13
Для материальной поддержки молодых семей в России предусмотрено единовременное пособие при рождении ребенка. Проводки и код дохода для пособий....
07 07 2026 18:45:30
Коррупция является одной из наиболее серьезных проблем в сфере государственных закупок. Поэтому мерам противодействия отводится столь важное значение....
06 07 2026 6:21:34
Забизнес.рф – это новый интернет-сервис для урегулирования проблемы неправомерного преследования предпринимателей со стороны силовых структур....
05 07 2026 5:44:10
Описание процедуры оформления прав собственности на муниципальное жилье при наличии долгов за коммунальные услуги. Законодательное регулирование....
04 07 2026 5:50:48
Какие документы нужны для возврата 13 процентов с покупки квартиры? Перечень бумаг для основного вычета, для получения вычета по ипотечным процентам....
03 07 2026 4:30:37
Апелляционная жалоба в гражданском судопроизводстве: процесс обжалования, составление, подача и рассмотрение жалобы, возможность отказа от апелляции....
02 07 2026 18:43:16
Внесение изменений в закупочный план, опубликованный в ЕИС, допускается нормами 223-ФЗ и регламентируется внутренними Положениями заказчика....
01 07 2026 22:20:11
Как происходит процесс оформления регистрации в МФЦ? Перечень необходимых документов для временной регистрации. Государственная пошлина за оказание услуги....
30 06 2026 14:12:42
Налоговая база НДС включает стоимость товаров, услуг и работ, реализованных за определенный период. Дата формирования - день отгрузки или получение оплаты....
29 06 2026 5:40:30
При отсутствии автомобильной аптечки, истечении ее сроков годности или неполной комплектности водителю грозит штраф в размере 500 рублей....
28 06 2026 17:54:32
Порядок оформления налогового и ипотечного вычетов при покупке квартиры в ипотеку. Какие документы необходимы? Правила заполнения декларации 3-НДФЛ....
27 06 2026 8:58:17
Статьей 9 закона №127-ФЗ "О несостоятельности" регулируются случаи обязательной подачи искового заявления в суд о признании банкротства юридического лица....
26 06 2026 7:15:52
Если разорвалась долларовая купюра, не нужно унывать. Её нужно отнести в обменный пункт, выполнив элементарные условия для замены на новую....
25 06 2026 3:49:47
Tрaнcпортный налог для многодетных семей - это прерогатива субъектов РФ, поэтому размер налога может существенно отличаться в зависимости от региона....
24 06 2026 6:36:20
В программу реновации района Нагатинского затона вошло 54 дома. Их переселение и снос должны быть закончены к 2032 году....
23 06 2026 11:45:29
Есть ли возможность вернуть права, которых лишили в суде за пьянку? Кто сможет досрочно вернуть водительское удостоверение?...
22 06 2026 9:41:41
Расписка как способ подтверждения внесения алиментного платежа. Правила заполнения, обязательные пункты и типовой образец....
21 06 2026 18:30:41
Как правильно составить отзыв на кассационную жалобу: правила и образец оформления. Как правильно подать документ в арбитражный суд?...
20 06 2026 7:38:23
Временная регистрация для белорусов в РФ. Необходимые документы и максимально допустимые сроки легального пребывания. Ответственность за нарушения....
19 06 2026 5:54:59
Что грозит за нарушения при проведении государственных, региональных и муниципальных закупок? Меры административной ответственности....
18 06 2026 2:31:51
Приобретая ювелирное изделие, как и в случаях с другим товаром, покупатель может столкнуться с бpaком. В таких случаях необходимо провести экспертизу....
17 06 2026 4:24:26
Кто является плательщиком НДС? Как определяется место реализации? Механизм уплаты НДС, при котором компании РФ не являются налоговыми агентами....
16 06 2026 5:40:22
В сентябре 2019 года вступил в силу Приказ МВД №363, который привнес изменения в форму уведомлений о принятии на работу сотрудников-иностранцев....
15 06 2026 12:27:37
Реализация залогового имущества при банкротстве физического лица осуществляется в штатном порядке, но с учетом привилегированного статуса залогодержателя....
14 06 2026 2:46:45
В каком размере уплачивается госпошлина за оформление временной регистрации? Зависит ли это от региона? Госпошлина за временную регистрацию ребенка....
13 06 2026 18:56:29
Обмен билета на самолет компании "Аэрофлот" на другие даты: основные правила и порядок процедуры, стоимость обмена согласно тарифам и классам....
12 06 2026 14:33:16
ПроцеДypa оформления временной регистрации по месту пребывания в Портале Госуслуг. Как составить заявление для регистрации и в какой срок можно ее получить?...
10 06 2026 19:35:51
Патентной системой налогообложения могут воспользоваться индивидуальные предприниматели, имеющие не более пятнадцати работников за период....
09 06 2026 3:46:55
Описание процедуры разработки Положения о закупках по 223-ФЗ. Законодательное регулирование положения, типовой образец и основные пункты документа....
08 06 2026 4:11:52
Самозанятые россияне в 2019 году начали жаловаться на блокировку своих счетов банками. Как сложилась такая ситуация и пути ее решения....
07 06 2026 15:42:37
От чего зависит размер штрафа? За какие еще нарушения есть штрафы? Уплачивает ли штраф владелец помещения и в каких случаях не наступает ответственность?...
06 06 2026 20:50:57
Учёт основных средств на бухгалтерском учёте регулируется положениями ПБУ 6/01. Критерии, на основе которых происходит отнесение имущества к основным средствам, зафиксированы этим документом и не меняются с 2006 года. Тем не менее в принципы их учёта вносятся регулярные поправки. На 2019 год изменения коснулись правил амортизации и особенностей формирования первоначальной цены ОС....
05 06 2026 5:52:21
Раздел 9 декларации по НДС: как, кому и какие данные вносить и не вносить в данный раздел, подробная инструкция по заполнению раздела...
04 06 2026 17:41:24
Текущие и реестровые платежи при банкротстве: понятия и их виды, отличия, правила и порядок погашения, основные особенности....
03 06 2026 17:16:28
Чем отличаются дети-сироты от оставшихся без попечительства родителей? Льготы и права таких детей. Виды социальной помощи....
02 06 2026 18:33:48
При несовпадении цены покупатель имеет право потребовать пробить товар по стоимости, указанной на ценнике, или вернуть разницу после оплаты покупки....
01 06 2026 12:31:12
Для выхода на льготную пенсию медработникам недостаточно наработать установленный по закону стаж и иметь указанный уровень ИПК. Новые изменения позволяют получать пенсионные пособия лишь по истечении отсрочки. В 2019 году она равна 6 месяцам, но будет постепенно повышаться до 5 лет....
31 05 2026 9:26:13
За престарелым человеком после 80 лет можно оформить уход в виде патронажа или, если он недееспособен - в виде опеки с условием проживания....
30 05 2026 3:55:41
Процесс возведения многоквартирных домов с 2004 года регулируется 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. В 2018 и 2019 годах в него были внесены существенные изменения: ужесточён контроль за финансовыми операциями компаний, повышены требования к их опыту на рынке жилья, ограничен доступ к деньгам дольщиков на весь период строительства....
29 05 2026 0:34:56
Основные риски, которые подстерегают покупателя квартиры на вторичном ранке, права собственности на которую возникло в результате принятия наследства....
28 05 2026 23:16:52
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
20 фильмов, которым зрители поставили высший балл