Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: как происходит?
Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости - это наиболее распространенная операция на вторичном рынке недвижимости, которые имеет свои особенности и определенные риски.
СодержаниеПоказать- Альтернативная сделка: понятие и особенности
- Порядок действий при альтернативной сделке
- Перечень необходимых документов
- Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?
- Риски
Большая часть сделок, заключаемых на рынке недвижимости, являются альтернативными. Это значит, что продавая квартиру, бывший собственник не тратит деньги на свои нужды, а приобретает иное жилье взамен старого.
Другими словами, альтернативная сделка предполагает обмен одной недвижимости на другую. Причины заключения такой сделки могут быть самые разнообразные: острая потребность в свободных средствах, необходимость разъехаться или желание улучшить свои жилищные условия.
Альтернативная сделка: понятие и особенности
Особенность такой сделки состоит в том, что в ней одновременно могут участвовать от 3 до 6 собственников.
При этом подписание договоров купли-продажи от всех продавцов/покупателей происходит в один день, как и переоформление прав собственности.
На пpaктике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
- Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
- Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.
Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.
Но есть и определённые недостатки у такой сделки: это высокая комиссия, которую нужно заплатить риелтору (она может быть на 100-200% выше, чем при стандартной схеме), а также более низкая стоимость продажи альтернативной квартиры (дисконт в 10-15% требуется для привлечения покупателей в цепочку).
Также такая сделка потребует дополнительных затрат. В частности, на нотариуса или аренду банковской ячейки.Порядок действий при альтернативной сделке
Такая сделка купли-продажи – многоступенчатая процеДypa, которая предполагает прохождение нескольких этапов:
- Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.
- Поиск покупателя. Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр. Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.
- Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
- Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.
- Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
- Подписание основных договоров купли-продажи.
- Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
- Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
Перечень необходимых документов
Для заключения альтернативной сделки купли-продажи потребуется стандартный пакет документов от всех собственников:
- Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений на квартиры.
- Экспликация и поэтажный план из БТИ.
- Документы, подтверждающие права собственности на квартиры (свидетельства/выписки).
- Документы, подтверждающие возникновение прав собственности.
- Согласия супругов всех собственников-участников сделки, удостоверенные у нотариуса.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Выписки из домовой книги о прописанных в квартирах жителях или об их отсутствии.
Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры проходит по следующему сценарию (для примера рассмотрена ситуация размена, когда одна квартира продается, а взамен приобретаются две другие с доплатой):
- Подыскиваются подходящие под потребности альтернативные квартиры.
- Производится оценка всех трех квартир и рассчитывается необходимая доплата.
- Поиск покупателя для первой квартиры и согласование с ним условий.
- Собираются и оформляются документы на первую квартиру, подписывается предварительный договор с покупателем, вносится задаток или залог.
- Из полученных денег вносятся авансы/залоги за альтернативные квартиры.
- Готовятся документы на альтернативные квартиры.
- Разpaбатывается шаблон договора купли-продажи.
- Арендуются три ячейки в банке для закладки денежных средств и подписывается договор с условиями доступа к ячейкам (какие документы нужно предъявить продавцам и в какие сроки).
- Все три договора подписываются одновременно с участием нескольких сторон.
- Передаются документы на госрегистрацию в Росреестр. Оплачивается госпошлина за данную услугу в размере 2000 р. за каждую квартиру. Пишется три заявления об отчуждении прав собственности и приобретении таких прав.
- Получаются выписки из ЕГРН, подтверждающие смену правообладателей в трех объектах.
- С этими документами и договорами купли-продажи продавцы получают остаток денег из банковских ячеек.
- Подписываются акты приема-передачи квартир.
Почему махинации с больничным могут плохо кончится? По ссылке вы узнаете ответственность за подобные действия.
Как решить вопрос с декретными для мужчины, вы узнаете в нашей статье!
Риски
Альтернативные сделки имеют типовые риски, присущие стандартной продаже или покупке квартиры. Но также они имеют специфические риски, которые связаны со сложностью организации столь многомерного процесса.
При альтернативной сделке участвуют одновременно несколько владельцев.
Для снижения данного фактора риска стоит избегать заключения таких сделок с престарелыми собственниками, алкоголиками или психическими неадекватными (либо стоит брать у них справку из ПНД о вменяемости и о том, что они не состоят там на учете). Также стоит с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности.
Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить сделку на рыночных условиях, иначе сроки сделки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта).
Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать.
Цены на альтернативные квартиры могут вырасти, в результате у одного из продавцов может не хватить доплаты на покупку замены и это приведен к срыву сделки.
Высок риск того, что не все документы пройдут проверку в Росреестре, тогда возникнет ситуация частичной регистрации. Ведь все договоры купли-продажи считаются в Росреестре независимыми и отказ в регистрации одного комплекта документов не является основанием для прекращения регистрационных действий в отношении других.
Также вариантами снижения данного риска является обращение к нотариусу для заверения договоров либо к стороннему исполнителю. Нотариально заверенные договора не проверяются дополнительно на юридическую чистоту и подлежат ускоренной регистрации. При обращении в юридическую компанию отказ в регистрации минимизирован, так как ее сотрудники обычно хорошо знаю требования местных отделений Росреестра и причины для приостановки регистрации.
Документы для алиментов на работе: правильное заполнение справки об алиментах и платежного поручения: образцы документов в 2018 году....
01 05 2026 5:38:40
Постановка на кадастровый учет земельного участка: как поставить, какие требуются документы, куда обратиться, куда подать документы, госпошлина, заявление...
30 04 2026 18:13:42
Договор купли продажи квартиры с обременением: когда заключают, правила заполнения, особенности договора купли-продажи, образец....
29 04 2026 17:42:27
Категорийный менеджмент представляет собой стратегию управления закупками, направленную на повышение эффективности закупочной деятельности....
28 04 2026 21:16:35
Ребенок до 14 лет может трудиться с согласия родителей в творческих профессиях. Дети старше 14 лет могут при определенных условиях выбрать работу по душе....
27 04 2026 14:19:57
На директора школы могут пожаловаться родители учащихся и учителя. Подача жалобы в Министерство и Департамент образования, Роспотребнадзор, прокуратуру....
26 04 2026 20:59:39
Как происходит процесс оформления регистрации в МФЦ? Перечень необходимых документов для временной регистрации. Государственная пошлина за оказание услуги....
25 04 2026 16:31:42
Общие положения Постановления Правительства РФ №55: правила продажи некоторых видов товаров и перечень товаров, не подлежащих возврату....
24 04 2026 8:15:53
Как правильно составить отзыв на кассационную жалобу: правила и образец оформления. Как правильно подать документ в арбитражный суд?...
23 04 2026 11:17:36
Опекун должен соответствовать установленным законом требованиям и соблюдать свои обязанности в интересах подопечного. Порядок оформления. Список документов....
22 04 2026 5:16:24
Письмо о том что организация является плательщиком НДС: в каких случаях может потребоваться письмо об НДС, как составить и обязательно ли предоставлять...
21 04 2026 4:52:25
Правовой документ, регулирующий обмен дома. Порядок оформления, перечень необходимых документов, особенности налогообложения. Как поступить, если дом в деревне?...
20 04 2026 21:30:54
Смена карты Сбербанка при смене фамилии. На чем основана необходимость замены? Куда обращаться? Каков порядок действий? Сколько стоит? Сроки замены....
19 04 2026 0:41:11
С 1 июня 2019 года стартовала новая волна амнистии капиталов физических лиц, по условиям которой задекларировать зарубежные активы можно до весны 2020 года....
18 04 2026 4:20:37
Существует возможность вернуть авиабилеты, приобретенные на официальном сайте "Аэрофлот". Причины возврата и инструкция по возврату невозвратных билетов....
17 04 2026 4:34:58
Льготы предпенсионерам в 2019 году: изменения в законодательстве. Какие положены привилегии на региональном и федеральном уровнях....
16 04 2026 1:11:23
Дети являются наименее защищённой группой в нашем обществе. Какую защиту гарантирует государство детям и какими правами они обладают в нашей стране?...
15 04 2026 13:21:43
Доведение до увольнения по собственному желанию - это нарушение трудовых прав. Работник может бороться за свои права, подав жалобу в вышестоящие инстанции....
14 04 2026 6:12:17
Что такое одна сотка земли и какие факторы влияют на стоимость 💰 земельного участка? Средние цены 💸 на земельные наделы в городах России....
13 04 2026 20:16:34
Помощь матери-одиночке: центры специализированной помощи, основные виды (материальная, психологическая, адресная), порядок обращения за помощью....
12 04 2026 4:34:24
Реновация в СЗАО рассчитана до 2032 года. Она затронет такие районы, как Южное и Северное Тушино, Покровское-Стрешнево, Щукино....
11 04 2026 16:14:14
Закон о защите прав потребителей позволяет вернуть деньги за товар надлежащего и ненадлежащего качества. Пошаговая инструкция по возврату денег за товар....
10 04 2026 7:27:42
Правила внесения правок в персональные данные в бланке трудовой книжки. Образец записи об изменении фамилии в трудовой книжке....
09 04 2026 9:41:55
Как выглядит бланк формы №6 для регистрации по месту жительства? Каковы правила его заполнения? Куда следует подавать данный документ?...
08 04 2026 17:35:14
Как заполнять адресный листок прибытия? Приложение N к Административному регламенту предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по...
07 04 2026 17:57:14
Алгоритм установления отцовства после cмepти родителя. Законодательное регулирование, необходимые документы, сроки и расходы. Образец заявления....
06 04 2026 22:34:25
Какая форма договора купли-продажи автомобиля действительна в 2019 году? Рекомендации по заполнению, необходимые сведения и документы. Действующий образец....
05 04 2026 6:11:25
Назначение и разрешенное использование земельных участков СХН и ИЖС. Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН....
04 04 2026 6:27:25
Матрас можно сдать обратно в магазин только при соблюдении условий, утвержденных законом. Как вернуть матрас надлежащего качества, если он не понравился?...
03 04 2026 8:27:14
Программа реновации будет проходить в ВАО до 2032 года. В план сноса пятиэтажек вошли Измайлово, Гольяново, Перово, Богородское и другие районы....
02 04 2026 23:20:14
Заявление на смену фамилии на работе в отдел кадров. Образец для 2018 года. Зачем оно нужно? Каким правовым документом регулируется?...
01 04 2026 1:22:41
Постановление Правительства РФ №354 в 2019 году претерпело ряд изменений: в сфере услуг вывоза ТКО, работе предприятий ЖКХ и управляющих компаний....
31 03 2026 8:51:30
Иногда радость от унаследованной квартиры длится недолго – родственники покойного не дают вселиться в нее законному наследнику. Что следует делать?...
30 03 2026 9:20:23
В каких ситуациях билет авиакомпании S7 подлежит возврату? Как его вернуть в зависимости от тарифного плана и куда обратиться? Необходимые документы, сроки....
29 03 2026 9:27:59
Психика малыша хрупка, поэтому ребенку требуется бережное и внимательное обращение к нему взрослого. На что имеет право ребенок в детском саду?...
28 03 2026 3:40:58
Какими законами регулируется работа магазинов? Когда стоит обращаться с претензией и как ее правильно составить? Сроки и итоги рассмотрения претензии....
27 03 2026 22:55:42
Вступил в силу ФЗ №245 от 26.07.2019, который регулирует понятия социального предпринимательства. Закон описывает признаки организаций, методы их поддержки....
26 03 2026 14:50:16
Порядок заключения сделки по постройке дома в обмен на квартиру. Необходимые документы и возможные риски. Как правильно составить договор?...
25 03 2026 18:29:57
Оплату за обучение в ВУЗе возможно снизить. Для этого государство предоставляет налоговый вычет. Способы получения вычета, список документов, размер льготы....
24 03 2026 20:12:30
Сотовая связь в России в 2020 году подорожает не менее, чем на 30%. Причиной станет рост расходов провайдеров, в том числе увеличение налоговой нагрузки....
23 03 2026 23:18:23
Что такое гражданский бpaк, каким правовым документом регулируется? Как происходит регистрация бpaка за границей? Имеет ли такой бpaк силу в РФ?...
22 03 2026 18:32:51
Госпошлина за подачу апелляционной жалобы в суд: размер и порядок оплаты пошлины, льготы при оплате. Кто должен платить госпошлину?...
21 03 2026 18:16:53
Постоянная и временная прописка в России: в какие сроки необходимо сделать? Какие законы регулируют и какая ответственность налагается за просрочку?...
20 03 2026 6:42:51
Возврат планшета надлежащего и ненадлежащего качества: особенности, условия и сроки. Можно ли вернуть планшет обратно в магазин, если не понравился?...
19 03 2026 21:38:38
Источники финансирования в контpaкте по 44-ФЗ бывают различными. Стороны вправе указать на них в договоре, но делать этого не обязаны....
18 03 2026 6:17:43
Парковка на газоне часто становится причиной конфликта, из-за чего соседи таких автолюбителей вынуждены подать на них жалобу. Куда следует обращаться?...
17 03 2026 18:55:51
Продажа квартиры в долевой собственности. Правовой статус долевой собственности. Согласие собственников на продажу. Ответственность за нарушение закона....
16 03 2026 6:45:16
Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности: понятие выдела, способы выдела, процеДypa, возможные трудности...
15 03 2026 7:45:28
Когда можно продать квартиру после дарения? Налог с подаренного жилья. Налог с продажи подаренной квартиры. Какой налог с квартиры в 1 млн. рублей?...
14 03 2026 10:12:18
Виды правоустанавливающих документов и их отличие от правоподтверждающих документов. Данные по форме, сроку действия и порядку восстановления при их утрате....
13 03 2026 5:58:42
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
20 фильмов, которым зрители поставили высший балл