Продажа квартиры в долевой собственности > Закон
Ваши законные права    


Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности

Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.

В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.

Долевая собственность жилья

Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
  • При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
  • Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.

Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об идеальных долях.

Идеальная доля — что это в праве собственности

Физический смысл понятия идеальная доля — это доля в праве собственности на квартиру.

Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.

В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.

Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия идеальная доля.

Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.

Как продать свою долю в общей квартире

Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.

При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.

При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.

Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.

Право на покупку доли собственниками

Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.

Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.

В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.

Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие.

Но что же можно сделать?

Использование договора дарения

Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу.

Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

Использование завышенной цены купли-продажи

Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю.

На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход.

Это нужно выяснять дополнительно.

Использование договора займа

Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать.

Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли.

Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

Запрет купли-продажи доли квартиры

Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая цессия — это уступка права или доли в праве собственности.

Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.

Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.

Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры

В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.

Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:

  • Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
  • И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.

Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности

Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.

При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:

    • С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
    • Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.

Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю.

Для покупателя такой вариант очень неудобен.

Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.

Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.

Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу

Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?

Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

Налог с продажи доли в квартире

По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.

Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.

Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля.

Один договор купли-продажи – один объект.

То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.

Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.

В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.

Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.

2019-06-14admin


Экзамен TOEFL в 2019 году: что это, особенности сдачи, как подготовиться к тесту

Зачем нужны TOEFL и IELTSЕсли вы хотите переехать в англоговорящую страну, найти там постоянную работу или получить высшее образование, то сертификат одного из этих экзаменов вам просто необходим...

16 04 2026 2:58:57

Почему всегда стоит расплачиваться наличными

Почему всегда стоит расплачиваться наличными Итак, есть 7 ответов на вопрос, почему всегда стоит расплачиваться наличными, а не виртуальными деньгами...

15 04 2026 19:31:20

Ледлофф, как вырастить ребёнка

Ледлофф, как вырастить ребёнка В мире существует не мало приверженцев воспитания ребёнка именно по методике психолога Ледлофф...

14 04 2026 10:32:40

Сонник Бинокль, к чему снится Бинокль во сне видеть

Сонник Бинокль, к чему снится Бинокль во сне видеть К чему снится Бинокль: толкование по 100 авторамСонник XXI векаБинокль во сне к чему снится сновидцуБинокль – Видеть или использовать по назначению во сне полевой бинокль – сулит вам материальное благополучие...

13 04 2026 4:51:36

Сколько штраф за неправильную парковку в неположенном месте?

Сколько штраф за неправильную парковку в неположенном месте? Стоит отметить, что после увольнения обеспечение гражданам будет компенсировано в полном объеме, то есть пенсии будут пересчитаны с учетом всех проведенных индексаций за время официального трудоустройства гражданина...

12 04 2026 10:58:43

Здоровье детей: детская парфюмерия — за — и — против

Здоровье детей: детская парфюмерия — за — и — против Ведь почти каждая дeвoчка мечтает о «взрослой» парфюмерии...

11 04 2026 12:25:51

Планирование беременности: почему меняется круг общения

Планирование беременности: почему меняется круг общения Почему происходят такие метаморфозы?Конечно, есть женщины, чей круг общения не меняется ни во время беременности, ни после рождения ребёнка...

10 04 2026 14:12:18

Как обезопасить елку от домашних животных, и наоборот (Никакого дождика и шоколадок)

Как обезопасить елку от домашних животных, и наоборот (Никакого дождика и шоколадок) Следуйте нашим простым советам, чтобы праздник прошел беззаботно как для вас, так и для ваших животных...

09 04 2026 4:19:59

Астматический кашель, его лечение при бронхиальной астме

Астматический кашель, его лечение при бронхиальной астме Причиной этому могут стать всевозможные аллергены, ввиду чего его еще называют аллергическим...

08 04 2026 7:17:21

Гороскоп для Змеи на год: женщина и мужчина

Гороскоп для Змеи на год: женщина и мужчина ГОРОСКОП ЗДОРОВЬЯ НА ГОД ДЛЯ ЗМЕИНе перегружайте себя на работе, иначе это скажется на вашем здоровье...

07 04 2026 4:49:53

Как получить грант на развитие малого бизнеса в 2015 году

Также возможно получение денежных средств на открытие собственного дела, назовём это успешным стартом...

06 04 2026 19:26:48

10 стильных вещей, для которых не обязательно быть худышкой

10 стильных вещей, для которых не обязательно быть худышкой Укороченный топ — отличный вариант для весны и наступающего лета...

05 04 2026 8:47:42

Чем кормить малыша? Особенности питания для детей

Чем кормить малыша? Особенности питания для детей У трёхлетнего ребёнка ещё слабый кишечник, печень и поджелудочная не до конца выполняет свои функции...

04 04 2026 17:59:22

Vintage - стильная старина

Vintage - стильная старина Однако винтаж — это стиль, который создается не стилизованными, а именно старинными вещами, которые были очень модными в своё время...

03 04 2026 2:48:13

Детский энурез: корни проблемы

Детский энурез: корни проблемы Детское недержание мочи до определенного возраста считается физиологической нормой...

02 04 2026 0:52:25

Бусинки из личных воспоминаний на день Петра и Павла

Бусинки из личных воспоминаний на день Петра и Павла Такой вот очень бaнaльный на самом деле набор любимых праздников...

01 04 2026 20:22:57

Работа в Париже: специфика трудоустройства для россиян

Работа в Париже: специфика трудоустройства для россиян Содержание статьи:Начальные условияНесмотря на то, что Франция является страной с прозрачной системой ведения бизнеса и высоким уровнем жизни, всё же победить безработицу властям пока удаётся не до конца...

31 03 2026 19:58:50

Прозрачные сопли у ребенка и взрослого: лечение слизи и выделений из носа

Прозрачные сопли у ребенка и взрослого: лечение слизи и выделений из носа У грудных детей прозрачные сопли могут возникать вследствие нескольких причин:привыкание детского организма к новым условиямнеправильные родыаномалии во внутриутробном развитии...

30 03 2026 6:21:58

День рождения 19 марта какой знак зодиака

Будучи абсолютно уверенными в себе, рожденные в этот день редко ошибаются, но иногда в их жизнь может вмешаться фактор неожиданности...

28 03 2026 2:24:18

Сколько платят за опекунство над ребенком сумма, новости

Сколько платят за опекунство над ребенком  сумма, новости Пособия приемным семьямПравительство РФ регулярно формирует мероприятия по поддержке и финансированию опекунов...

27 03 2026 19:55:57

Эрос и бpaк: таинство любви

Эрос и бpaк: таинство любви И в церковном бpaке происходит эта встреча, или, скорее, единение, точно так же, как таинством является Вочеловечение Бога или Божественная Литургия...

25 03 2026 8:46:36

ЗОЖ: питание анти стресс, здоровая еда

ЗОЖ: питание анти стресс, здоровая еда В результате — переедание и заедание стресса...

23 03 2026 20:52:51

Люблю женатого…

Люблю женатого… Легко найти множество историй о таких отношениях даже среди знаменитостей...

22 03 2026 15:52:47

Объединит или разобщит нас горе

Объединит или разобщит нас горе Ночью я обновляла и обновляла френдленту, читала новостные хроники и смогла успокоиться только к пяти утра...

21 03 2026 17:59:58

Платят ли стипендию летом?

Платят ли стипендию летом? В связи с этим очень популярен вопрос: выплачивается ли стипендиальное вознаграждение летом, в месяцы, во время которых не проходят занятия? Для начала разберемся, что вообще такое стипендиальное вознаграждение...

20 03 2026 16:26:53

Помолвка как причина размолвки, или Почему мы обесцениваем отношения

Помолвка как причина размолвки, или Почему мы обесцениваем отношения И наконец, напротив тебя стоит Он, с кольцом, коленопреклоненный…...

19 03 2026 22:17:39

Луна в Водолее - хаpaктеристика личности и подробное описание

Что хаpaктерно для них:Очень приветливый и дружелюбный хаpaктер...

18 03 2026 9:36:19

10 мифов о первой помощи, которые могут привести к плохим последствиям

10 мифов о первой помощи, которые могут привести к плохим последствиям ru собрал 10 основных ошибок при оказании первой помощи, чтобы вы не растерялись в нужное время и смогли помочь пострадавшему, а не навредить...

17 03 2026 15:58:27

6 тем для разговоров, которые помогут сразу найти общий язык с новыми знакомыми

6 тем для разговоров, которые помогут сразу найти общий язык с новыми знакомыми ru узнал, о чем говорят интернет-пользователи, чтобы поскорее подружиться с новыми знакомыми...

16 03 2026 9:11:44

Tрaнcпортный налог на грузовые автомобили и электромобили в России

Как выбрать бизнес-нишуВыбирая, каким лучше заняться бизнесом в Болгарии, лучше всего для начала определиться, где вы будете себя чувствовать как рыба в воде...

15 03 2026 21:23:10

22 современных шедевра маслом

22 современных шедевра маслом ru выбрал работы, которые восхитили нас и заставили вспомнить о том, что прекрасное может рождаться в любую эпоху...

14 03 2026 19:46:39

Малоимущая семья: что полагается по закону

Малоимущая семья: что полагается по закону Если все эти условия не соблюдены, выяснять, что полагается, нет смысла...

13 03 2026 4:55:41

Дворец княгини Гагариной

Дворец княгини Гагариной 593474, E 34...

12 03 2026 3:32:35

Осложнения после aбopта

Осложнения после aбopта А порой не только хирургический, но и даже самый щадящий медикаментозный aбopт осложнения дает уже в процессе...

11 03 2026 14:26:14

Медитации для детей: дыхательные техники, чем полезна медитация

Медитации для детей: дыхательные техники, чем полезна медитация Задавайте уточняющие вопросы:— Какого цвета стены, какие деревья растут, а где окна?— Какой его любимый уголок или уютное местечко? Пусть представит себя там...

10 03 2026 21:37:10

Как получить положенные льготы работникам на вредных производствах

Как получить положенные льготы работникам на вредных производствах В противном случае гражданину потребуется собрать дополнительные справки...

09 03 2026 18:46:41

8 советов, которые помогут сохранить обувь такой же белой, как в день покупки

8 советов, которые помогут сохранить обувь такой же белой, как в день покупки Ухаживать за белыми кроссовками и босоножками действительно сложнее, чем за обувью других цветов...

08 03 2026 0:23:21

Виды химических аддикций: морфинизм, каннабизм, кокаинизм

Виды химических аддикций: морфинизм, каннабизм, кокаинизм Содержание статьи:По праву самое болезненное место среди наркоманий занимает злоупотрeбление опием и опиатами, как уже вы поняли из подзаголовка: основным производным (алкалоид опия) – морфином...

07 03 2026 21:28:19

Формы стоматита, симптомы и способы его лечения

Формы стоматита, симптомы и способы его лечения Сначала в ротовую полость попадают различные бактерии, вирусы, грибы, пищевые продукты и начинают оседать на её стенках...

06 03 2026 17:27:40

ЕГЭ по истории в 2017 году

ЕГЭ по истории в 2017 году Слухи о том, что в 2017 году история дебютирует как предмет обязательный, ходят слишком упopно, так что вероятность этого очень высока...

05 03 2026 15:54:10

Гороскопа Весов на ноябрь

Что звёзды готовят Весам в ноябре 2018-го года?Звёзды обещают людям-Весам на второй месяц осени проявление максимальной искренности по отношению к окружающим, и, в первую очередь, к самим себе...

04 03 2026 15:12:10

Как отметить 16 лет свадьбы, сценарий свадьбы 16 лет совместной жизни

Как отметить 16 лет свадьбы, сценарий свадьбы 16 лет совместной жизни В то же время, несмотря на свою прочную конструкцию, топаз представляет собой изумительной красоты и нежности камень, который имеет свои хаpaктеристики и особый, мистический смысл...

02 03 2026 8:15:12

11 историй о людях, которые сумели уволиться красиво

11 историй о людях, которые сумели уволиться красиво ru собрал для вас лучшие истории с сайтов «Подслушано» и Pikabu о людях, которые смогли уволиться красиво и поставить руководство на место...

28 02 2026 10:29:45

Инна Мишукова: «Роды не должны быть для женщины мучением»

Инна Мишукова: «Роды не должны быть для женщины мучением» Задолго до колледжа, ожидая первенца, Инна не захотела мириться с тем, что роды должны быть для женщины мучением...

27 02 2026 2:35:20

Метро Некрасовка - открытие : последние новости

Метро Некрасовка - открытие : последние новости Как обстоят дела с постройкойПоследние новости о будущем открытии обнадеживают еще и потому, что открытие в 2018 году метро Некрасовка, которое вроде бы подтверждают последние новости, разгрузит Калининскую и Краснопресненско-Таганскую ветки, достигшие в последнее время значительной степени перегруженности...

26 02 2026 14:34:19

Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 :: законы -13 :: законы -14 :: законы -15 :: законы -16 :: законы -17 :: законы -18 :: законы -19 :: законы -20 :: законы -21 :: законы -22 :: законы -23 :: законы -24 :: законы -25 :: законы -26 :: законы -27 :: законы -28 :: законы -29 :: законы -30 :: законы -31 :: законы -32 :: законы -33 :: законы -34 :: законы -35 :: законы -36 :: законы -37 ::