Банкротство застройщика при долевом строительстве: порядок действий и сроки подачи заявления

Банкротство застройщика при долевом строительстве – неприятное известие для дольщиков. Но в последнее время механизм признания финансовой несостоятельности компании, которая занимается строительством жилого дома, был существенно усовершенствован законодательно. Все правки были направлены на обеспечение интересов дольщиков.

СодержаниеПоказать

• Что такое банкротство застройщика
• Что делать дольщику
  • Какие требования можно заявить
  • Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов
  • Сроки подачи заявления о включении в реестр
  • Преимущества требований перед другими кредиторами

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Обычно дольщики непосредственно заинтересованы в признании должника банкротом-застройщиком, так как применение 7 параграфа главы 9 ФЗ-127 предоставляет им целый ряд привилегий. В частности, будет сформирована специальная часть реестра требований кредиторов – реестр требований о передаче жилых помещений.

Требования дольщиков в таком случае будут погашаться в составе третьей очереди, а других кредиторов – позже. Также дольщики вправе признать замаскированные под договоры купли-продажи соглашения договорами купли-продажи.

Для положений о банкротстве застройщика хаpaктерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.

Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности,  а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. По 214-ФЗ такая компания должна обладать не менее, чем трехлетним опытом застройки в МКД.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.

Для объявления застройщика банкротом к нему должны быть предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений.

Таким образом, по требованиям 127-ФЗ понятие застройщика тpaктуется более широко. Подобной расширительной тpaктовки придерживается и арбитражный суд.

Согласно определению ВС от 2018 года №305-ЭС18-5428 по делу №А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, которое является правообладателем объекта строительства (даже если оно напрямую не занимается привлечением денежных средств), независимо от факта наличия или отсутствия у него жилых помещений для передачи в натуре. Также Верховный суд указал, что застройщиком может быть признано даже физическое лицо без статуса ИП, если оно привлекало средства под строительство МКД (то есть обратиться с требованиями можно к физлицу, с которым был подписан договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Что делать дольщику

127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим признакам:

1. Оно имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
2. Основанием возникновения требования является возмездный гражданско-правовой договор.

В качестве участника долевого строительства выступает гражданин (физлицо) либо фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а именно договор долевого строительства.

Если покупатели приобрели недвижимость не в рамках договора долевого участия, а, например, по предварительному договору купли-продажи, то им стоит попробовать переквалифицировать договор первого типа. Это расширит их права в процессе банкротства.

При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, который заключил договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого требуется, чтобы соблюдалось одно из следующих условий:

1. Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
2. Средства внесены дольщиком на счет эскроу.

Банкротство застройщика имеет одну важную особенность: оно происходит в ускоренном формате. Данный процесс не предполагает введение наблюдательной и реабилитационной процедур. В отношении должника сразу устанавливается финальная стадия банкротства, или конкурсное производство по п. 2.7 ст. 201.1 127-ФЗ.

Если застройщик был признан банкротом, то нужно предъявить требования, которые вытекают из договора долевого строительства для попадания в реестр.

Какие требования можно заявить

В законе 127-ФЗ было вынесено определение относительно того, что ожидает дольщиков при объявлении застройщика банкротом. Они вправе:

1. Приобрести права участника кооператива, который создается в целях завершения строительства (на основании ст. 201.10 127-ФЗ).
2. Получить оплаченный объект через признание права собственности или как отступной, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота к другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Данный вариант подходит для владельцев счетов эскроу.
4. Получить назад свои деньги по нормам ст. 201.13 127-ФЗ. При этом дольщик вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.

Тем кредиторам, которые решили заявить свои требования о возврате денежных средств, стоит понимать, что:

• у банкрота редко хватает всей суммы для оплаты по долгам;
• остаток денежных средств на счетах компании постоянно уменьшается за счет оплаты по текущим счетам – например, по оплате судебных расходов и вознаграждения управляющего;
• выплаты дольщикам происходят только в рамках третьей очереди;
• недвижимость, которая была оформлена в собственность некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).

Стоит отметить, что у дольщиков, которые купили свои квартиры после 1 июля 2019 года, шансы на возврат денег существенно возросли. Дело в том, что такие деньги подпадают под защиту банков или АСВ. Деньги, которые вносят дольщики, теперь не передаются застройщикам, а попадают на специальные счета эскроу (средства передаются застройщику банками, только если дольщик подтвердил исполнение обязательств перед ним). В случае банкротства застройщика деньги вернут дольщикам.

Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.

Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов

При предъявлении требований к застройщику применяется следующий алгоритм действий:

1. Руководитель или собственник застройщика передает управляющему перечень дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
2. Конкурсный управляющий обязан оповестить дольщиков о введении в отношении должника процесса банкротства в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
3. Дольщики передают свои требования в установленные сроки.
4. Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает по ним решения о включении в реестр, частичном удовлетворении или об отказе включить в реестр.

В процессе банкротства застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него также может быть включен дольщик), так и реестры участников строительства по каждому МКД. Для компаний-застройщиков в стандартном реестре есть специальный пункт о требованиях по передаче жилых помещений.

При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:

1. О необходимости передачи жилого помещения (квартиры или комнаты), которые указаны в договоре жилого строительства. Такие требования можно заявить при наличии подписанного договора о передаче недвижимости, а также в случае, если объект не был введен в эксплуатацию. При этом в реестр вносятся данные о выплаченной за квартиру сумме и остатке долга.
2. О возврате уплаченных денег и возмещении реально причиненного ущерба. При предъявлении данного требования по п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ дольщик может отказаться от него в одностороннем порядке.

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании прав собственности или оспаривании недействительных сделок и пр. Перечень и процеДypa предъявления указанных требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.

При определении суммы к выплате в рамках дела о банкротстве должны учитываться не только затраты дольщика по договору участия, но и реально причиненный ему ущерб. Он определяется в виде разницы между рыночной стоимостью недвижимости и выплаченной за нее суммой. При неполной оплате размер ущерба определяется пропорционально внесенной сумме.

Объем денежных требований участника строительства, который заключил договор на передачу машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.

Обязательной для применения формы требования дольщика 127-ФЗ не содержит, но предполагается, что оно должно иметь письменную форму. Нередко управляющий прилагает форму бланка для предъявления требований дольщиком к отправленному уведомлению.

Заявление дольщика на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:

1. ФИО конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
2. Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
3. Сведения о дольщике: его ФИО, адрес регистрации и контакты для связи.
4. Наименование документа: требование о включении в реестр или заявление.
5. Сведения о договоре долевого участия, произведенных по нему выплатах и принятых судебных решениях.
6. Заявление об отказе от договора при предъявлении денежных требований.
7. Указание на требования дольщика: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
8. Приложения.

В качестве приложения к требованиям выступают копии: судебного решения или определения, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.

Документ можно передать лично управляющему с получением от него отметки о вручении или направить по почте заказным письмом с описью вложения.

Помимо требований о погашении основной задолженности, дольщик может предъявить требования об оплате:

1. Штрафных санкций.
2. Неустоек.
3. Компенсации мopaльного вреда (по определению ВС это не рассматривается как злоупотрeбление правом).

При обосновании указанных требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Данные требования можно предать, только если лицо приобретало жилые помещения для личных целей. Но такие требования нужно направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд в деле о банкротстве. Они попадают не в реестр дольщиков, а в общий реестр ведения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.

Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании штрафных санкций и неустоек – в арбитражный суд.

Сроки подачи заявления о включении в реестр

Требование передается дольщиком в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков требование не подлежит рассмотрению, но сроки допускается восстановить при наличии уважительной причины. Дольщик вправе заявить о своих требованиях и до получения уведомления от управляющего.

Сроки для включения в реестр кредиторов требований общий: месяц с момента введения наблюдения или 2 месяца – после введения конкурсного управления.

В процессе формирования реестра требований участников строительства возможно возникновение различных спopных ситуаций. Например, если конкурсный управляющий отказался включить сведения о дольщике, или в реестр попали дублеры, несуществующие дольщики.

При возникновении подобных спopных моментов по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только один порядок разрешения - через подачу заявления в арбитражный суд. После того как суд рассмотрит требование, он может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основе судебного акта.

Дольщик может оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления по п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. ПроцеДypa рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. На рассмотрение жалобы суду отводится 1 месяц.

На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ управляющий обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После ознакомления с ним участники могут заявить свои возражения в 15-дневные сроки (например, при обнаружении поддельных сведений).

Преимущества требований перед другими кредиторами

Требования кредиторов в рамках дел о банкротстве выплачиваются строго в определенной очередности.

В процессе банкротства застройщика таких очередей предусмотрено не три как в стандартном порядке, а четыре. При этом дольщики обладают приоритетом в погашении своих обязательств перед другими кредиторами.

Очередность погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующая:

1. Граждане, перед которыми застройщик обязан компенсировать вред здоровью.
2. Сотрудники компании в части требований по зарплате и выходным пособиям.
3. Участники долевого строительства (дольщики, которые приобрели квартиры по договору долевого участия).
4. Все прочие кредиторы.

Таким образом, у дольщиков в делах о банкротстве приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами компании. В рамках одной очереди требования перед кредиторами погашаются пропорционально сумме конкурсной массы.

Требования о передаче жилых помещений подлежат погашению через передачу жилых помещений по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не были погашены жилыми помещениями, то у таких кредиторов возникает право на включение в состав денежных требований 3 очереди кредиторов.