Сделка по продаже квартиры в новостройке: основные шаги
Квартира, приобретённая физическим или юридическим лицом в своё время в доме, считающимся новостройкой, часто выступает в качестве объекта повторной сделки с недвижимостью по продаже этого объекта.
СодержаниеПоказать- Что такое новостройка?
- Варианты продажи
- Если право собственности оформлено
- Если право собственности не оформлено
- Продажа квартиры в ЖСК
- Какие факторы влияют на цену жилья?
Однако, в связи с имеющимися специальными нормами действующего законодательства, продажа такой квартиры будет иметь свои особенности.
Что такое новостройка?
В действующем законодательстве понятия новостройки не содержится в общепринятом его значении. Взамен этого термина законодатель использует понятие «объект долевого строительства», так как подавляющее большинство многоквартирных домов, возводимых в настоящее время в России, строится с активным использованием средств будущих собственников жилья в таких домах – дольщиков (а сам договор передачи средств называется договором долевого участия в строительстве).
Таким образом, под новостройкой следует понимать дом, который только возводится и ещё не сдан в эксплуатацию (либо не прошёл приемку государственной комиссией). Именно такие дома будут считаться домами первичной собственности (а квартиры, расположенные в них – объектами первичного рынка недвижимости).
Регулирование вопросов, связанных с продажей квартир в новостройках, осуществляется сразу несколькими нормативными актами, основными из которых являются:
- Федеральный закон за номером 214-ФЗ, регулирующий правила участия физических и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости;
- Гражданский Кодекс в части регулирования вопросов, связанных с правом собственности на конкретное недвижимое имущество, в том числе основания и период возникновения такого права;
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» за номером 218 в части регулирования вопросов, связанных с процедурой регистрации права собственности, в том числе на те объекты недвижимости, которые ещё не прошли завершающую стадию строительства.
Варианты продажи
Реализация имущества, расположенного в новостройках, может быть осуществлена одним из двух вариантов, в зависимости от того, было ли официально оформлено право собственности на квартиру или нет.
Действующее законодательство предусматривает два варианта продажи:
- если право собственности было оформлено на жильё после сдачи нового построенного дома, продажа происходит по механизму сделки по купле-продаже любого жилого помещения;
- если дом ещё не сдан, то механизмом продажи станет переуступка прав требования на квартиру от одного владельца к другому;
- если в доме был создан жилищно-строительный кооператив, продажа квартиры может быть осуществлена через него или непосредственно данному объединению будущих жильцов, а уже сам ЖСК реализует полученное имущество для расширения количества своих жильцов.
Каждый из них предусматривает свой механизм продажи, составные части которого будут зависеть от наличия юридически оформленного права собственности на реализуемую недвижимость.
Если право собственности оформлено
То сделка будет происходить по стандартному механизму оформления купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями Гражданского Кодекса о сделках по обороту недвижимости. Состоять такая процеДypa будет из пяти этапов:
- подготовка квартиры к продаже путем оформления на себя продавцом документов о праве собственности на нее после сдачи дома в эксплуатацию и приемки данного жилья у застройщика;
- распространение информации в виде объявлений о продаже жилья в новостройке с указанием всех существенных хаpaктеристик такового (площадь, этажность, дата сдачи дома и т.д.);
- проведение встречи между владельцем квартиры и потенциальным покупателем жилья для того, чтобы показать расположение данного жилого помещения и основные хаpaктеристики, показать техническое и физическое состояние дома;
- подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи жилья от продавца к покупателю взамен на перечисленные денежные средства;
- регистрация права собственности на нового владельца в Росреестре с получением выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.
Если право собственности не оформлено
Продажа будет происходить на основании процедуры переуступки прав требования. Данный механизм предусмотрен Гражданским Кодексом Российской Федерации для тех объектов недвижимости, которые еще не были введены в эксплуатацию. В этом случае механизм продажи подразумевает передачу прав требования от одного потенциального собственника квартиры к другому.
Права требования в данном случае возникают на основании договора долевого участия в строительстве, по которому после завершения возведения дома застройщик обязан передать на основании передаточного акта своему дольщику жилплощадь в обмен на ранее внесенные денежные средства. Дольщик после принятия квартиры может оформлять на нее право собственности.
Переуступка прав требования возможна только до того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это связано с тем фактом, что до момента сдачи дома у дольщика есть права требования от застройщика полного исполнения последним своих обязательств, в том числе, о возведении в указанные сроки жилья и передачи его в собственность дольщика.
Как только дом сдан, обязательства застройщика будут считаться полностью выполненными, и права требования у дольщика прекращаются.Данный вариант сопряжен с большими рисками, так как нередки ситуации, когда застройщик либо признает себя банкротом, либо попросту исчезает, а дольщики теряют все деньги, которые они вложили в приобретение жилья и не могут дождаться годами своей квартиры.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, при заключении договора долевого участия и фиксации переуступки прав требований при смене лица, обладающего такими правами, необходимо уведомить застройщика о смене дольщика и о механизме осуществления такой смены, а также в процессе подписания нового договора долевого участия ознакомиться с условиями страхования ответственности застройщика на случай неисполнения им своих обязательств.
Продажа квартиры в ЖСК
Данный вариант может быть рассмотрен только для тех новостроек, которые возводятся потенциальными собственниками строящихся площадей с использованием услуг строительной компании. Для того, чтобы такой жилищный строительный кооператив имел право на существование, он должен пройти процедуру регистрации в качестве юридического лица.
Только после этого он сможет не только нанять строительную организацию, которая будет проводить все строительные работы, но также и выкупать квартиры у тех участников, которые приняли решение не участвовать больше в деятельности ЖСК.
ПроцеДypa продажи жилья будет аналогична процедуре продажи квартиры, на которую еще не оформлено право собственности, так как ЖСК создается только на период возведения дома. Как только он сдается в эксплуатацию, потребность в ЖСК полностью отпадает, и организация должна самоликвидироваться.
Реализация квартиры жилищному строительному кооперативу возможна только в том случае, если дом еще не сдан, сам ЖСК зарегистрирован в качестве полноценного юридического лица и имеет достаточную сумму на своих балансовых счетах, а потенциальный собственник владеет ею на основании договора долевого участия.
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры, расскажет специалист нашего сайта.Как оформить пожизненную ренту, вы узнаете в нашей подробной и интересной статье.
Правильное оформление доверенности по продаже квартиры сыграет значительную роль в успехе сделки. По ссылке вся информация.
Какие факторы влияют на цену жилья?
При определении цены квартиры, продаваемой в новостройке, следует учитывать такие факторы:
- наличие отделки в самой квартире, а в случае отсутствия таковой – проведенных подготовительных работ, так как наличие хотя бы черновой отделки увеличивает стоимость квартиры;
- расположение относительно крупных объектов инфраструктуры, а также трaнcпортная доступность возведенного дома (наличие данных параметров может существенно увеличить стоимость продаваемого жилья);
- наличие благоустроенной территории возле многоквартирного дома (детская площадка, парковка для машин, тротуары, ограждения и т.д.);
- количество квартир, которые в данном доме реализует застройщик (так как цены застройщика меньше, чем у собственника или владельца прав требования, то в первую очередь уйдут квартиры, которые реализует сама строительная компания);
- количество аналогичных квартир, которые реализуют в данном доме собственники или владельцы прав требования и стоимость каждой такой квартиры с учетом ее состояния (наличие отделки, подготовка к ремонту и т.д.);
- снизить стоимость продаваемой квартиры могут также и различные обстоятельства, связанные с историей строительства (чем дольше и проблемнее возводился дом, тем меньше будет та сумма, которую захочет заплатить покупатель за жилплощадь в этом доме, так как попытается минимизировать свои риски).
Продажа квартиры, расположенной в новостройке, является одной из классических сделок с недвижимостью.
Ключевое различие в проведении сделок с квартирами в домах, которые уже прошли процедуру сдачи в эксплуатацию и еще не прошли таковую, заключается в наличии права собственности на реализуемое жилье.В соответствии с наличием или отсутствием такого права, оформленного в виде получения соответствующих документов, и заключается разница в осуществлении сделки.
Малоимущая семья: нормативная база определения, отличия от малообеспеченной, порядок расчета уровня доходов для определения статуса, пособия на ребенка....
01 05 2026 7:41:50
Наследники наделены правом отказа от наследства, но эта процеДypa является безвозвратной. Частичный отказ от наследства. Как оспорить отказ?...
30 04 2026 20:33:24
Жалоба на ВТБ 24: основания для жалобы, порядок оформления жалобы, способы ее подачи в Роспотребнадзор, Центробанк, ФАС, прокуратуру, суд....
29 04 2026 5:58:24
Закупочная логистика являет основной целью снабжение госпредприятия необходимыми для нормального функционирования товарами и услугами....
28 04 2026 18:37:32
Описание действующих государственных программ по предоставлению жилищных субсидий. Права граждан на субсидии и процеДypa их оформления....
27 04 2026 2:57:45
Договор поставки для государственных и муниципальных нужд: правовая основа, правила составления, обязательные разделы, образец, меры ответственности сторон....
26 04 2026 9:44:56
Если работники прокуратуры, отвечая на обращение гражданина, нарушили его права, то решением возникшей проблемы является жалоба в вышестоящий орган....
25 04 2026 1:32:17
Банк вправе взыскать просроченный кредит в судебном порядке. После вынесения решения заемщик может перечислять средства на счет кредитора или же в ФССП....
24 04 2026 12:36:32
В случае недобросовестной работы застройщика дольщикам следует составлять жалобу и обращаться с ней в вышестоящие инстанции. Образец жалобы, порядок подачи....
23 04 2026 10:55:50
Замена общероссийского и загранпаспорта при смене фамилии через портал Госуслуг: правила осуществления, срок подготовки документов и стоимость процедуры....
22 04 2026 4:28:54
Законодательное регулирование приватизации. Обзор положительных и отрицательных моментов приватизации жилья в собственность. Правовые нюансы....
21 04 2026 13:12:27
Договор по 223-ФЗ: правила заключения, внесение изменений, порядок расторжения, сроки публикации сведений в ЕИС, рамочный договор и его функции....
20 04 2026 23:12:47
Согласие супруга на приобретение недвижимости как нотариально оформленный документ: правила заполнения документа и использования....
19 04 2026 12:44:27
Есть ли возможность подать заявление в суд на выплату алиментов через Госуслуги? Какими возможностями могут воспользоваться пользователи Госуслуг? Есть ли разница по регионам проживания?...
18 04 2026 20:36:30
Раздел 4 декларации по НДС: подробная инструкция по заполнению (кому, как и какие данные нужно прописывать), санкции...
17 04 2026 15:55:13
В результате усыновления ребенок получает возможность воспитываться в семье. С этого момента для него и приемных родителей наступают правовые последствия....
16 04 2026 15:32:16
Беспроцентная рассрочка не всегда является выгодным предложением. Торговые сети иногда хитрят, завышая цены на товары или навязывая дополнительные услуги....
15 04 2026 13:52:30
Закон Яровой - это пакет нормативно-правовых актов, регулирующий хранение информации в сфере мобильной связи, интернета, усиление безопасности для почтовых перевозок, изменение правил работы религиозных организаций. В 2019 году все изменения уже вступили в силу, кроме хранения информации мобильными операторами, которым дали отсрочку до 2023 года....
14 04 2026 21:48:14
Порядок установления отцовства во время беременности: понятие, юридическая и медицинская процедуры, сроки и стоимость, необходимые документы....
13 04 2026 7:32:35
Алгоритм взыскания алиментов на содержание нуждающихся родителей с их детей. Нормативное регулирование, необходимые документы и условия. Последствия при уклонении от оплаты....
12 04 2026 18:12:50
Какая форма договора купли-продажи автомобиля действительна в 2019 году? Рекомендации по заполнению, необходимые сведения и документы. Действующий образец....
11 04 2026 15:54:29
Конкурсное производство и предъявление требований кредиторов для включения в реестр: порядок действий и особенности соблюдения сроков....
10 04 2026 18:12:27
Доведение до увольнения по собственному желанию - это нарушение трудовых прав. Работник может бороться за свои права, подав жалобу в вышестоящие инстанции....
09 04 2026 10:46:27
В случае нарушения кафе действующего законодательства клиент вправе написать жалобу в Роспотребнадзор в свободной форме. Образец жалобы и способы ее подачи....
08 04 2026 11:16:51
Статья 131 127-ФЗ посвящена вопросам формирования конкурсной массы, содержит указание на перечень исключений и перечень привлекаемых специалистов....
07 04 2026 7:12:46
В каких ситуациях можно вернуть страховку по кредиту в Почта Банке? Какие документы необходимы? Как составить заявление? Что делать, если откажут?...
06 04 2026 5:47:48
Как вернуть деньги за билет на самолёт Саратовских авиалиний? Что делать в случае отмены поездки? Составление претензии с пошаговым алгоритмом....
05 04 2026 3:11:44
Приватизация участка с домом: как приватизировать землю и дом, где приватизировать, сбор необходимых документов, заполнение заявления, порядок действий...
04 04 2026 5:53:49
Главным нововведением на 2019 год в ФЗ №400 является повышение возраста выхода на пенсию до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин....
03 04 2026 10:54:11
Какие товары и услуги облагаются НДС? Какие не облагаются? Как освободиться от налогу на добавленную стоимость по объекту налогообложения?...
02 04 2026 1:40:27
Иногда приобретение некачественного товара причиняет покупателю нравственные или физические страдания. Такие случаи допускают возмещения мopaльного ущерба....
01 04 2026 2:28:44
При обмане со стороны интернет-магазина стоит обратиться в нужные инстанции, так как такой обман является нарушением прав. Кужа жаловаться на мошенников?...
31 03 2026 9:23:23
Государственный контpaкт по 44-ФЗ: определение, порядок заключения, обеспечение исполнения, казначейское сопровождение и его особенности, идентификатор....
30 03 2026 16:27:19
Причины использования кодов для обозначения операций. Как обозначить операции отгрузки, авансирования и возврата предоплаты? Расшифрвка кодов....
29 03 2026 5:51:12
Банкротство физических лиц происходит по строгой инструкции: начинается с подачи заявления и заканчивается присвоением статуса и списанием долгов....
28 03 2026 0:51:35
Пособия на ребенка: по уходу до 1.5 лет, при рождении ребенка, пособие при усыновлении, на второго и последующего ребенка, пенсия по потере кормильца....
27 03 2026 5:25:36
Является ли обязательным внесение записи о работе по внешнему или внутреннему совместительству в трудовую книжку? Образец заполнения трудовой книжки....
26 03 2026 19:37:10
Заявление на алименты и заявление о выдаче судебного приказа о взыскании алиментов: законодательство, правила заполнения, образец....
25 03 2026 7:26:25
Гражданин РФ в возрасте от 21 года, не имеющий судимостей и психических расстройств, имеет право предложить свою кандидатуру на должность депутата....
24 03 2026 3:47:29
В 2018 году в программу реновации в Санкт-Петербурге планируется внести ряд существенных изменений. Последние новости, официальный сайт "СПб Реновация"....
23 03 2026 6:46:43
Наличие кадастрового номера означает, что земельный участок официально внесен в кадастровые записи. Если нет кадастрового номера на земельный участок, в интересах владельца исправить это упущение...
22 03 2026 23:44:13
С 1 октября 2019 года вступает в силу новое Постановление Правительства №1216, регулирующее правила противопожарного режима....
21 03 2026 16:33:46
Электронный паспорт — новый формат документа, который придет на смену его бумажному аналогу уже с 1 июля 2020 года. Выдавать его будут с рождения....
20 03 2026 19:24:42
В 2020 году граждан ожидают положительные перемены, касающиеся выплат детских пособий. Будет увеличен не только период получения пособий, но и их размер....
19 03 2026 23:24:11
План-график закупок по 44-ФЗ: сроки создания, сведения, правила размещения с направлением на контроль и без него, возможности внесения изменений....
18 03 2026 7:36:53
Как проголосовало большинство жителей старых московских пятиэтажек? Как повлияли результаты голосования на активизацию программы реновации?...
17 03 2026 4:27:29
Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ "О несостоятельности" регулирует особенности и процедуру признания юрлица в статусе застройщика банкротом....
16 03 2026 9:27:33
Приватизация через суд: нормативное регулирование, необходимые документы и правила осуществления процесса приватизации квартиры....
15 03 2026 10:24:48
В каких случаях при купле-продаже недвижимости оплачивается госпошлина? Каковы размеры пошлин и кто их должен уплачивать?...
14 03 2026 9:33:28
Для того, чтобы возвратить деньги, ошибочно перечисленные на чужой номер Теле2, необходимо соблюсти требуемые условия и совершить несколько шагов....
13 03 2026 19:39:41
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
20 фильмов, которым зрители поставили высший балл