Как правильно купить земельный участок в СНТ

– Покупка дачи в СНТ. Какие есть нюансы?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Важный момент коммуникации, потому что в СНТ обычно нет выделенных счетчиков. Этим занимается председатель садового товарищества. Второй момент обслуживание, то есть ремонт дорог, чистка снега.

Третий вода. Еще важно, чтобы объект не только стоял на кадастровом учете, но и имел определенные границы в соответствии с нормами закона о кадастре. Как правило, большинство межевых споров по границам именно в старых дачах.

Поэтому необходимо вызвать геодезистов, которые специальным оборудованием определят границы данного земельного участка.

Отвечает доцент кафедры Ипотечное жилищное кредитование и страхование Финансового Университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова:

При покупке дома или участка в СНТ сначала нужно определиться с целью покупки: для летнего отдыха, для использования в качестве зимней дачи, для ПМЖ или исключительно для садоводства. От этого будут зависеть приоритеты. В СНТ сегодня можно увидеть пpaктически все коммуникации, включая зимний водопровод, электричество и магистральный газ.

В этом случае можно организовать круглогодичное использование дома. Важно учесть, что в СНТ редко есть магистральная канализация, и нужно поинтересоваться, как решают вопрос будущие соседи, чтобы впоследствии не возникло проблем и скандалов.

В этом же случае важен вопрос охраны и чистки дорог зимой, это также можно выяснить заранее.

Как правило, в СНТ заужены дороги, что также нужно учесть, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблематичным подъездом к участку. У местных жителей следует поинтересоваться о подтоплениях, которые бывают во многих регионах весной.

Перед покупкой следует определиться с трaнcпортной доступностью будущей дачи. Как далеко ехать от дома, есть ли поблизости автобус или электричка, стоимость проезда, регулярность сообщения. Поведение соседей предсказать заранее сложно, но навести справки о дeбoширах, отчаянных садоводах, пчеловодах, владельцах коз или кроликов можно.

Так что обязательно делайте выводы о желательности для себя такого соседства.

Если планируется покупка с большим бюджетом, то лучше снять на сезон или месяц понравившийся дом и пожить в нем, тогда и выявятся все достоинства и недостатки участка, качество дома и т. д.

Отвечает юрист юридической компании АВТ Консалтинг Анастасия Жукова:

Покупатель и продавец должны оформить договор купли-продажи на земельный участок и жилой дом. Данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписывается обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В договоре указываются все хаpaктеристики объектов недвижимости: площадь, кадастровые номера фиксируется отсутствие притязаний третьих лиц на дачу.

Нотариальное удостоверение договора в настоящее время не является обязательным. Но по желанию стороны могут обратиться к нотариусу. В этом случае он сам подготовит договор, проверит документы продавца.

Плюсом для покупателя при обращении к нотариусу будет гарантия большей надежности сделки. Также в этом случае стороны должны между собой урегулировать вопрос оплаты услуг нотариуса. Их стоимость зависит от кадастровой стоимости продаваемых объектов недвижимости.

Цена договора значения не имеет.

Помимо договора составляется акт приема-передачи объектов недвижимости. В данном акте указываются хаpaктеристики земельного участка и жилого дома, их состояние, индивидуализирующие признаки. Стороны могут прописать в акте момент передачи ключей от дачи.

Указать, какие сопутствующие документы получает покупатель, например, книжка садовода. В акте также должно быть зафиксировано отсутствие взаимных претензий сторон сделки.

Не забудьте: договор купли-продажи и акт приема-передачи составляются в трех экземплярах. По одному экземпляру для каждой из сторон и один для Росреестра.

Важен также сам момент передачи приобретаемых объектов недвижимости одновременно с подписанием договора или после завершения государственной регистрации перехода права собственности. Ведь от этого будет зависеть, кто из сторон несет риск случайной гибели недвижимости.

При заключении договора необходимо проверить отсутствие задолженности у продавца по уплате члeнских взносов в СНТ и отсутствие задолженности по налогам. Подтверждением является наличие квитанций об уплате взносов за соответствующие периоды, информация ФНС, которую можно запросить у продавца.

Проверяем пакет документов, предоставленный продавцом! Перечень документов, которые необходимо предоставить в регистрирующий орган, размещен на сайте Госуcлуг.

1. Проверяем правоустанавливающие документы на дачу: свидетельства о праве собственности на земельный участок и жилой дом. Необходимо обратить внимание на дату получения свидетельств. Если право на объекты недвижимости возникло до введения в действие ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или в соответствии с федеральным законом не с момента его государственной регистрации (например, в связи с реорганизацией) и данное право ранее не было зарегистрировано в установленном порядке, продавец в числе документов должен представить заявление о государственной регистрации права на продаваемые объекты недвижимости.

Все иные свидетельства о праве собственности являются действующими.

В Московском регионе на пpaктике часто возникают вопросы о сборе пакета документов на дачи, находящиеся на территории Новой Москвы. Ведь в свидетельствах о праве собственности на такие объекты указаны старые кадастровые номера и старые адреса, то есть Московская область.

Такие документы являются действующими. Они не требуют замены. На основе данных таких документов и составляется договор.

А вот уже после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности покупатель получит правоустанавливающие документы с новыми данными. К сведению, это будет выписка из ЕГРН, так как свидетельства о праве собственности с 15.07.2016 не выдаются.

2. Внимательно знакомимся перед подписанием договора с выпиской, содержащей сведения ЕГРН. В данной выписке, помимо информации о кадастровых номерах и кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержится информация о возможных имеющихся обременениях.

3. При совершении сделки продавец должен предоставить документы, подтверждающие основание возникновения его права собственности. Это могут быть ранее заключенный договор купли-продажи, договоры мены, дарения, завещание.

4. Если от имени продавца выступает его представитель, то проверяем доверенность и объем предоставленных полномочий. Целесообразно проверить доверенность через Реестр доверенностей.

5. Проверяем наличие нотариально удостоверенного согласия второго супруга (при его наличии) на заключение договора купли-продажи дачи, если она является общим имуществом супругов.

Необходимо также решить вопрос межевания границ. Помните: для совершения сделки купли-продажи наличие межевания не является обязательным до 01.01.2018.

То есть покупатель может купить дачу, а уже потом самостоятельно сделать межевание.

Отвечает руководитель проекта Рамблер/финансы RamblerCo Николай Косяк:

При выборе участка или дома в СНТ нужно обратить внимание на наличие коммуникаций: воды, электричества, газа. Стоит сделать выбор в пользу СНТ с нормальными подъездными дорогами, которые огорожены и имеют охрану, хотя члeнские взносы будут в этом случае выше.

Кроме того, не рекомендуется покупать участки в низине весной там будет скапливаться вода.

Особое внимание нужно обратить на документы при оформлении сделки. Иногда дачу продают по садовой книжке, хотя этот документ лишь подтверждает члeнство в СНТ, о правах на недвижимость она ни о чем не говорит. Правильным же правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации о выделении участка. Также нужен правоподтверждающий документ: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.

Кроме того, у продавца нужно запросить кадастровые паспорта участка и дома. В кадастровом паспорте обозначены границы участка: нужно сверить эти данные с тем, что фактически покупается.

Также нужны письменное согласие на продажу от супруга продавца и квитанции об оплате коммунальных платежей. Если же земля в собственность оформлена, а дом нет, тогда придется заниматься оформлением строения самостоятельно.

По времени при хорошем раскладе это займет около месяца.

Покупателю дачи в СНТ нужно внимательно изучить статус земельного участка назначение земель и вид разрешенного использования. Эта информация значится в свидетельстве на право собственности на землю.

Садовые и дачные товарищества могут находиться исключительно на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. При этом разрешенный вид использования земли это садоводство (огородничество) или дачное строительство.

Чтобы оформить прописку, земельный участок должен находиться в каком-либо населенном пункте.

Стоит также узнать размер вступительного взноса – на расходы по оформлению документации по вступлению в товарищество. Иногда он может составлять несколько десятков тысяч рублей.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы Переезжаем в Петербург, генеральный директор ГК Недвижимость в Петербурге Николай Лавров:

Основной нюанс покупки дома или участка в садоводстве это взаимоотношения с самим садоводством. Есть законодательная поблажка, которая часто является предметом распрей, а именно участие в коллективном садоводческом товариществе.

Это дело сугубо добровольное и не является обязательным. А предоставление доступа к частному владению является обязательным, то есть, по закону, можно купить участок в пределах садоводческого хозяйства и не вступать в члeны садоводства.

Причем иметь возможность беспрепятственного въезда.

Но! Обычно садоводству принадлежат все коммуникационные системы: электрические столбы, подстанции, водопроводные трубы и т. д., и доступ к ним может быть либо ограничен, либо предоставляться по отдельному договору с садоводческим товариществом. Конфликт обычно возникает именно на том основании, что покупатель законы и свои обязанности знает, а правление садоводства нет.

Правление обычно считает святой обязанностью покупателя спросить разрешение на покупку, оплатить все долги (по их мнению), числящиеся за участком, и собрать максимальное число поборов, даже за период, предшествующий покупке, например, члeнские взносы за целый год, хотя вступление было в июне.

Как происходит покупка участка в СНТ – что нужно знать и какие подводные камни могут возникнуть?

Нередко человек в условиях мегаполиса мечтает сбежать от шума, загрязнённого воздуха, скученности многоэтажек – муравейников. Он обращает свой взор на недвижимость под индивидуальное пользование, чтобы и в земле покопаться, и домик построить, а если повезёт ещё и прописаться в нём.

На словах всё просто и красиво получается. Но юридическая сторона дела скрывает массу нюансов, проблем и обмана, которые могут поджидать будущего покупателя участка земли.

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее члeнам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.

Каждое СНТ обязано стать на учёт в органах Государственной регистрации и уплачивать налоги. Оно имеет письменный устав, органы управления: Общее собрание, Правление и Председателя.

Несмотря на то, что Садоводство создаётся индивидуальными частными землевладельцами, в расположении Товарищества находятся земли общего пользования (дороги, дренажные канавы, газовые, электрические сети, водопровод).

Покупка дачи в садоводстве – правовые аспекты

Для купли-продажи земельного участка с домом необходимо сделать следующее:

1. Оценить стоимость имущества

2. Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом
3. Составление предварительного ДКП
4. Подписание основного ДКП
5. Расчёт
6. Регистрация права собственности на ЗУ и дом
7. Оплата НДФЛ.

В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).

Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:

• Договор и акт приёма – передачи

• Выписка из кадастрового учёта недвижимости
• Техпаспорт или кадастровый паспорт дома
• Квитанции об уплате госпошлины
• Выписка из домовой книги
• Заявление.

Основные риски при покупке

Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.

СНТ может выражать претензию к бывшему владельцу участка и члeна Товарищества, требуя уплату долгов по взносам. Такой случай может возникнуть, если Председатель Товарищества не в курсе смены владельца.

В этом случае достаточно предъявление справки из Россреестра.

Документы для покупки дачного надела

Документы, необходимые при продаже участка с домом или без:

1. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и правоподтверждающие (свидетельства, если есть) документы на дом и участок

2. Кадастровые паспорта на дом и на участок (если с момента последней сделки прошло более 5 лет)
3. Паспорта продавца и покупателя
4. Согласие супруга продавца, если приобреталось по возмездной сделке в период бpaка, и согласие супруга покупателя, если имеется
5. Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

• Договор и акт приёма – передачи
• Выписка из кадастрового учёта недвижимости
• Техпаспорт или кадастровый паспорт дома
• Квитанции об уплате госпошлины
• Выписка из домовой книги
• Предварительный ДКП, в котором упомянуть дом.

1. Решение общего собрания
2. Межевание
3. Постановка участка на кадастровый учет
4. Заключение договора купли-продажи
5. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Покупка земли по сертификату

Сертификат на покупку земли в СНТ – довольно недавнее изобретение. Не все юристы сталкивались с помощью в реализации такого документа и уж тем более не успели ещё набить руку.

Владелец сертификата покупает участок за свои деньги, которые затем возмещаются (максимум через 2 месяца).

Реализовать сертификат необходимо в течение 3 лет.

Заброшенная дача – в чем сложности?

У заброшенного дома нет хозяина или есть, но до поры до времени тот не предъявляет прав на недвижимость. Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Покупая землю у собственника, как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом (если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может.

В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству.

Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Стоимость дачи – средняя цена по России

Приобретение дачного участка вместе с домом в СНТ -довольно дорогое удовольствие. Например, приобрести землю в ДНТ выйдет немного дешевле.

На цены сильно влияет наличие проведения к дому коммуникации, что в случае с СНТ уже включено в стоимость.

У государства

Приобрести недвижимость у государства можно по кадастровой стоимости. Эта цифра будет указана в выписке Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую можно получить бесплатно в электронном виде и на бумажном носителе.

На сайте Россрестра есть возможность оформить заявку, также помочь в этом сможет МФЦ.

Можно заказать выписку на текущую дату, либо на иную, по желанию обращающегося человека.

Кадастровая стоимость определяется путём государственной кадастровой оценки, процеДypa которой подробно описана ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Закон распространяется на всех собственников квартир, дач, земельных участков.

У собственника

Если у государство можно купить недвижимость по кадастровой цене, то собственник всегда накручивает свои рыночные проценты.

В среднем дачу можно приобрести по России по цене чуть выше миллиона и до бесконечности. Но от 2 до 5 млн.руб. можно приобрести приличный загородный домик с аккуратным приусадебным участком.

Процесс оформления купли-продажи

Регистрация договора

Для регистрации договора на покупку дачи вместе с земельным участком необходимо предоставить документы:

1. Заявление на оформление нового права собственности покупателя
2. Три экземпляра ДКП
3. Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, либо доверенность, заверенная у нотариуса
4. Согласие супруга или супруги продавца на проведение сделки отчуждения. Оно должно быть нотариально заверено
5. Документы о праве собственности продавца
6. Акт приема-передачи
7. Квитанцию об уплате государственной пошлины на совершение сделки.

Заявление в Росеестр можно подать при помощи:

• Личного обращения в местное отделение органа.
• Через МФЦ.
• Почтой.
• При помощи прикреплении документов и заполнения формы заявления на сайте Росреестра.

ПроцеДypa регистрации занимает 7 дней, на следующий рабочий день после факта обращения. О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Уведомление о решении приходит оповещением на электронную почту Заявителя, либо мобильный телефон.

Переоформление дачи в СНТ

Любой объект недвижимости должен пройти кадастровый учёт, в противном случае он не сможет быть продан.

Услуга переоформления стоит от 12 до 15 рублей.

Как переоформить приватизированную дачу и земельный участок?

Если владение землёй узаконено Постановлением Администрации, то она является только его собственностью. В таком случае согласия супруга(ги) не потребуется.

Если дом получен по наследству, то в такой ситуации действуют те же правила, при условии, что дом куплен до бpaка. Если иное-согласие всё же потребуется.

Если был земельный участок до бpaка, а дом был возведён после бpaка, то на его отчуждение потребуется письменное разрешение.

Можно переоформить или продать даже неприватизированную дачу. Если следующие условия соблюдены:

• Порядок в документации СНТ, где находится дача
• Грамотное отношение, основанное на хорошем знании Земельного законодательства руководством правления
• Отсутствие притязаний на дачу со стороны соседей.

Если переоформление происходит между лицами, состоящим в родстве, то процеДypa принимает более упрощённый порядок.

Гражданский Кодекс даёт собственнику такое право.

В таком случае переоформление происходит в простой письменной форме. В пакете документов в Росреестр должен обязательно присутствовать кадастровый паспорт.

Без него сделка не сможет произойти, либо будет недействительной. Плюс к остальным документам, подтверждающим право собственности старого владельца.

Когда собственника уже нет в живых, то оформление документов происходит на основании наследственного дела. В течении полугода после факта cмepти должно быть составлено и подано заявление на переоформление права.

Либо в нотариальном порядке, либо в судебном споре. В последнем случае ответчиками по делу лица, являющиеся соискателями права наследства, либо государственные органы.

Покупка члeнства

Купить члeнство в СНТ невозможно без приобретения в нём земли и дома. Уплатив единоразовый члeнский взнос он также обязуется нести расходы на амортизацию ремонт общего имущества товарищества.

Принятие в число новых члeнов СНТ происходит по протоколу общих собраний члeнов СНТ по принятию новых члeнов в товарищество. Нет записи – нет и члeнства.

Члeнская книжка-это подтверждение процедуры вступления в СНТ.

Если дело дойдёт до суда, то её наличие не гарантирует законного признания факта члeнства. То есть, суд в последнем тезисе будет считать, что раз книжка выдана (см. выше п. 5 статьи 18 Закона № 66-ФЗ), то значит есть и решение собрания о приёме.

Это утверждение будет истинно, если кто-то не пожелает оспорить его.

Рекомендуем видео к просмотру

Ниже вы увидите историю Александра, который расскажет, что нужно для продажи участка:

Заключение

Чтобы отдать деньги за хороший, милый сердцу и глазу участок земли необходимо хорошо потрудиться и поотбивать пороги государственных служб, имеющим отношение к земле. Процесс трудоёмкий, но того стоящий: целее будут деньги, нервы и здоровье.

Изучение Законов: Жилищного и Гражданского кодексов даст уверенность и сэкономит финансы. Недвижимость в наши дни-это золотая жила для мошенников всякого рода, тех кто желает лёгкой наживы за счёт обманутых, не о чём не подозревающих добропорядочных граждан.

Обезопасить себя можно только путём бдительного и скрупулёзного изучения документов по сделке и законодательных актов, на основе которых они оформляются.

Выгоды при покупке земельного участка в СНТ

Садоводческое некоммерческое товарищество, или СНТ представляет собой союз граждан, объединенных на добровольных началах с целью решения общих вопросов, касающихся ведения садовых и огородных участков.

Деятельность этих организаций регламентируется законодательными и нормативными актами Российской Федерации.

В деятельности СНТ не предусматривается получение коммерческой прибыли. Садоводческие товарищества создаются из числа тех граждан, которые желают удовлетворить свои потребности за счет выращивания сельскохозяйственных продуктов.

Все же, если уставом товарищества предусмотрено ведение предпринимательской деятельности для достижения уставных целей и направления полученной прибыли на развитие садоводческой сферы, то допускается проведение коммерческих сделок.

В состав садоводческого товарищества могут входить только физические лица, с которых проводится сбор денежных средств на следующие цели:

• вступительные взносы обеспечивают организационные расходы на оформление документации
• члeнские взносы идут на оплату труда работников, которые заключили трудовые договоры с организацией, и обеспечение текущих нужд СНТ
• целевые взносы помогают в создании либо приобретении объектов общего пользования

Согласно законодательству РФ эти платежи являются обязательными для всех дольщиков товарищества. Кроме того, каждый садовод самостоятельно уплачивает налог на землю исходя из суммы, отмеченной в извещении от налоговой инспекции.

Если у СНТ имеется земля общего пользования, то объединение платит за нее в бюджет из члeнских взносов как юридическое лицо.

Чем отличаются участки в СНТ и другие земельные наделы

Каждый гражданин Российской Федерации может реализовать свое право на владение собственным участком земли. В зависимости от целей использования земельного надела существует возможность его приобретения в СНТ, ДНП и ИЖС.

Как уже было отмечено, в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) можно обзавестись землей с целью ее возделывания и выращивания продуктов сельскохозяйственного направления.

Участки в дачном некоммерческом партнерстве (ДНП) выделяются для дачного строительства. Еще одна юридическая форма собственности звучит как ИЖС – индивидуальное жилищное строительство и предполагает выделение земли под сооружение дома для проживания семьи.

При этом жилищный вопрос решается двумя способами: непосредственно силами граждан или за их счет. После окончания строительства дом переходит в собственность застройщика вместе с землей.

Основные отличия между СНТ, ДНП и ИЖС

Целевое назначение. На участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, можно возвести дом высотой не более 3 этажей.

На землях садоводческого товарищества и дачного партнерства не допускается строительство капитального сооружения.

Категории земель. Для члeнов СНТ и ДНП выделяются участки на земле сельскохозяйственного назначения вблизи поселений или вдали от цивилизации.

Земельные наделы для ИЖС всегда находятся в пределах населенных пунктов.

Развитие участков. Участки, выделяемые для ИЖС, представляют собой перспективные зоны, к которым будут подведены дороги, коммуникационные магистрали и прочие общие блага цивилизованного мира.

Чтобы иметь какие-либо удобства на землях СНТ и ДНП, нужно самому позаботиться об их организации, поскольку местными и федеральными властями не предполагается развитие участков, выделенных под сельскохозяйственные нужды.

Регистрация. Застройщики домов на земле ИЖС имеют полное право прописаться вместе со всей семьей, что совсем невозможно для владельцев участков в СНТ и ДНП.

Какие преимущества и недостатки приобретения участка в СНТ

В сравнении с землей в ДНП такой же примерно равноценный участок ценится в садоводческом некоммерческом товариществе значительно выше в основном из-за более высокого балла бонитета, отражающего качество и плодородность почвы.

Ведь для СНТ обычно отводятся районы с хорошей экологической составляющей и удобными подъездами.

Преимущества

По желанию садовода весь земельный надел можно использовать под выращивание плодовых и овощных культур.

Участок расположен за пределами города, в более экологичной зоне.

Стоимость земли в садоводческом товариществе существенно ниже, чем такой же по площади участок, отведенный под индивидуальное жилищное строительство.

Недостатки и ограничения

На земельном участке в СНТ допускается строительство только садовых домов, предназначенных для сезонного пользования. В таком жилье невозможно прописаться, поскольку его постройка стоит на земле сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на то что Конституционным судом Российской Федерации признается право на прописку садовода в его домике на участке, реализовать такую привилегию в действительности очень затруднительно.

Какие бы ни были размеры и основательность конструкции здания, выстроенного на садовом участке, в документах оно будет значиться в качестве дачного домика. Такая особенность влечет за собой, например, низкую экспертную оценку при необходимости оформления его продажи, а также прочие трудности.

При оформлении ипотеки лишь немногие банки принимают земельные участки в качестве залога, да и то с выдвижением сложных требований.

Если существует возможность подведения дорог и коммуникаций к участкам, то реализовать ее не так легко. Во-первых, все работы нужно оплачивать самому, а во-вторых, это сложно и очень дорого.

Какие документы должны быть на руках у садовода

Покупка земельного участка с СНТ, как и любой другой недвижимости, предполагает большую ответственность. Прежде всего, нужно убедиться в том, что собственник нескольких соток обладает полным пакетом необходимой для совершения сделки документации. В основном это следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на приватизированный земельный участок
• правоустанавливающий документ на получение земельного участка продавцом
• кадастровый паспорт
• справка от правления СНТ об отсутствии задолженности
• выписка из Единого Государственного Реестра Прав, подтверждающая отсутствие обременений и запрещений
• заверенный технический и межевой план участка.

Бывают случаи, когда продавец не имеет свидетельства о праве собственности, и он предлагает продать свой участок в СНТ по члeнской книжке. В такой ситуации собственником участка выступает садоводческое товарищество.

Покупатель же, приобретая участок по книжке садовода, становится всего лишь члeном СНТ. При этом он может пользоваться участком, но чтобы стать его полноправным хозяином, он должен пройти долгий и недешевый путь приватизации приобретенного кусочка земли.

Как проверить правомерность продажи участка в СНТ

Перед тем как приобрести земельный участок у члeна СНТ, нужно проверить юридическую чистоту всех документов. Так, в свидетельстве на право собственности должны быть указаны: ссылка на правоустанавливающий документ, кадастровый номер и описание объекта недвижимости.

В качестве правоустанавливающего документа, информирующего об основаниях возникновения права, могут выступать: договор дарения/мены/купли-продажи, постановление о выделении земельного участка, свидетельство о праве наследования, судебное решение.

Этот документ нужно проверить на соответствие другим участвующим в сделке бумагам и оценить его действительность по отношению к продавцу.

В кадастровом паспорте указаны данные о смежных участках и границах, о виде разрешенного использования (ВРИ) и категории земельного участка. Эту информацию нужно сверить с данными прочих документов, убедиться лично в реальном положении участка по отношению к соседствующим территориям.

Для этого нужно выехать на месторасположения реализуемого объекта недвижимости. Нужно провести сверку у председателя правления СНТ относительно соответствия ВРИ и категории земли генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).

Следует также убедиться в совпадении координат кадастрового паспорта и землеустроительного дела.

Таким образом, собираясь приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, следует взвесить все за и против. Прежде всего, нужно определиться, для каких нужд он приобретается.

Если подразумевается только ведение подсобного хозяйства, то здесь все совершенно ясно. Если же участок приобретается с целью постоянного проживания, то, как уже упоминалось ранее, здесь могут возникнуть проблемы с регистрацией и отсутствием определенных удобств.

В любом случае, имея твердое намерение приобрести надел в товариществе, необходимо ответственно отнестись к проверке документов для оформления сделки купли-продажи.

Сверка документов и реалий предоставляет возможность проверить соответствие сведений, указанных в документах, с реальной картиной в садоводческом товариществе. Уже на месте можно убедиться в правильности установки границ и наличии в действительности смежников.

Там же проводится анализ построек, газо- и водопровода (если такие удобства имеются), подъездных путей.

В правлении СНТ следует узнать перспективы развития территории, на которой расположен приобретаемый участок. Не предвидится ли неподалеку строительство крупной автомагистрали, промышленных заводов, аэропорта и прочих объектов, нeблагоприятных для экологии этой местности.

Стоит уделить немаловажное внимание и отсутствию задолженности у продавца перед СНТ. Ведь, если им не оплачивались целевые взносы, на которые было проведено электричество или подведена к участкам вода, то можно не удивляться, что эти блага вскорости могут быть просто отключены.

Поэтому важно потребовать с владельца продаваемой земли справку об отсутствии долгов перед товариществом.

Оформление продажи участка в садовом товариществе

Главная Земля Оформление продажи участка в садовом товариществе

Покупка или продажа дачных наделов – это один из видов купли-продажи земли. Особенностью данной процедуры является тот факт, что вместе с землей объектом соглашения выступает здание, находящееся на территории землевладения.

Данный вид сделки имеет особую специфику, ведь чаще всего участок принадлежит не конкретному владельцу, а садоводческому товариществу – особому объединению собственников. Поэтому продающей стороной нередко является государство.

Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка в садовом товариществе

Первым действием, которое выполняется после того, как появился план покупки или продажи участка земли, является формирование комплекта необходимых бумаг. После того, как все документы будут собраны и проверены, переходите к составлению договора, который будет содержать в себе все условия предстоящей сделки.

В нем обязательно пропишите следующие пункты:

• Предмет сделки. В качестве него выступает земельный надел. Укажите всю известную о нем информацию: полное описание, адрес местонахождения, номер, под которым он записан в государственном кадастровом реестре, вид разрешенного землепользования, а в случае, если на территории имеются здания – все их хаpaктеристики
• Стоимость. Отметьте точную сумму, которую необходимо заплатить за приобретение, основания, по которым она сформирована, а также способ передачи денежных средств продавцу
• Права покупателя и продавца и их обязанности
• Отсутствие обременений и других владельцев собственности, которые могут иметь притязания
• Точная дата вступления соглашения в силу
• Число, месяц и год составления договора, а также подписи продавца и покупателя.

Договор, который заполнен в полном соответствии с требованиями, прописанными в законодательстве, вместе со всеми собранными бумагами, подайте в органы Росреестра для регистрации.

Чтобы процеДypa регистрации была запущена, напишите заявление, в котором в обязательном порядке пропишите сведения о договоре и реквизиты продавца и покупателя. К ходатайству приложите собранные бумаги, в том числе квитанцию, подтверждающую оплату пошлины, взимаемой государством – обязательный платеж для физических лиц составляет 2000 рублей.

После того, как пройдет срок, установленный государством для регистрации, Росреестр выдаст выписку, которая подтвердит, что регистрация прошла успешно.

Для того чтобы завершить передачу права собственности покупателю и окончательно оформить куплю-продажу надела, проводится еще одна обязательная процеДypa – заполняется передаточный акт. В документе указываются все сведения о землевладении, а также прописывается пункт, в котором указывается, что у покупателя и продавца отсутствуют взаимные претензии по поводу состояния надела и внесения денежной суммы, уплачиваемой за покупку земли.

Акт составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в Росреестр.

Для того, чтобы произвести покупку надела, зарегистрированного в Садоводческом некоммерческом товариществе, необходимо получить разрешение муниципальных властей, которые по факту являются собственником землевладения. Документ оформляется в письменном виде и служит разрешением для проведения дальнейших операций с землей.

Чтобы получить разрешение, подайте в местные органы власти прошение, в котором укажите все сведения о наделе и личные данные просителя. К нему прикрепите бумаги, подтверждающие члeнство в СНТ, и право на землепользование, учредительные акты СНТ, а точнее их копии.

При покупке земли у конкретного собственника, стоимость участка определяется сторонами самостоятельно, а цена на землю, входящую в СНТ не может превышать стоимость, которая указана в кадастровом реестре.

Если размер денежных выплат, которые необходимо произвести при покупке надела, не установлен, сделайте запрос на проведение официальной экспертизы, в ходе которой будет проведена оценка участка и зафиксирована его стоимость.

После того, как будут получены результаты оценочных работ и разрешение от муниципалитета, можно составлять договор купли-продажи, следуя приведенным выше рекомендациям, регистрировать надел в органах Росреестра и составлять акт о передаче земель.

Если участок входит в СНТ, это не всегда означает, что его собственником является государство.

Товарищества по закону могут создавать лица, являющиеся индивидуальными владельцами земли с целью упрощения ведения хозяйства. В данной ситуации сделки заключаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для соглашений с индивидуальными собственниками.

Владелец земли, имеющий члeнство в СНТ, имеет как правоустанавливающие документы на надел, так и собственную садоводческую книжку.

Стоит ли покупать землю в СНТ?

Как СНТ перевести в ИЖС, читайте тут.

Какие документы нужны для купли-продажи земельного участка в СНТ

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть во время сделки, соберите комплект необходимых бумаг. Список документов, которые будут входить в пакет, зависит от индивидуальных особенностей сделки.

Но в любой ситуации, обязательными для собственника участка будут являться:

• Устанавливающий личность документ, то есть паспорт владельца надела
• Правоустанавливающая бумага
• Документ, устанавливающий право собственности на конкретное землевладение.

Покупатель, в свою очередь, предоставляет:

• Паспорт или документ, способный его заменить
• Договор о покупке земли, в том случае если имеется договоренность сторон о том, что обязанность составить данный документ возложена на данную сторону сделки.

Гражданину, приобретающему имущество, необходимо внимательно изучить все бумаги на недвижимость. При оформлении сделки по продаже земли, входящей в СНТ, следует учитывать большое количество различных нюансов. Оформить бумаги в соответствии со всеми правилами довольно просто.

В требованиях, предъявляемых к подготавливаемым документам, вполне можно разобраться самостоятельно.

Особенности купли-продажи земельного участка в СНТ

Деятельность СНТ осуществляется в соответствии с Уставом, принятом на собрании товарищества и ФЗ № 66 О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Собственники, в соответствии с имеющимся у них правом владеть и распоряжаться участками, попадающими в категории дачных, огородных или садовых, имеют возможность создавать объединения следующих видов (ст. 4 ФЗ №66):

• Некоммерческое партнерство
• Кооператив
• Товарищество (дачное, огородническое или садоводческое).

Из всех вариантов, представленных выше, чаще всего граждане выбирают для объединения садоводческие товарищества.

Законодательным путем за такими юридическими лицами, как общественные организации, закреплено право владеть участками земли, сооружениями, различным инвентарем, ценными бумагами (в том числе акциями), денежными средствами и иным имуществом (ФЗ №82 Об общественных объединениях, ст. 30).

В СНТ также действуют следующие нормы права:

• Если имущество покупается на средства, которые взяты из фонда, формируемого из взносов лиц, входящих в СНТ, то оно считается собственностью товарищества
• На собрании члeнов объединения может быть принято решение о создании специального фонда. Он будет формироваться из вступительных взносов и члeнских платежей, а также из прибыли, получаемой в ходе хозяйственной деятельности товарищества. Допускается существование и иных источников пополнения. Все виды имущества, приобретаемые за денежные средства, взятые из данного фонда, будет считаться собственностью СНТ как юридического лица
• Члeн СНТ, согласно законодательству РФ, может не только заниматься садоводством и огородничеством, но и строить на участке земли хозяйственные сооружения и жилые помещения, где может прописаться.

Каждый участник товарищества может в любой момент выйти из данного объединения – это прописано в ГК РФ в статье 252. Чтобы осуществить данное действие, подайте заявление, составленное в произвольной форме, правлению СНТ или непосредственно его председателю.

В соответствии с законом, члeн СНТ, вознамерившийся выйти из его состава, вправе требовать выделения его собственности из общего имущества объединения. Если не удается договориться об этом с правлением садоводческого некоммерческого товарищества, то законным будет требование выделить некоторую часть из имущества, принадлежащего СНТ, в натуре.

В случае если и данное требование не удовлетворено, гражданин может потребовать возмещения стоимости его собственности другими члeнами СНТ.

Можно ли в ответ на запрос о выходе из СНТ получить отказ? Нет, нельзя – это прописано в Законе О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан в ст.

8, как и тот факт, что каждый владелец земельного надела вправе самостоятельно заниматься ведением своего садового хозяйства.

Но после того как гражданин вышел из СНТ, ему необходимо заключить соглашение, в соответствии с которым будет происходить оплата за пользование общим имуществом. Основания, на которых имеется возможность приобретения права собственности, указаны в ГК РФ в ст.

218.

Для члeнов СНТ и дачных кооперативов путь приобретения в собственность имущества выглядит следующим образом:

• Собственность приобретается в том случае, если члeн СНТ в полном размере выплатил пай за дачный участок
• Приобретательная давность. Если гражданин, не являющийся владельцем участка, в течение 15 лет эксплуатирует его, то он переходит в его собственность в том случае, если не находится в собственности государства или муниципалитета.

Обобщая вышесказанное, можно подвести итоги:

• Заключайте договор купли-продажи садового участка только после того, как убедитесь, что у продающей стороны имеется выданное не ранее 1998 года Регистрационной палатой Свидетельство, подтверждающее право собственности на землевладение
• Переход имущества в собственность регистрируется в соответствующем порядке.

Если у вас имеются планы купить или продать садовый участок, то лучше всего до начала всех связанных со сделкой действий получить консультацию по ее поводу. Необходимую помощь может оказать квалифицированный юрист.

Это позволит избежать возможных конфликтных ситуаций и судебных процессов, требующих немалых затрат.

Продажа земельного участка в СНТ

Прежде чем заниматься куплей или продажей участка в СНТ проконсультируйтесь с юристом. Земельные участки в СНТ принадлежат их владельцам по разным видам прав. Они могут находиться в собственности своих правообладателей, в пользовании, в аренде, и на иных основаниях.

Вид права указывается в документах на земельный участок. Такими документами-основаниями могут быть – договор купли-продажи или дарения, постановление местных властей о предоставлении земельного участка, решение общего собрания о предоставлении садоводу данного конкретного участка, свидетельство о праве на наследство, судебное решение, установившее право на земельный участок, и другие.

На основании этих документов владелец регистрирует свое право на участок в Росреестре и получает Свидетельство о государственной регистрации права.

При продаже земельного участка происходит переход права собственности от продавца к покупателю. Следовательно, чтобы продавец мог передать свое право, он должен изначально им обладать. Так, арендатор не имеет права продать от своего имени земельный участок, находящийся у него в аренде.

Обладатель служебного надела или участка на праве пожизненного наследуемого владения должен сначала оформить свое право собственности на этот участок, после чего получит юридическую возможность произвести отчуждение этого права, то есть продать земельный участок.

Итак, продавец земельного участка должен иметь зарегистрированное право собственности на этот участок, и никак иначе. В свидетельстве о госрегистрации права должна быть строчка: Вид права – собственность.

У одного участка может быть несколько собственников. Тогда в договоре купли-продажи земельного участка на стороне продавца должны быть указаны все сособственники этого земельного участка, и стоять их подписи.

Если участок был приобретен продавцом в период нахождения в бpaке, следует получить письменное согласие супруга продавца на продажу, так как он фактически является общей собственностью супругов.

Договор купли-продажи земельного участка в СНТ и его риски

Договор составляется в простой письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения, однако, составляется по определенным правилам. Так, в нем обязательно указание на конкретный земельный участок, то есть – описание предмета договора.

Второе существенное условие договоров данного вида – цена земельного участка.

Общее регулирование купли-продажи земельных участков осуществляет § 7 Главы 30 части 2 Гражданского кодекса, особенности купли-продажи – ст. 37 Земельного кодекса, и самые мелкие нюансы можно увидеть в Федеральном законе 66-фз от 1998 года О садоводческих, огороднических, дачных и других некоммерческих объединениях граждан.

Так, не допускается купля-продажа земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет. Одновременно с продажей земельного участка в СНТ продавец продает и свою долю в праве на общее имущество в СНТ, которое создавалось за счет его целевых взносов.

Передача земельного участка производится по акту приема-передачи, с момента, когда подписан акт, участок считается переданным покупателю, и все риски повреждения участка, произошедшие после подписания акта (затопление, самозахват, кража грунта и иного имущества) переходят к покупателю, продавец за это уже не отвечает.

Приложением к договору земельного участка являются документы о постановке его на кадастровый учет, выписка из кадастрового паспорта, с указанием кадастрового (учетного) номера. Слово кадастр означает – список, реестр, перечень. Цену продавец и покупатель устанавливают по договоренности между собой.

Наличие спора о прохождении границ земельного участка не является препятствием в совершении сделки купли-продажи.

Если земельный участок не имеет кадастрового номера, необходимо произвести его межевание и постановку на кадастровый учет, для чего надо обратиться к кадастровому инженеру в той местности, где находится участок.

Разрешения от председателя СНТ на продажу земельного участка не требуется. Наличие долгов перед СНТ также не является препятствием для заключения договора.

Кто именно будет платить эти долги – продавец и покупатель определят соглашением между собой, о чем могут написать отдельное условие в договоре.

Подводные камни при продаже земельного участка в СНТ

Продавая участок в СНТ и лишаясь права собственности на него, продавец выбывает из члeнов СНТ, а вот покупатель может сам для себя решить – вступит ли он в СНТ или будет вести садоводство в индивидуальном порядке. Если покупатель участка не захочет становиться члeном СНТ, вероятно, ему предложат заключить договор на пользование инфраструктурой СНТ – линией электропередачи, трaнcформатором, общими дорогами, автоматическими воротами, услугами сторожа, вывоза мусора, зимней расчистки дорог и проч.

Часто бывает так, что продавец и покупатель уже договорились о продаже земельного участка в СНТ, но документы о правах продавца еще недооформлены. Тогда стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, в котором напишут, что в течение определенного времени они обязаны заключить основной договор купли-продажи.

Заключение договора часто сопровождается выплатой аванса или задатка покупателем продавцу. Это разные понятия.

Если договор не состоится, то аванс возвращается покупателю, а вот для возврата задатка надо понять – по чьей вине договор не состоялся. Если по вине покупателя, то задаток ему не возвращается.

Если по вине продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Имеется подвох в продаже земельного участка в СНТ по доверенности. При этом подразумевается, что продавец выдает доверенность покупателю на сбор документов на участок, а покупатель выплачивает продавцу стоимость земельного участка, о которой они договорились.

После этого продавец самоустраняется и оставляет покупателя наедине со всеми проблемами.

Покупатель начинает оформлять документы на участок, и после этого выясняется, что продавец – не единственный собственник участка или вообще не собственник, и требуется согласие на сбор и оформление документов других неизвестных лиц. Затем – заканчивается срок действия доверенности. И даже если эти препятствия преодолены, при наличии в доверенности полномочия на совершение сделки – покупатель не может подписать договор купли-продажи одновременно и со стороны продавца по доверенности, и со стороны покупателя – за себя.

Поэтому необходимо, чтобы со стороны продавца и со стороны покупателя договор купли-продажи земельного участка подписывали разные люди.

Аналогичные проблемы возникают и при продаже земельного участка в СНТ по садовой книжке.

Завершение продажи земельного участка в СНТ

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права на участок в территориальном подразделении Росреестра. Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет перечень документов, представляемых на государственную регистрацию.

В регистрации может быть отказано, или она может быть приостановлена при наличии недочетов в документах. После регистрации покупателю выдается Свидетельство о государственной регистрации права на его имя, и с этого момента он становится полноправным собственником земельного участка, а также плательщиком земельного налога.

Юристы компании Правосфера помогут Вам быстро и грамотно оформить защиту ваших прав, а так же сопроводить Вас при совершении сделки.

Задать вопрос юристу бесплатно по теме Продажа земельного участка в СНТ можно прямо на нашем сайте. Первую консультацию Вы получите уже через 4 минуты!

Будем рады Вам помочь!

2019-04-24admin

• tweet