Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: как происходит?
Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости - это наиболее распространенная операция на вторичном рынке недвижимости, которые имеет свои особенности и определенные риски.
СодержаниеПоказать- Альтернативная сделка: понятие и особенности
- Порядок действий при альтернативной сделке
- Перечень необходимых документов
- Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?
- Риски
Большая часть сделок, заключаемых на рынке недвижимости, являются альтернативными. Это значит, что продавая квартиру, бывший собственник не тратит деньги на свои нужды, а приобретает иное жилье взамен старого.
Другими словами, альтернативная сделка предполагает обмен одной недвижимости на другую. Причины заключения такой сделки могут быть самые разнообразные: острая потребность в свободных средствах, необходимость разъехаться или желание улучшить свои жилищные условия.
Альтернативная сделка: понятие и особенности
Особенность такой сделки состоит в том, что в ней одновременно могут участвовать от 3 до 6 собственников.
При этом подписание договоров купли-продажи от всех продавцов/покупателей происходит в один день, как и переоформление прав собственности.
На пpaктике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
- Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
- Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.
Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.
Но есть и определённые недостатки у такой сделки: это высокая комиссия, которую нужно заплатить риелтору (она может быть на 100-200% выше, чем при стандартной схеме), а также более низкая стоимость продажи альтернативной квартиры (дисконт в 10-15% требуется для привлечения покупателей в цепочку).
Также такая сделка потребует дополнительных затрат. В частности, на нотариуса или аренду банковской ячейки.Порядок действий при альтернативной сделке
Такая сделка купли-продажи – многоступенчатая процеДypa, которая предполагает прохождение нескольких этапов:
- Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.
- Поиск покупателя. Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр. Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.
- Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
- Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.
- Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
- Подписание основных договоров купли-продажи.
- Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
- Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
Перечень необходимых документов
Для заключения альтернативной сделки купли-продажи потребуется стандартный пакет документов от всех собственников:
- Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений на квартиры.
- Экспликация и поэтажный план из БТИ.
- Документы, подтверждающие права собственности на квартиры (свидетельства/выписки).
- Документы, подтверждающие возникновение прав собственности.
- Согласия супругов всех собственников-участников сделки, удостоверенные у нотариуса.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Выписки из домовой книги о прописанных в квартирах жителях или об их отсутствии.
Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры проходит по следующему сценарию (для примера рассмотрена ситуация размена, когда одна квартира продается, а взамен приобретаются две другие с доплатой):
- Подыскиваются подходящие под потребности альтернативные квартиры.
- Производится оценка всех трех квартир и рассчитывается необходимая доплата.
- Поиск покупателя для первой квартиры и согласование с ним условий.
- Собираются и оформляются документы на первую квартиру, подписывается предварительный договор с покупателем, вносится задаток или залог.
- Из полученных денег вносятся авансы/залоги за альтернативные квартиры.
- Готовятся документы на альтернативные квартиры.
- Разpaбатывается шаблон договора купли-продажи.
- Арендуются три ячейки в банке для закладки денежных средств и подписывается договор с условиями доступа к ячейкам (какие документы нужно предъявить продавцам и в какие сроки).
- Все три договора подписываются одновременно с участием нескольких сторон.
- Передаются документы на госрегистрацию в Росреестр. Оплачивается госпошлина за данную услугу в размере 2000 р. за каждую квартиру. Пишется три заявления об отчуждении прав собственности и приобретении таких прав.
- Получаются выписки из ЕГРН, подтверждающие смену правообладателей в трех объектах.
- С этими документами и договорами купли-продажи продавцы получают остаток денег из банковских ячеек.
- Подписываются акты приема-передачи квартир.
Почему махинации с больничным могут плохо кончится? По ссылке вы узнаете ответственность за подобные действия.
Как решить вопрос с декретными для мужчины, вы узнаете в нашей статье!
Риски
Альтернативные сделки имеют типовые риски, присущие стандартной продаже или покупке квартиры. Но также они имеют специфические риски, которые связаны со сложностью организации столь многомерного процесса.
При альтернативной сделке участвуют одновременно несколько владельцев.
Для снижения данного фактора риска стоит избегать заключения таких сделок с престарелыми собственниками, алкоголиками или психическими неадекватными (либо стоит брать у них справку из ПНД о вменяемости и о том, что они не состоят там на учете). Также стоит с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности.
Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить сделку на рыночных условиях, иначе сроки сделки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта).
Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать.
Цены на альтернативные квартиры могут вырасти, в результате у одного из продавцов может не хватить доплаты на покупку замены и это приведен к срыву сделки.
Высок риск того, что не все документы пройдут проверку в Росреестре, тогда возникнет ситуация частичной регистрации. Ведь все договоры купли-продажи считаются в Росреестре независимыми и отказ в регистрации одного комплекта документов не является основанием для прекращения регистрационных действий в отношении других.
Также вариантами снижения данного риска является обращение к нотариусу для заверения договоров либо к стороннему исполнителю. Нотариально заверенные договора не проверяются дополнительно на юридическую чистоту и подлежат ускоренной регистрации. При обращении в юридическую компанию отказ в регистрации минимизирован, так как ее сотрудники обычно хорошо знаю требования местных отделений Росреестра и причины для приостановки регистрации.
По инициативе Минэкономразвития и депутатов Госдумы на рассмотрение внесены поправки в закон о банкротстве граждан. Чего коснутся изменения в 2019 году?...
16 10 2026 0:44:30
Сколько стоит оформление постоянной прописки? Где можно заплатить? Особенности уплаты сбора за регистрацию иностранных граждан. Размер штрафа за просрочку....
15 10 2026 18:12:13
ПроцеДypa банкротства физлица по нормам 127-ФЗ может длиться не более 7 месяцев, но на пpaктике указанные сроки могут варьироваться....
14 10 2026 7:42:23
Временная регистрация граждан СНГ - миграционный учет по месту пребывания. Какие документы подаются для регистрации? Сроки и штрафы за нарушения правил....
13 10 2026 17:36:18
Федеральный Закон - О государственной регистрации недвижимости Список изменяющих документов (в ред. Федеральных законов от 0..0 N -ФЗ, от .0.00 N...
12 10 2026 4:54:27
Какого порядка следует придерживаться при заполнении и хранении трудовых книжек граждан? Как изменить фамилию в документе? Законодательная база вопроса....
11 10 2026 9:55:41
Закон устанавливает права для потребителя и гарантирует методы их защиты, в том числе с помощью государственных органов. В какие инстанции надо обращаться?...
10 10 2026 5:39:27
Согласно действующему законодательству, сотрудники ФССП имеют право изымать и накладывать арест на животных, так как они являются имуществом своих хозяев....
09 10 2026 14:48:51
Основные принципы Декларации по правам детей. Как эти принципы соблюдаются в России и чем обеспечиваются дети? Отличия от Конвенции ООН о правах ребенка....
08 10 2026 10:28:20
Мораторная задолженность при банкротстве - это долг дебитора перед должником, в отношении которого введена процеДypa внешнего управления....
07 10 2026 19:44:32
Любой доход физлиц облагается налогом - НДФЛ. Это касается и прибыли с продажи недвижимости. Изменения в 2019 году, при которых пошлину можно не платить....
06 10 2026 6:15:44
Прописка жены к мужу в приватизированную квартиру. Как составить заявление на получение регистрации? Согласие всех собственников жилой недвижимости....
05 10 2026 0:28:57
Банкротство пенсионеров - это процеДypa признания финансовой несостоятельности физлица, которая происходит по общим правилам, согласно Главе 10 127-ФЗ....
04 10 2026 11:29:45
Основные отличия правовых статусов в рамках процедуры опеки и усыновления, а также способы их оформления в соответствии с законодательством РФ....
03 10 2026 12:52:55
Как без лишних временных затрат вернуть билеты авиакомпании Red Wings? Пошаговая инструкция по возврату электронных билетов через официальный сайт компании....
02 10 2026 18:42:42
Для решения спopного вопроса в досудебном порядке потребителю необходимо направить письменную претензию в адрес продавца. Образец оформления претензии....
01 10 2026 8:10:57
В 2019 году была выдвинута законодательная инициатива о регулировании посуточной аренды квартир. Если закон примут, означает ли это запрет на краткосрочную аренду недвижимости?...
30 09 2026 6:49:47
Налоговые каникулы, то есть нулевая налоговая ставка, применяется для вновь зарегистрированных ИП на территории более, чем семидесяти регионов страны....
29 09 2026 0:12:30
В 2020 году самозанятых граждан ожидают изменения: расширен перечень регионов, где они могут работать, упростили доступ к госзакупкам и другие нововведения....
28 09 2026 23:56:47
Электронные трудовые книжки, их хаpaктерные особенности, преимущества и недостатки по сравнению с бумажными аналогами, а также сроки их введения в РФ....
27 09 2026 5:33:37
Если мошенники сняли деньги с банковской карты: различные способы ее блокировки, образец жалобы в полицию и заявления в Сбербанк....
26 09 2026 5:56:51
Ликвидация ООО налоговой в одностороннем порядке - это один из вариантов прекращения деятельности юрлица в административно-принудительном формате....
25 09 2026 1:26:26
Сервисы и программы поиска закупок и тендеров: краткий обзор платных и бесплатных программных продуктов и сайтов, основной функционал, расценки....
24 09 2026 7:16:51
Срок ремонта автомобиля по КАСКО можно найти в страховом договоре, который заключен со страхователем и зависит от комплекса факторов....
23 09 2026 9:44:12
В процессе вступления в права наследования в отношении некоторого имущества наследник обязан оформить свидетельство о праве на наследство....
22 09 2026 8:50:34
В обязанности каждого работающего предприятия входит периодическое проведение инвентаризации основных средств, кредиторской и дебиторской задолженности....
21 09 2026 23:55:47
Приказ ФСС РФ №237: регламент предоставления услуги по принятию решения о финансовом обеспечении предупредительных мер по сокращению травм на производстве....
20 09 2026 17:47:21
Помощь малоимущим семьям и одиноко проживающим гражданам: законодательство о предоставлении помощи, виды, основания для получения и органы для обращения....
19 09 2026 19:16:35
Аванс даже при условии, что сделка не состоялась по вине покупателя, должен вернуться к нему, если иное не предусмотрено договором между сторонами....
18 09 2026 8:52:54
Обязаны ли автодилеры предоставлять подмену на время ремонта автомобиля и в каких случаях это возможно? Какие существуют условия для предоставления услуги?...
17 09 2026 10:22:48
Для условий получения губернаторских пособий на первого ребенка необходимо опираться на региональные нормативно-правовые акты....
16 09 2026 6:29:16
При солидарной ответственности поручителя кредитор взыскивает долг в любом порядке, а при субсидиарной взыскание с должника производится в первую очередь....
15 09 2026 21:39:58
Можно ли вернуть купальник обратно в магазин? В каких случаях разрешается осуществить возврат в срок до 14 дней, а в каких по истечении 14 дней?...
14 09 2026 7:46:49
Возврат средств за страхование жизни по автокредиту: возможность отказа от страховки, порядок возврата средств, возврат при досрочном погашении кредита....
13 09 2026 11:49:18
Особенности разрешенной деятельности на участках для огородничества. Оформление земли в собственность. Законодательное регулирование....
12 09 2026 20:54:31
Правила оформления расторжения предварительного соглашения о покупке квартиры. Какой порядок прекращения обязательств сторон?...
11 09 2026 14:22:59
Способы передачи денег, наличные и безналичные расчеты. Банковский аккредитив и ячейка, нотариальный депозит: преимущества и недостатки, риски....
10 09 2026 4:34:23
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Права прописанных лиц и законные основания для снятия с учета. Обращение в суд....
09 09 2026 4:20:17
Ситуация, связанная с отсутствием средств для выплаты кредита, имеет несколько путей разрешения – от ипотечных каникул до получения помощи от государства....
08 09 2026 20:36:46
Отмена закупки по 223-ФЗ допускается для заказчиков действующим законодательством и предполагает должное документальное оформление данной процедуры....
07 09 2026 3:12:50
Госпошлина за переход права собственности на земельный участок: законодательство, в каких случаях происходит, оформление сделки и подписание договора...
06 09 2026 5:53:56
Прописка в доме ИЖС: возможно ли зарегистрироваться? Что для этого нужно? Основания для получения временной или постоянной регистрации....
05 09 2026 4:45:33
Право государственной и муниципальной собственности на землю: понятие, как земля переходит в частную собственность граждан, возможнсоть бесплатного получения, отличия...
04 09 2026 2:57:12
Основные способы проверки подлинности регистрации иностранного гражданина в России. Почему это важно? Можно ли проверить через интернет?...
03 09 2026 4:38:10
Порядок составления и образец заявления в УК о перерасчете квартплаты. Ответственность и штрафы УК за неправильное начисление коммунальных платежей....
02 09 2026 5:51:56
После завершения закупки у заказчика остается на руках много документации, в отношении которой он должен обеспечить хранение с учетом законных требований....
01 09 2026 5:37:28
Способы закупок по 223-ФЗ: аукцион, конкурс, запрос предложений, запрос котировок, конкурентные переговоры, предквалификационный отбор....
31 08 2026 9:59:39
Государственные закупки юридических услуг по 44-ФЗ: правила проведения, нормативная основа, в каких случаях могут потребоваться, порядок действий....
30 08 2026 12:50:40
Расторжение контpaкта по 44-ФЗ допускается в исключительных ситуациях и предполагает оформление соглашения сторон. Алгоритм действий и образец документа....
29 08 2026 14:35:50
На несоблюдение своих обязанностей водителями автобусов или контролерами нужно реагировать и обращаться с соответствующими жалобами в вышестоящие инстанции....
28 08 2026 1:40:28
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
