Покупка квартиры через электронные т opги на основе 44-ФЗ

Действующее законодательство предусматривает необходимость обязательного обеспечения жильем лиц, которые были признаны сиротами из-за того, что потеряли родителей. Приобретение жилья для них должно осуществляться строго в соответствии с нормами федерального законодательства в сфере регулирования закупок.

СодержаниеПоказать

• Законодательство о покупке
• Законодательство о переходе права
• Регламент проведения торгов
• Документы
• Риски при покупке

Законодательство о покупке

Регулирование вопросов, связанных с приобретением жилья для сирот, имеет ряд своих особенностей, так как покупку осуществляет администрация муниципального образования, в котором сироты проживают или куда приедут после детского дома.

Именно из-за особенностей покупателя жилья нормативное регулирование процедуры будет иметь ряд особенностей.

Вся процеДypa по приобретению квартиры администрацией муниципалитета регулируется несколькими нормативными актами, основное значение среди которых имеет Федеральный закон «О контpaктной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд» за номером 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года.

Связана такая определяющая роль для данного закона в регулировании процедуры закупок с тем, что все квадратные метры, которые приобретает администрация муниципалитета, должны быть приобретены только путем проведения электронных торгов, для обеспечения нормальной конкуренции среди потенциальных исполнителей контpaкта, а также была возможность приобрести квадратные метры по цене ниже, чем изначально определена в условиях муниципального контpaкта.

Гражданский Кодекс Российской Федерации также участвует в регулировании порядка приобретения квартиры для детей-сирот, однако на этот нормативный акт возложены обязанности только по регулированию непосредственно сделки по купле-продаже, так как вся процеДypa, как уже говорилось выше, регулируется 44-м Федеральным законом.

В частности, Гражданский Кодекс освещает порядок признания, в случае наступления определенных обстоятельств, сделки недействительной, а также порядок заключения и расторжения (при необходимости) договора купли-продажи. Кроме того, именно этот нормативный акт освещает те обязательные условия, которые должны быть зафиксированы в тексте договора.

Кроме того, определение нормативных требований к приобретаемому жилищу, осуществляется в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации.

В рамках данного нормативного акта происходит установление тех параметров, которым должны соответствовать приобретаемые квартиры и с точки зрения площади, и с точки зрения качественного состояния.

Законодательство о переходе права

Порядок регистрации перехода права собственности и получения представителем администрации муниципалитета правоустанавливающих документов на приобретенное жилое имущество осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» за номером 218 от 13 июля 2015 года.

В соответствии с положениями этого закона процеДypa регистрации сделки теперь заключается в регистрации перехода права собственности от одного собственника к другому путем внесения соответствующих изменений в базы данных Росреестра и выдачи документа, именуемого выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость (выдается взамен свидетельства о праве собственности и содержит расширенные по сравнению со свидетельством сведения о новом собственнике, а также о том, на основании чего произошел переход).

При этом, различий в процедуре регистрации между юридическими лицами и физическими данный закон (кроме размера госпошлины) не делает.

Регулирование процедуры покупки квартиры для сирот осуществляется положениями 44-го Федерального закона, который создал подробный регламент для осуществления сделки через электронные т opги.

Регламент проведения торгов

В соответствии с положениями действующего законодательства в сфере закупок проведение электронных торгов на приобретение квартир для сирот осуществляется следующим образом:

В зависимости от стоимости приобретаемого жилья (до 3 миллионов рублей или свыше этой суммы) заказчик размещает на специальных электронных ресурсах извещение о проведении аукциона и документацию с требованиями к приобретаемому имуществу. Если стоимость контpaкта меньше трех миллионов, то не менее, чем за семь дней до окончания срока подачи заявок на участие в аукционе. Если стоимость больше трех миллионов, то не менее, чем за пятнадцать дней до момента окончания подачи заявок.

Если дата проведения аукциона приходится на нерабочий день, он переносится на следующий рабочий день.

Изменение документации или условий участия в аукционе для контрагентов может быть осуществлено только путем изменения извещения документации и размещения на специальных электронных площадках в срок не меньше, чем за два дня до момента окончания подачи заявок участниками с последующим продлением срока подачи заявок.

Измененное извещение должно размещаться в течение одного дня с момента принятия решения о внесении таких изменений.

Если заказчик принял решение отказаться от проведения аукциона, он должен разместить свое решение не менее, чем за пять дней до момента окончания срока подачи заявок на участие.

После окончания срока подачи заявок у заказчика есть не более семи дней на рассмотрение первых частей поданных заявок для определения соответствия представленных материалов требованиям, заявленным к приобретаемым квартирам в рамках контpaкта.

О рассмотрении первых частей заявок комиссия составляет соответствующий протокол, который тут же размещается на электронной площадке.

Датой проведения аукциона назначается день не позднее двух дней с момента окончания рассмотрения первых частей поданных заявок при условии, что он не приходится на нерабочий день.

Протокол проведения электронного аукциона заказчиком должен быть размещен в срок не более тридцати минут с момента завершения торгов (в документе должны быть зафиксированы все действия, которые осуществили участники торгов). Если аукцион признан недействительным, протокол об этом размещается также в течение тридцати минут с момента его окончания.

Вторые части заявок оператор электронной торговой площадки направляет заказчику в срок не более одного часа с момента окончания аукциона.

Вторые части заявок должны быть рассмотрены в срок не более трех дней с момента размещения протокола об окончании аукциона.

В течение пяти дней с момента окончания аукциона заказчик должен разместить на площадках проект заключаемого контpaкта (договора купли-продажи) без своей подписи на ознакомление победителя аукциона.

На подписание исполнителем размещенного контpaкта дается тринадцать дней с момента размещения протокола о результатах аукциона. При этом, в случае, если у исполнителя есть какие-то разногласия с представленными условиями контpaкта, то он имеет право разместить протокол разногласий в срок не более пяти дней с момента размещения заказчиком проекта контpaкта. Заказчик на протокол должен ответить в течение трех дней размещением доработанного контpaкта или представлением первоначальной версии.

После представления заказчиком доработанного документа, у исполнителя есть три дня на то, чтобы подписать контpaкт.

Заказчик подписывает контpaкт в течение трех дней с момента, как исполнитель разместил со своей стороны подписанную версию договора.

Итоговый контpaкт должен быть подписан и размещен на всех электронных информационных площадках не ранее, чем через десять дней с момента подписания протокола о результатах аукциона.

Если по каким-то причинам победитель отказывается от подписания контpaкта, он может быть передан участнику, занявшему второе место, но только с его согласия.

Документы

Для проведения процедуры покупки квартиры через электронные т opги в перечень необходимых документов для сделки вносятся определенные изменения:

• Документы со стороны потенциального покупателя, в качестве которого выступает администрация муниципалитета, включены в аукционную документацию и состоят из обоснования необходимости проведения закупки, начальной максимальной цены контpaкта (которая в процессе торгов должна быть снижена), проекта контpaкта и представленных коммерческих предложений (данные документы предоставляются для того, чтобы обозначить, на основании чего была выведена цена контpaкта).
• Со стороны продавца перечень документов зависит от того, кто именно принимает участие в торгах – физическое лицо или юридическое. Если продавцом выступает физическое лицо, то перечень документов расширяется обязательным наличием электронной цифровой подписи. Для юридических лиц в комплект документов входят выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, уставные документы, доверенность на право подписания контpaкта (если подписывает его не руководитель организации).

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестре придется предоставить всю аукционную документацию, а также подписанный в бумажном виде договор купли-продажи. Кроме того, покупателю потребуется приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности и выдачу выписки из ЕГРП.

Подготовкой межевого плана должен заниматься исключительно специалист — кадастровый инженер.

Где нужно оформлять куплю-продажу земельного участка и как это правильно сделать? Узнайте об этом, прочитав нашу статью.

Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Риски при покупке

Несмотря на тщательное соблюдение регламента и требований законодательства к оформлению сделки, при покупке жилья для сирот через электронные т opги существуют риски не получить желаемого.

Однако от рисков для физических лиц они будут отличаться:

• неисполнение контpaкта победителем торгов (например, победитель отказывается передать квартиру и требует расторжения договора – для администрации этот риск с финансовой потерей никак не связан, так как перечисление средств возможно только после оформления перехода права собственности);
• прекращение возведения дома по договору долевого участия в строительстве (в данном случае, несмотря на то, что средства по договору перечисляются до момента оформления права собственности, в условиях муниципального контpaкта фиксируются формы ответственности недобросовестного исполнителя по договору);
• «грязная» квартира (при совершении сделки не была проведена тщательная юридическая проверка приобретаемого жилья, вследствие чего после совершения сделки и передачи средств продавцу были выявлены спopные моменты, например, претензии ранее прописанных, но временно снятых с учета лиц на данное жилье);
• несоответствие технического состояния квартиры заявленным данным на нее (в квартире был сделан косметический ремонт, который скрыл явные недостатки жилья).

Приобретение квартир для сирот осуществляется администрацией муниципального образования через проведение электронных торгов.

Подробная регламентация этой процедуры 44-м Федеральным законом призвана минимизировать риски неисполнения муниципального контpaкта. Однако, несмотря на тщательную проработку процедуры купли-продажи, риски для покупателя все равно сохраняются, хотя и носят отличный хаpaктер от рисков для физических лиц.