Реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика: порядок включения и необходимые документы

Банкротство застройщика – ситуация весьма распространенная. Последние поправки в законодательстве повысили защищенность дольщиков в такой ситуации.

СодержаниеПоказать

• Что такое реестр требований
• Какие требования целесообразно передавать
• Как включиться в реестр кредиторов
• Порядок действий дольщика
  • Приобретаемые права
  • Сроки включения
• Основания для отказа заявителям
• Где посмотреть реестр кредиторов при банкротстве

Что такое реестр требований

Банкротство застройщика – это официальная процеДypa по признанию неспособности застройщика исполнить свои обязательства по договорам долевого участия перед дольщиками, иным гражданско-правовым договорам и обязательным платежам (например, в части налоговых отчислений).

Банкротство застройщика регулируется положениями 127-ФЗ. В частности, данной процедуре (с учетом особенностей статуса застройщика) посвящен отдельный параграф 7 Главы 9. Данный параграф был введен законодателями для защиты дольщиков.

Для того чтобы начали действовать положения указанного параграфа, необходимо, чтобы арбитражный суд признал, что банкротится именно застройщик. Только в этом случае для дольщиков будут действовать определенные привилегии:

1. Будет сформирована специальная часть реестра для включения в него требований о передаче жилых помещений.
2. Договоры, которые заключались застройщиком с покупателями, в целях маскировки реальных договоров долевого участия можно будет переквалифицировать в суде.
3. Требования дольщиков будут погашаться в составе третьей очереди реестра, а остальных кредиторов – в четвертую очередь.

В последние годы процеДypa банкротства застройщика подверглась существенным изменениям. Ранее процесс банкротства проходил по стандартному алгоритму и подразумевал прохождение нескольких стадий: наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства. С 2018 года суд сразу вводит в отношении застройщика финальную стадию конкурсного производства, по результатам прохождения которого он подлежит ликвидации как юрлицо. В редких случаях допускается введение арбитражным судом внешнего управления. Этот этап применяется по отношению к должнику, если у суда есть основания полагать, что платежеспособность компании подлежит восстановлению.

Новые правила банкротства изменили порядок передачи требований дольщиков: теперь их не нужно передавать в арбитражный суд для предварительного рассмотрения: они сразу направляются управляющему в деле. Соответственно, утратила силу ст. 201.6 127-ФЗ, в рамках которой предполагалось предварительное судебное одобрение по всем поступившим требованиям.

На основании положений п. 1 ст. 201.4 127-ФЗ при введении в отношении застройщика процедуры банкротства дольщики вправе заявлять свои требования в особом порядке. Требования допускается предъявить только в рамках процесса банкротства и в порядке, установленном 127-ФЗ. Передавать их напрямую застройщику не допускается.

Также при банкротстве застройщика перестают действовать выданные ранее исполнительные документы. Именно поэтому участники строительства обязаны передать свои требования для включения в реестр кредиторов в рамках банкротства.

Согласно требованиям ФЗ-127, с даты принятия решения о признании должника-застройщика банкротом и открытия в отношении него процедуры конкурсного производства застройщики должны передать:

• требования о передаче жилых помещений;
• денежные требования участников долевого строительства.

Указанные требования передаются конкурсному управляющему и включаются им в специальный реестр требований кредиторов.

На основании положений законодательства о банкротстве под реестром требований понимается единая система сведений о кредиторах, размере их требований (по ст. 16 127-ФЗ). При банкротстве застройщика также ведется реестр с той лишь разницей, что в него включаются требования о передаче жилья.

Какие требования целесообразно передавать

Если у дольщика есть законное право на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, и дом имеет высокую степень готовности, то целесообразно включаться именно в него. Это повышает шансы на удовлетворение таких требований по сравнению с денежными требованиями дольщика, которые взыскать бывает тяжелее. Высока вероятность, что дом в дальнейшем достроят путем привлечения нового застройщика или с созданием ЖСК. Другой приемлемый вариант в ситуации, когда дом уже построен или находится на высокой степени готовности – требовать признания права собственности на квартиру или объект незавершенного строительства.

Передавать денежные требования целесообразно, если строительство еще не началось, или дом находится на начальной стадии, либо точно известно, что застройщик не имеет другого имущества, кроме объектов строительства (последний вариант встречается на пpaктике весьма редко).

Требования о передаче жилых помещений погашаются путем передачи квартир дольщикам, а если это невозможно, то через их переквалификацию в денежные требования. Они также погашаются в приоритетном порядке перед иными кредиторами – в составе третьей очереди.

Требования о передаче нежилого помещения, апартаментов, машино-места допускается включать в реестр. Дольщик также может выбрать один из следующих вариантов: включить их в состав денежных требований или признать право собственности на объект незавершенного строительства.

Также для дольщиков по 127-ФЗ предусмотрены такие возможности заявить о своих правах:

1. Приобрести права участников Жилищно-строительного кооператива, который формируется для завершения строительства по ст. 201.10 127-ФЗ.
2. Получить оплаченный ранее объект недвижимости, если дом введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Принять решение о передаче обязательств обанкротившегося застройщика другому застройщику либо отказаться и получить деньги со счета эскроу или от Фонда защиты прав граждан.

На последнем варианте стоит остановиться несколько подробнее, так как нововведение со счетами эскроу при строительстве в перспективе существенным образом повлияет на ход банкротства. Пока оно актуально только для граждан, заключивших договоры долевого участия с июля 2019 года.

Теперь застройщики обязаны использовать счета эскроу при принятии денег от дольщиков. Денежные средства дольщиков в этом случае не передаются напрямую к застройщикам, а хранятся в банке до тех пор, пока застройщик полностью не исполнит свои обязательства перед участниками строительства. То есть используются принципы «защищенной сделки», и это снижает риски утраты внесенных денег (хотя и приводит к существенному удорожанию стоимости строительства).

Требования о признании права собственности, оспаривании некоторых сделок и некоторые другие не включаются в реестр. ПроцеДypa их предъявления основана на положениях ст. 201.8 127-ФЗ.

Как включиться в реестр кредиторов

Для включения в реестр кредиторов дольщики должны собрать установленный комплект документов. Он включает в свой состав:

1. Документ, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение: договор долевого участия.
2. Дополнительные соглашения к нему.
3. Договор уступки права требования (если он использовался для приобретения квартиры).
4. Документация по оплате вышеперечисленных договоров (например, справка от застройщика о полной оплате по договору, платежное поручение из банка, справка о полной оплате, расписка и пр.).
5. Копия паспорта дольщика.
6. Копия почтовой квитанции, которая подтверждает отправку заявления участникам дела.
7. Копия судебного решения (если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.

От организаций и ИП потребуются следующие документы:

1. Копии свидетельств о регистрации юрлица (ИП).
2. Копия протокола об избрании руководителя.
3. Копия выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
4. Копия доверенности представителя (от имени организаций она может быть удостоверена их подписью и печатью, от физлица – нужна нотариальная доверенность).

Также основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредиторов. Указанное заявление включает в свой состав:

1. ФИО арбитражного управляющего, который назначен на должность судом для координации процесса и ведения дела о банкротстве. Также в заявлении указывается его адрес.
2. Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН (их можно уточнить в договоре долевого участия или ЕГРЮЛ).
3. ФИО участника строительства, его адрес и контактные сведения.
4. Требования к должнику.
5. Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований застройщика перед участником.
6. Сроки погашения требования по договору.

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Порядок действий дольщика

Порядок действий дольщиков для включения в реестр:

1. Первоначально стоит определиться с требованиями: это может быть передача жилого помещения (например, квартиры), нежилого помещения (например, гаража, машино-места, кладовки и пр.), денежные требования (при желании расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).
2. Определиться с суммой (размером) денежного требования участника строительства. В данном случае учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб, который ему причинили. Ущерб нужно определить как разницу между рыночной ценой квартиры и внесенной за нее суммой. При неполной оплате размер ущерба пересчитывается пропорционально внесенным деньгам. Но это правило не распространяется по требованиям в части передачи машино-места и нежилого помещения. Объем задолженности в этом случае рассчитывается по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Составить заявление о включении в реестр требований кредиторов в трех экземплярах.
4. Один экземпляр заявления передается в адрес застройщика или должника, второй – в адрес арбитражного управляющего, третий – дольщик оставляет себе. С почтовой квитанции нужно снять копию. Если заявление передается лично, то отметка о вручении ставится на втором экземпляре (ставится отметка «Копия верна», ФИО получателя, дата и подпись заявителя). Стоит отметить, что по новым правилам заявление не подлежит передаче в арбитражный суд.
5. Заявление от дольщика будет рассмотрено управляющим в течение 30 рабочих дней (по п. 7 ст. 201.4 127-ФЗ).
6. После рассмотрения заявления от дольщика конкурсный управляющий выдает официальное уведомление о включении требований в реестр кредиторов. При этом он должен уложиться в отведенные 30-дневные сроки для передачи уведомления.

Если управляющий неправомерно отказал во включении требований дольщика в реестр требований, то кредитор вправе обжаловать действия управляющего в арбитражном суде. Данный вариант разрешения споров – единственный по нормам 127-ФЗ. Также по-прежнему требования других кредиторов передаются в арбитражный суд для включения в реестр.

Дольщик наделен правом предъявления требований в виде штрафа, компенсации мopaльного вреда или неустойки, и это не будет считаться злоупотрeблением. Данное требование будет рассматривать арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, а не конкурсный управляющий. Штрафные санкции будут погашаться в составе четвертой очереди кредиторов, а не третьей. Основанием для включения таких требований станет 214-ФЗ, Закон «О защите прав потребителей», Гражданский кодекс. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей (при покупке нежилых помещений этот факт предстоит доказать отдельно).

Порядок действий для включения требований в реестр через суд аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему. Разница состоит в том, что определение о включении в реестр выносит арбитраж по результатам судебного заседания. Определение суда о включении требований в реестр передается управляющему, и тот обязан включить его в реестр не позднее следующего рабочего дня.

Если арбитражный суд вынес несправедливое определение об отказе во включении в реестр, то оно может быть обжаловано в вышестоящем арбитражном апелляционном суде.

Приобретаемые права

После получения статуса кредитора и включения в реестр застройщик наделяется рядом прав:

• участвовать в собраниях кредиторов и оказывать влияние на ход процесса банкротства;
• обжаловать определения арбитражного суда, собрания кредиторов;
• жаловаться на действия и бездействие управляющего.

После того как требования были включены в реестр, дольщику стоит отслеживать почтовые отправления управляющего. На адрес кредитора будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов, запросы на изменение реквизитов, определения по ходу банкротства и пр.

Сроки включения

На основании п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения конкурсного управляющего передает ему сведения обо всех дольщиках (участниках строительства).

После этого у управляющего есть 5 дней для отправки им уведомлений об открытии в отношении застройщика конкурсного производства. Все расходы на отправку уведомлений погашаются за счет должника. Дольщик не должен дожидаться, пока ему поступит уведомление от управляющего, и вправе заявить о своих требованиях сразу после того, как узнает о банкротстве застройщика.

Основная задача кредитора – своевременно включиться в реестр требований кредиторов. По ранее действовавшим правилам у дольщиков был месяц на включение в реестр требований кредиторов с момента введения наблюдения или два месяца – после введения конкурсного производства. По новым правилам суд сразу вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства, минуя другие стадии банкротства, а дольщикам дается три месяца на включение своих требований в реестр с момента введения конкурсного производства. На основании п. 4 ст. 201.4 127-ФЗ через три месяца после публикации сведений о банкротстве реестр требований кредиторов закрывается.

Также по нормам данной статьи кредиторам дается 2 месяца на предъявление требований после получения сведений о банкротстве. Указанные сроки начинают отсчитываться с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о том, что в отношении застройщика введена процеДypa банкротства.

Важно учитывать, что указанные сроки отсчитываются не с даты публикации сведений о банкротстве в газете «Коммерсант» и не с даты отправки уведомления, а именно с момента получения. По умолчанию дольщик считается уведомленным по прошествии месяца после публикации сведений о конкурсном производстве.

Требования участников, которые не заявлены в установленные сроки, устанавливаются управляющим самостоятельно. При этом трехмecячные сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины у дольщика.

Требования иных кредиторов включаются в реестр в сроки до 2 месяцев после публикации в газете «Коммерсант» сообщения о введении конкурсного производства.

Возражения от лиц, которые участвуют в деле о банкротстве застройщика, можно заявить в течение 15 дней после закрытия реестра. Также 15-дневные сроки установлены для обжалования в арбитражном суде отказа управляющего во включении требований в реестр. Сроки отсчитываются с даты получения уведомления.

В ст. 60 127-ФЗ приведена процеДypa рассмотрения жалоб арбитражным судом. На нее суду дается 1 месяц с момента поступления. Судебный акт допускается обжаловать в вышестоящем суде.

Основания для отказа заявителям

Для того чтобы требования кредиторов были включены в реестр, они должны быть должным образом подтверждены. При этом кредиторам следует предъявить достаточные доказательства как наличия факта долга, так и его размер (на основании Постановления Пленума ВАС от 2012 года №35).

Следовательно, заявителям могут отказать во включении в реестр, если они не подтвердили свои требования документально. В частности, основаниями для вынесения отказа в удовлетворении требований по включению в реестр могут выступать:

1. Пропуск кредиторами сроков исковой давности.
2. Непредоставление дольщиком доказательств обоснованности требований.
3. Погашение должником или третьим лицом задолженности, которая предъявляется для включения в реестр.
4. Предъявление требований по обязательствам, которые не предусматривают денежную форму исполнения.
5. Предъявление требований о включении в реестр процентов за пользование чужими средствами и неустойки одновременно.
6. Квалификация сделки, которая явилась основанием требований, недействительной или ничтожной.
7. Неправильное определение периода начисления неустойки в виде штрафа или пени за неисполнение денежных обязательств.
8. Предъявление требований о включении в реестр процентов за пользование заемными средствами, начисленных на сумму займа или кредита.

Где посмотреть реестр кредиторов при банкротстве

Все сведения о ходе процедуры банкротства становятся открытыми для всех заинтересованных лиц. Единой базы для размещения реестра требований кредиторов застройщика не существуют, но подобного рода информация содержится:

1. В Картотеке арбитражных дел.
2. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве – здесь аккумулируется вся необходимая информация о ходе процесса банкротства, введении определенных процедур, сведения о собраниях кредиторов, проведении торгов и пр.
3. В газете «Коммерсант» - здесь публикуются сообщения о введении отдельных этапов банкротства. Это официальное печатное издание для публикации информации о банкротствах юрлиц.

По п. 4 ст. 201.4 управляющий обязан предоставить дольщикам возможность для ознакомления с реестром требований. На основании п. 9 ст. 16 127-ФЗ данная информация может быть получена у реестродержателя, если такой действует в процессе банкротства. Если размер требований кредитора превышает 1% от задолженности, то ему передают копию реестра, если менее 1% - то выписку из него с указанием на включенный размер требований. Выписка или копия готовятся по запросу заинтересованного лица в сроки не более 5 рабочих дней.

Если участник строительства не согласен со сведениями из реестра, то он вправе их обжаловать в течение 15 дней после получения реестра. Необходимость обжалования часто возникает, если в реестр попадают дублирующие сведения (например, на один и тот же объект недвижимости), или выявлены «мертвые души».

Таким образом, включение в реестр требований о передаче нежилого помещения выступает базовым способом защиты интересов прав дольщиков в процессе банкротства застройщика. По новым правилам заявление о включении в реестр требований передается конкурсному управляющему и не подлежит передаче в арбитражный суд. Требования участников строительства рассматриваются в суде при обжаловании действий управляющего или при подаче требований в части оплаты штрафов и неустоек.