Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости для уменьшения налога: как опротестовать, если неверно рассчитали?

Гарантия результата

Сколько будет стоить ваша недвижимость, после переоценки?

Преимущества компании Граунд

Снижаем кадастровую стоимость
для собственников и арендаторов

5 шагов до вашей экономии на налогах

• (имеется ввиду участок земли, квартира, дом и так далее)— это рыночная цена объекта недвижимости, которая была определена во время государственного оценивания способом массовой оценки.

• Если это нереально по каким-либо причинам, определяется рыночная цена недвижимости для каждого отдельного объекта, в корреляции с существующим законодательством.

2. Что представляет собой кадастровая цена участка?

• Это цена участка, которая действует на рынке государственной недвижимости и может быть установлена таким действующим в стране органом, как Российская кадастровая служба. Также этот орган называется Кадастровой палатой.

• По сути, кадастровая цена является публичным эквивалентом цены какого-либо объекта недвижимости. Для проведения верного расчёта стоимости недвижимости — территория, где расположен участок(или другая недвижимость) оценивается по множеству параметров.

При этом важно учитывать состояние объекта, а также его площадь.

3. Зачем может потребоваться кадастровая цена недвижимости?

• Показатель цены участка или дома по кадастру нужен, чтобы понять объем возлагаемых налогов. Данный показатель может быть математически рассчитан Российской автоматической службой по вычету кадастра.

Расчет происходит, на основе информации о недвижимости(она могла быть заранее занесена в кадастровый архив).

• Этим же органом может происходить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

• На основе кадастровой цены может определяться соответствующий объем отчислений в казну.

4. Для чего требуется такая стоимость?

• В давние времена для расчета отчислений в казну государства применяли метод инвентаризационной цены жилья — она определялась согласно БТИ. Однако, на пpaктике, стоимость одного такого объекта часто была достаточно занижена, а это приводило к тому, что страна теряла огромные деньги.

• Кадастровая цена может применяться и в случае, если квартира, либо участок земли переводится человеку в качестве наследства или при оформлении ипотеки, при определении возлагаемых платежей.

• Также следует учитывать, что кадастровая цена на недвижимость постоянно изменяется, обычно эта смена происходит в сторону роста.

1. Кадастровая стоимость недвижимости

5. Как можно рассчитать кадастровую цену квартиры или участка земли?

• При проведения расчёта этого типа стоимости могут учитываться различные факторы:
1. средняя стоимость квартиры за один квадратный метр.
2. время, когда строение было закончено — учитывается год.

• При проведении необходимых расчётов подключается отдельная формула, и на ее основе определяется цена, а также другие учитываемые коэффициенты.

6. Что такое кадастровая цена квартиры?

• Хотите продать недвижимость или взять кредит? Тогда, естественно, вам нужно знать реальную цену жилья. Следовательно, для определения суммы, хозяева часто обращаются за советом к профессиональному эксперту-оценщику.

Оценщик сможет точно определить кадастровую стоимость и даст заключение.

• Однако за такую экспертизу придётся платить.

• Любой объект недвижимости — это может быть квартира, участок земли или частный дом, а также какое-либо здание имеет свою кадастровую цену. Эта кадастровая цена может быть определена на основе профессиональной оценки(проводится организациями, которые имеют право это делать).

• Как узнать кадастровую цену? В интернете есть сайт, на котором можно заполнить форму проведения поиска адреса объекта недвижимости, либо написать туда кадастровый номер интересующего объекта.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процеДypa снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

• ФЗ № 237 О государственной кадастровой оценке от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки
• Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов
• ФЗ № 221 О государственном кадастре недвижимости от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки
• ФЗ № 135 Об оценочной деятельности от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
2. Посещение территориального МФЦ.
3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей.

Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов.

Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка.

Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно.

Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей.

Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости
• копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.
• отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре
• общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи.

Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

• отсутствуют документы, перечень которых приведен выше
• нарушены сроки подачи заявки на переоценку
• кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах.

Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члeны комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте.

В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

• оспорить решение или действия комиссии
• установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

• некорректное оперирование сведениями при вычислении
• ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки
• игнорирование аварийного состояния квартиры
• использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости.

В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

• площадь
• год постройки
• материалы, используемые при строительстве
• местонахождения строения
• наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие хаpaктеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние.

По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя.

Как показывает судебная пpaктика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд.

Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте.

Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры для уменьшения налога?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога можно двумя способами – через Комиссию при региональном Управлении Росреестра, либо в судебном порядке. Для этой процедуры нужно доказать недостоверность сведений, использованных при государственной оценке недвижимости, либо несоответствие кадастровой стоимости рыночной цене объекта.

Разберем порядок и условия оспаривания кадастровой стоимости, которые нужно учитывать собственникам объектов.

Что это такое

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки недвижимости, проводимой по решению региональных властей. Эта процеДypa проходит по следующим правилам, которые будут иметь значение для последующего оспаривания:

1. оценка может носить плановый или внеочередной хаpaктер, для ее проведения издается распорядительный акт исполнительного органа власти субъекта РФ
2. оценку проводят бюджетные учреждения, сформированные региональными властями
3. для проведения указанной процедуры формируется перечень объектов недвижимости, а сведения об их качественных и количественных хаpaктеристиках запрашиваются из госреестра ЕГРН или архивов БТИ
4. определение кадастровой стоимости проходит с использованием методических и нормативных указаний, тогда как фактическое обследование объектов не осуществляется – именно по этой причине кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, кадастровые стоимостные показатели могут существенное превышать реальную рыночную цену объекта – при расчете имущественного или земельного налога это автоматически влечет завышение суммы платежа.

После определения кадастровой стоимости, эти сведения вносятся в госреестр ЕГРН и размещаются в открытом доступе на официальном сайте субъекта РФ. Это позволяет оспорить результаты оценки еще до выставления налогового требования, хотя на пpaктике такие случаи встречаются достаточно редко.

Кто может оспорить

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные субъекты, чьи права нарушаются или затрагиваются по итогам этой процедуры. Следовательно, для инициирования процедуры оспаривания нужно подтвердить наличие прав на объект недвижимости, а в состав заявителей могут входить:

• граждане, которым жилой или нежилой объект принадлежит на праве индивидуальной, совместной или долевой собственности
• частные предприниматели и юрлица, построившие или купившие объекты недвижимости для коммерческой деятельности.

Для подтверждения права собственности нужно представить документы – с 2017 года им является выписка из ЕГРН. Чтобы получить актуальную выписку на дату подачи заявления, нужно направить запрос в Росреестр или МФЦ Мои документы.

Также получение выписки в электронной форме возможно через портал госуслуг.

Как узнать о завышении кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости формируются в отчете, который утверждается актом региональных властей. После этого стоимостные показатели направляются в Росреестр и переносятся в ЕГРН. Это реестр является общедоступным, а сведения об актуальной кадастровой стоимости могут представляться следующими способами:

1. путем получения справки о кадастровой стоимости – ее можно получить по запросу в Росреестр или в МФЦ, либо через портал госуслуг
2. через Публичную кадастровую карту – на официальном ресурсе Росреестра представлены основные хаpaктеристики по каждому объекту недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости
3. из информации, указанной в извещении об уплате имущественного или земельного налога – ИФНС обязана указать, на основании каких параметров рассчитывалась сумма платежа.

Сам по себе, показатель кадастровой стоимости не дает представления о завышении или занижении по сравнению с реальной рыночной ценой. Чтобы установить этот факт, нужно получить отчет о рыночной стоимости объекта – этот документ будет использоваться как доказательство в суде или при обращении в региональную Комиссию.

Отчет о рыночной стоимости квартиры или дома можно изготовить через независимого оценщика – этот специалист должен входить в состав профильной СРО и иметь квалификационный аттестат. При подготовке отчета используются не только кадастровые сведения ЕГРН, но и проводится фактическое обследование объекта.

На основании отчета можно сделать вывод, соответствует ли кадастровая стоимость реальной рыночной цене объекта, и целесообразно ли оспаривание.

Для уменьшения налога необходимо доказать завышение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости. В большинстве регионов, действительно, кадастровые стоимостные показатели значительно превышают рыночную цену, поэтому обращения с заявлением позволит существенно снизить размер налоговых обязательств.

Порядок оспаривания

Нужно учитывать, что граждане, владеющие объектами недвижимости, могут сразу обращаться в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости. Для них обращение в региональную Комиссию является не обязательным, однако, на пpaктике, целесообразно воспользоваться и таким вариантом.

Юридические лица обязаны подавать заявления в Комиссию – только при соблюдении комиссионного порядка оспаривания возможно обращение в суд.

Оспаривание через Комиссию

Чтобы подать заявление на оспаривание, нужно соблюдать следующие общие правила:

• оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка или дома можно в течение 5 лет после внесения этого показателя в ЕГРН – на пpaктике, очередная государственная оценка недвижимости проходит чаще, поэтому заявитель вряд ли пропустит срок
• заявление подается в Комиссию по месту расположение объекта недвижимости – эти органы создаются при региональных Управлениях Росреестра, их координаты и контактные данные можно узнать через портал госуслуг
• заявление можно подать при личном обращении, по почте, либо через МФЦ Мои документы.

В заявлении нужно указать, по какому основанию происходит оспаривание – ввиду несоответствия рыночной стоимости объекта, либо по причине недостоверности сведений на недвижимость. На пpaктике, большинство обращений происходят по первому основанию.

Для положительного рассмотрения заявления нужно представить следующие документы:

1. копию общегражданского паспорта на собственника
2. выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственника и хаpaктеристики объекта
3. справку о кадастровой стоимости спopного объекта
4. отчет о рыночной стоимости (он составляется на дату расчета кадастровой стоимости)
5. документы, подтверждающие недостоверность сведений на объект, использованные при расчете кадастровой стоимости.

Госпошлина при подаче заявления в Комиссию не уплачивается.

Заявление должно быть рассмотрено в мecячный срок, а собственнику можно принять участие в разбирательстве дела лично или через представителя. Во втором случае нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Учтите, что местные органы власти заинтересованы в максимально большом показателе кадастровой стоимости, поскольку имущественный и земельный налог поступает в муниципальный бюджет. Поэтому муниципальные власти имеют право представить возражения относительно доводов заявления, а затем и подать жалобу в суд.

Как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога через Комиссию? Если отчет о рыночной цене участка будет содержать стоимостный показатель, существенно отличающийся от данных ЕГРН, Комиссия примет положительное решение.

Итоговый акт региональной Комиссии направляется в Росреестр для изменения сведений ЕГРН, после чего налоговые органы обязаны провести перерасчет.

Может ли подать на оспаривание только один из собственников, если объект недвижимости принадлежит в долях нескольким субъектам? Доля является самостоятельным объектом права, поэтому завышение кадастровой стоимости объекта нарушает интересы каждого собственника. Если заявление в Комиссию или суд подается только одним из совладельцев объекта, остальные владельцы долей будут привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

В ходе рассмотрения дела такие субъекты могут быть признаны соистцами.

Оспаривание через суд

В суд можно обратиться с жалобой на неправомерный отказ Комиссии, либо напрямую, если для оспаривания обращается гражданин. Указанные категории дел рассматривают областные или краевые суды, а в Москве и Санкт-Петербурге – городские суды. При подаче заявления в суд учитывайте следующие правила:

• если заявление об оспаривании подается гражданином, минуя Комиссию, применяется общий срок – не позднее 5 лет после определения кадастровой стоимости и внесения сведений в ЕГРН
• если обжалуется решение комиссии — срок на подачу жалобы составляет три месяца
• исходя из оснований заявления, требования могут выглядеть следующим образом – признать кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта, либо отменить решение Комиссии как незаконное и необоснованное.

Для обращения в суд нужно подать тот же комплект документов, что и в комиссионном порядке. Дополнительными документами будут являться исковое заявление и отказное решение региональной Комиссии. Чтобы успешно оспорить кадастровую стоимость дома, квартиры или участка, необходимо иметь отчет о рыночной стоимости объекта.

Если этот документ уже представлялся в Комиссию, повторно его получать не нужно.

В судебном процессе заявитель может принимать участие лично, либо через представителя по нотариальной доверенности. Можно направить в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заявителя, однако в этом случае вы будете лишены возможности давать пояснения.

К участию в деле могут привлекаться и специалисты – сотрудники Росреестра работники бюджетного учреждения, проводившие государственную оценку независимый оценщик, оформлявший отчет.

Если суд выносит положительное решение, оно вступит в силу только через месяц. На основании судебного акта служба Росреестра должна внести изменения в ЕГРН, после чего инспекция ФНС будет обязана провести перерасчет по налогам.

В случае отказа или затягивания вопроса об изменении сведений ЕГРН, нужно получить исполнительный лист и направить его в ФССП.

Поскольку новые сведения о кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН, при последующей государственной оценке недвижимости они будут использованы региональным бюджетным учреждением. По этой причине, в дальнейшем оспаривание кадастровой стоимости не потребуется, государственная оценка будет учитывать реальный рыночный показатель цены.

Как происходит уменьшение налога и перерасчет

С момента внесения сведений в ЕГРН, налоговые органы обязаны руководствоваться новым показателем кадастровой стоимости для расчета налогов. Следовательно, расчет будет осуществляться исходя из реальной рыночной цены объекта, подтвержденный Комиссией или судом.

Допускается ли перерасчет по ранее начисленным имущественным и земельным налогам? Еще до середины 2017 года в этом вопросе существовала неопределенность – ИФНС в добровольном порядке пересчитывала только сумму налога за текущий год.

В июле 2017 года руководящие разъяснения дал Минфин РФ – если использование завышенного показателя кадастровой стоимости нарушало права собственников и иных заинтересованных лиц, допускается перерасчет налоговых обязательств за предыдущие годы.

Расчет налога за текущий и последующие периоды будет осуществляться с использованием новых сведений ЕГРН автоматически. Для перерасчета за предыдущие периоды нужно обратиться с заявлением в инспекцию ФНС – сумма переплаты будет возращена на счет, указанный налогоплательщиком, либо будет учтена в платежах будущих периодов.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости.

Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру.

Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к ее рыночной цене, но встречаются случаи, когда она оказывается намного ее выше. Разумеется, это повышает налогооблагаемую базу. Чаще всего это вызвано ошибками при техническом расчете или тем, что не учтены индивидуальные особенности объекта.

Например, к таким особенностям относятся место, в котором расположен объект, его целевое назначение, вид разрешенного использования и состояние. Часто бывают случаи, когда аварийное состояние объекта не учитывается.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Можно подождать плановой переоценки, но производят ее только раз в несколько лет. Если такой вариант вам не подходит, то сначала следует сравнить кадастровую и рыночную стоимость вашей недвижимости – для этого вам необходимо заказать ее оценку.

Это является одним из оснований для пересмотра кадастровой цены объекта.

Второе основание — недостоверность тех сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости. Для того, чтобы обжаловать кадастровую стоимость, вам достаточно доказать наличие одного из этих фактов.

Шансы на выигрыш достаточно велики – в прошлом году было рассмотрено около 5 тысяч заявлений об оспаривании объектов, расположенных в Московской области. 40% таких заявлений были удовлетворены. Однако стоит сразу учитывать, что вернуть уплаченный налог не получится – новые показатели будут действовать для того налогового периода, в течение которого было подано заявление о пересмотре.

Это положение установлено налоговым законодательством, и оно не имеет обратной силы.

Есть два способа оспаривания – комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд.

Если заявитель – физическое лицо, то он просто выбирает один из двух вариантов, для юридических лиц обращение в комиссию обязательно.

Преимущества рассмотрения спора в комиссии:
— вам нет необходимости оплачивать государственную пошлину
— вы можете оспорить решение комиссии в суде, если оно вас не устроит
— рассмотрение в таком порядке быстрее судебного – в течение одного месяца.

Вам потребуются документы, которые подтвердят необходимость пересмотра показателя. Помимо правоустанавливающих документов вам понадобится справка о кадастровой стоимости, отчет об установлении рыночной оценки и положительное экспертное заключение.

Также это могут быть документы, подтверждающие наличие технической или кадастровой ошибки либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.

При подаче искового заявления вы должны будете оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию.

Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя – доверенность на его имя. Если вы не приложите указанные документы, то ваше заявление оставят без движения, но вам дадут время на исправление недочетов.

Отказ суда и комиссии не окончательны — их можно обжаловать. При этом, шансы на обжалование решения комиссии намного выше, чем оспаривание решения суда в апелляционной инстанции, поскольку суды с неохотой отменяют решения по подобным делам.

Однако если есть какие-то новые обстоятельства, которые были не учтены судом первой инстанции, то шансы есть. Стоит заранее посчитать и вашу возможную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости, поскольку расходы на ее осуществление могут не оправдаться.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Начиная с 2015 года, в России проходит реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения недвижимости. И хотя государство декларировало постепенность и поэтапность преобразований, все чаще и чаще встречаются случаи явно неоправданного её завышения.

Поэтому наша новая статья расскажет читателям о том, как узнать размер кадастровой стоимости объекта и, самое главное, как и где можно её оспорить.

Как узнать размер кадастровой стоимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость необходимо узнать ее размер. Сделать это можно двумя способами.

Первый — заказать информацию через сайт Росреестра. Для этого надо в интернете зайти на адрес https://rosreestr.ru/ , нажать вкладку Электронные услуги и выбрать ссылку Получить из ЕГРН выписку о кадастровой стоимости.

Затем следует ввести кадастровый номер недвижимости и сформировать запрос.

Второй способ еще проще. Можно просто прийти в ближайший МФЦ и запросить выписку из ЕГРН.

Принятие решения об оспаривании стоимости, указанной в ЕГРН

Как правило, люди почти всегда знают, сколько примерно стоит их земля, квартира, магазин или здание. И если, например, стоимость объекта в ЕГРН гораздо ниже рыночной цены, то оспаривать ее, наверное, не имеет смысла.

И наоборот, когда кадастровая стоимость явно завышена, то собственник просто обязан оспорить её, чтобы не платить завышенные налоги в бюджет.

Закон знает лишь два основания для оспаривания. Прежде всего это недостоверные сведения либо ошибки, касающиеся объекта, которые, в конце концов, и привели к неверному расчету кадастровой стоимости.

Пленум ВС РФ в своем Постановлении № 28 от 30.06.2015 года разъяснил, что следует понимать под недостоверными сведениями. Например, это грубые ошибки оценщика.

К ним относятся неверные адрес и целевое предназначение недвижимости, ошибка по виду землепользования, аварийность объекта и так далее.

Второе основание для пересмотра заключается в том, что на дату установления стоимости объекта уже была рассчитана его рыночная цена. Вообще закон предполагает, что кадастровая стоимость, как раз и является его рыночной ценой.

Однако на пpaктике она почти всегда завышена.

Выбор оценщика

Оспаривание стоимости начинается с выбора оценщика. Это очень важный этап.

От профессионализма оценочной фирмы зависит, как пойдет процесс обжалования. Заявитель может выбрать подходящего оценщика на сайте Росреестра.

Данные о них есть в разделе Сведения из сводного реестра члeнов СРО оценщиков.

Выбор способа оспаривания

Сегодня право выбора способа оспаривания предоставляется как гражданам, так и юрлицам. Они могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров при территориальном УФРС, либо сразу же идти в суд. Кстати, раньше такой возможностью обладали только физлица, а вот компании сначала оспаривали стоимость в комиссии.

И только если она отказывала заявителю, либо выносила решение, которое его не удовлетворяло, то фирмы получали возможность подать заявление в суд.

Интересно, что на сайте Росреестра до сих фигурирует информация о том, что юрлица обязаны на первом этапе обращаться в комиссию — https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/ . Скорее всего, лица, отвечающие за web- сайт, просто- напросто до сих пор не обновили информацию.

Однако еще раз подчеркнем — в настоящее время данное требование уже не действует. Граждане и организации на первом этапе могут оспаривать кадастровую стоимость, как в комиссии, так и в суде.

Обращение в комиссию

Несмотря на то, что обращение в комиссию не является обязательной стадией, многие субъекты (в том числе и физлица) предпочитают сначала обращаться именно в этот орган. Дело в том, что комиссия гораздо быстрее, чем суд рассматривает поступившие материалы. Она обязана принять решение в течение одного месяца.

К тому же заявителю не надо платить госпошлину за эту процедуру.

Для подачи пакета в комиссию, гражданин (или представитель юрлица) должен заполнить заявление и приложить к нему справку о кадастровой стоимости недвижимости, нотариальную копию правоустанавливающих документов на объект, бумаги, подтверждающие недостоверность сведений, которые использовались при расчете кадастровой стоимости, отчет оценщика о рыночной стоимости земли или постройки на дату формирования кадастровой стоимости, заключение СРО на данный отчет, а также документы, которые подтверждают наличие технической или кадастровой ошибки (если пакет подается в связи с их наличием).

В случае, когда для принятия решения нужны дополнительные сведения, то председатель комиссии может запросить информацию у оценщиков, которые рассчитывали кадастровую стоимость или определяли рыночную цену недвижимости.

Процесс рассмотрения проходит достаточно просто и оперативно. Если заявитель направляет в комиссию документы в связи с недостоверностью сведений, использованных для определения кадастровой стоимости, то она изучает их.

По итогам рассмотрения, комиссия может отклонить заявление либо принять решение о пересмотре стоимости. В случае пересмотра, заказчик работ (как правило субъект РФ) должен обеспечить верное определение кадастровой стоимости в соответствии с законом.

В случае же когда основанием для подачи заявления явилось наличие рыночного отчета на дату установления кадастровой стоимости, то комиссия опять же может принять либо отклонить его.

По итогам рассмотрения материалов комиссия извещает владельца объекта в течении 5 рабочих дней с момента вынесения решения. А если при этом она пересмотрит размер стоимости, то ее члeны должны направить решение ещё и в Росреестр.

Если же данное решение принято на основании отчета оценщика, то вместе с решением в УФРС направляется данный отчет, а также экспертное заключение СРО.

Судебное обжалование

Оспаривание кадастровой стоимости возможно и в суде. В этом случае заявление подается в порядке главы 25 КАС РФ, поэтому оно и называется административным. Если перед этим субъект направлял заявление в комиссию и обжалует её решение (а также действие или бездействие), то именно она и становится ответчиком.

При наличии оснований суд вынесет решение, которым обяжет комиссию путем повторного рассмотрения устранить допущенные нарушения. Фактически это является непрямым указанием к пересмотру кадастровой стоимости.

(Решение Самарского областного суда по делу № 3а-944/2017 от 07.11.2017 года).

А в случае, когда субъект сразу же, минуя комиссию, обращается в суд, то ответчиком будет УФРС субъекта РФ. То есть региональный Росреестр.

В этом случае оспаривается уже сама кадастровая оценка недвижимости. И при наличии железных оснований суд сразу же установит новую стоимость объекта.

(Решение Приморского краевого суда по делу № 3а-186/2017 от 01.11.2017 года).

Таким образом, в суде можно потребовать установить в отношении недвижимости ее рыночную стоимость, изменить кадастровую стоимость и оспорить действия (бездействие) комиссии.

Важно отметить, что одновременно с вышеназванными требованиями нельзя заявить иные. То есть невозможно, например, вместе с иском об изменении кадастровой стоимость потребовать еще и возврата излишне уплаченных налогов.

Иными словами, сначала надо снизить стоимость, а только потом можно потребовать вернуть переплату по налогам и сборам.

В суд подаются те же документы, что и в комиссию. Мы их уже перечислили выше.

Однако кроме них к заявлению следует еще приложить квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о вручении копий документов всем лицам, участвующим в деле, а также копии искового заявления, доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия истца, либо представителя.

Заявление и документы подаются в главный суд субъекта РФ: Верховный, Областной, Краевой или городской (если город федерального значения). Именно суд Субъекта является первой инстанцией для подобных споров.

Закон устанавливает специальные сроки для дел данной категории. Так, кадастровая стоимость оспаривается в течении 5 лет с момента внесения в ЕГРН.

Причём, если на день обращения суд она изменилась и в реестр внесли новую стоимость, то предыдущую оспаривать уже нельзя.

Срок рассмотрения таких дел составляет 2 месяца. Но он может быть продлён в связи со сложностью дела.

Важно также помнить, что при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, находящейся в долевой собственности, суд пересматривает стоимость всего объекта, а не одной его части. Причем, если другие владельцы возражают против подобного пересмотра, то суд их также рассматривает.

Однако такие возражения не могут служить единственным основанием для отказа в иске.

Заявитель может обжаловать решение суда в течении 1 месяца со дня его вынесения в апелляционной инстанции.

Краткие выводы

Итак, закон представляет гражданам и юрлицам самые широкие возможности для оспаривания кадастровой стоимости, как в комиссии при УФРС, так и в судах.

Однако не всё так просто. Первой судебной инстанцией для рассмотрения подобных дел является суд Субъекта РФ. Квалификация его судей на порядок выше, чем в районных судах.

Следовательно, истец должен скрупулезно подготовить все материалы, так как в случае вынесения негативного для заявителя решения, апелляцию придется подавать в президиум данного суда. А это резко уменьшает возможность отмены первоначального решения.

Поэтому мы настоятельно советуем при необходимости оспаривания кадастровой стоимости обращаться за советом и помощью к адвокатам и юристам, которые профессионально занимаются подобными делами и знают все нюансы данного процесса.

2019-06-06admin

• tweet