Недвижимость в США в 2019 году: процеДypa покупки жилья и стоимость

Соединённые Штаты Америки — самое популярное направление у иностранных инвесторов и покупателей недвижимости. Ежегодно иностранцы приобретают недвижимость в Америке на сумму около 100 млрд долл. Половина от всех покупок приходится на штаты Флорида, Калифорния, Техас, Аризона и Нью-Йорк.

Самые популярные города для инвестиций: Нью-Йорк, Сан-Франциско, Майами, Лос-Анджелес, Вашингтон и Чикаго.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости в США подразделяется на первичный и вторичный. Возможны также инвестиции на этапе строительства. Каждое жильё имеет как свои плюсы, так и минусы.

Если вы хотите купить жильё на первичном рынке, то у вас будут новые коммуникации, отделка и многое другое.

О вторичном жилье можно получить больше информации – насколько хорошо работают системы жизнеобеспечения, как много придётся платить за содержание.

Особенности классификации американской недвижимости

В Америке очень много видов недвижимости, в том числе есть и движимая недвижимость. От разнообразия типов и цен разбегаются глаза, и иногда бывает трудно понять, что хочется на самом деле.

Типы жилья:

• ***inium (Condo) – бюджетный вариант жилья. Так называют жилую постройку на несколько хозяев. Квартиры просто прилеплены друг к другу и составляют одно массивное строение с земельным участком, хозпостройками, гаражами
• single family home – дом на одну семью
• multi dwelling – многосемейный дом, либо комплекс домов, имеющих совместную территорию, поделённую на участки
• townhouse – коттедж на несколько семей, имеющий отдельные выходы, земельные участки, гаражи, стоянки
• mobile – дом без фундамента, подвергается трaнcпортировке, если установить его на колёса
• penthouse – элитная городская недвижимость, расположенная на крышах или верхних этажах зданий
• unit apartment – квартира в многоэтажном доме (обычно относится к коммерческой недвижимости)
• studio – квартира без спален motorhome – дом-фургон, который можно перемещать по всей территории страны.

Стоимость недвижимости

Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах:

• Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
• Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2019 году.

Лас-Вегас

• Центральная часть 1651$ за кв. м
• Окраина 854$ за кв. м.

Майами

• Центральная часть 3642$ за кв. м.
• Окраина 1778$ за кв. м.

Сиэтл

• Центральная часть 3730$ за кв. м.
• Окраина 2425$ за кв. м.

Лос-Анжелес

• Центральная часть 5315$ за кв. м.
• Окраина 2432$ за кВ. м.

Вашингтон

• Центральная часть 5640$ за кв. м.
• Окраина 4415$ за кв. м.

Нью-Йорк

• Центральная часть 9812$ за кв. м.
• Окраина 5109$ за кв. м.

Сан-Франциско

• Центральная часть 9150$ за кв. м.
• Окраина 6715$ за кв. м.

ПроцеДypa покупки жилья в США

Давайте рассмотрим процедуру покупки жилья в США поэтапно.

Выбор жилья и риэлтора

Для начала риэлтор высылает вам форму заявки покупателя. В ней вы должны отметить, какая недвижимость вам нужна.

Чем конкретнее опишите, тем лучше. Одновременно с этим можно начать делать визу по приглашению риэлтора (или агентства недвижимости).

Каждый день вам на почту будут приходить варианты домов и квартир в выбранном городе и в соответствии с вашими пожеланиями. Рассылка обычно происходит автоматически.

Просмотр объектов с риэлтором

В аэропорту покупателя обычно встречает риэлтор или другой представитель агентства недвижимости (как договоритесь). Дальше вам предстоит просмотреть все выбранные объекты лично.

Обычно на это выделяется неделя.

После того, как вы выберете объект, риэлтор готовит предложение о цене. Отметим, что на рынке недвижимости в США приемлем торг.

Документ, подготовленный риэлтором, сначала подписываете вы, дальше его дают на рассмотрение продавцу.

Заключение договора

Если владельца объекта устраивает цена, начинается этап заключения контpaкта Real Estate Purchase contract (аналог договора купли-продажи в России).

Существует более 8 форм договоров. Покупатель выбирает понравившийся.

Муж и жена в договоре могут иметь равные или неравные доли, один из супругов может вообще не упоминаться. На этой стадии титульная компания контролирует все юридические моменты: проверяет и заверяет документы.

Регистрация права на собственность

После заключения договора вносится остальная сумма. Если вы не берет ипотеку, то необязательно открывать счет в американском банке. Операцию можно провести с российского счета.

Как только титульная компания получает сведения о полной оплате (или документов из банка по предоставлению кредита), покупатель получает право на собственность.

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления.

Банку нужно будет предоставить:

• Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта
• Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет
• Рекомендательные письма от банков
• Социальный страховой номер
• Справка о заработной плате за три года
• Справка о счетах в банке
• Документы о состоянии многоквартирного дома
• Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели. Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть пpaктически все условия.

Удаленное приобретение недвижимости в США

Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой.

Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации пpaктически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут.

Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

И также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также пpaктически не имеет рисков.

Сборы и налоги

Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость.

Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%.

Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контpaкта.

Обязанности владельца недвижимости

Разумеется, владение недвижимостью в США накладывает определённые обязанности. Никаких дополнительных прав для получения вида на жительство оно не даёт.

Хозяину дома в США разрешается находиться в стране 30 дней в году, однако каждый раз придётся оформлять визу для въезда, в которой могут и отказать.

В некоторых штатах при расчёте налога на недвижимость применяются различные коэффициенты: повышающие при растущем рынке или понижающие при падающем. Оценка рыночной стоимости происходит ежегодно, так что можно подавать прошение о снижении налога.

В одних штатах выплата производится единовременно, в других может делиться на 2 приёма.

Полезные советы по выбору района и дома

1. Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе.
2. Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов.
3. Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду.
4. Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников.
5. Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной.
6. Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, трaнcпортных развязок, общественного трaнcпорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района.
7. Возраст дома тоже имеет значение. Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки.
8. Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома.
9. Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.

Подводя итоги

Стоит отметить и тот факт, что даже имея небольшую заработную плату, и накопив на первоначальный ипотечный взнос, можно взять дом или квартиру в кредит — при условии, что кредитная история будет неплохой, а все показатели кредитного лица будут на должном уровне. Выбирая недвижимость в Америке, необходимо изучить состояние и тенденции рынка — тогда будет возможность сэкономить и подобрать наиболее подходящий вариант.

2019-06-07admin

• tweet