Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу: как это правильно сделать и в какой срок?
Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.
СодержаниеПоказатьПри наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.
Основания для возврата
Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.
Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.
Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:
- При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
- При наличии существенных недостатков недвижимости.
- При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.
Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:
- Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
- Несоответствие недвижимости договорным условиям.
- Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).
В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:
- Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
- Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.
Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.
При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным. Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:
- кривые стены и трещины;
- перепады высоты потолка и уровня пола;
- неработающая вентиляция;
- несоответствующая проектной документации высота потолка;
- повышенная влажность в помещении;
- отсутствие счетчиков на коммунальные ресурсы;
- некорректно работающие окна и двери;
- отсутствие освещения;
- повреждение электропроводов;
- низкое напряжение в сети;
- протечка канализации и водоснабжения;
- неработающее отопление;
- плохо зафиксированная сантехника;
- незаконная перепланировка для вторичного рынка.
Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.
Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.
Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.Какие недостатки можно признать существенными - вопрос индивидуальный. В частности, в судебной пpaктике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).
Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.
В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.
По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.
Как и на каких условиях можно вернуть квартиру
Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:
- В досудебном порядке по соглашению сторон.
- В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.
При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:
- Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
- Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
- В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
- Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
- Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
- Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.
Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.
В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:
- Реквизиты суда, в который оно направляется.
- ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
- Цена иска.
- Наименование документа.
- Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
- Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
- Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
- Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
- Дата и подпись.
На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.
Сроки возврата
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.
Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спopный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.
При отказе от подачи иска госпошлина подлежит возврату истцу в полном размере на основании поданного заявления. Алгоритм возврата госпошлины....
16 10 2026 17:42:39
Проблема холодных батарей актуальна для жителей многоквартирных домов. Речь идет об оказании коммунальных услуг ненадлежащего качества. Алгоритм действий....
15 10 2026 20:40:53
Продажа квартиры без помощи посредников: правила оценки, распространения объявлений, необходимые документы и оформление сделки....
14 10 2026 13:44:22
В статье 45 127-ФЗ прописаны общие правила утверждения арбитражного управляющего в деле о банкротстве после признания заявления обоснованным....
13 10 2026 0:34:38
Не всегда микрофинансовые организации работают добросовестно. При нарушении прав клиент всегда может пожаловаться на МФО в вышестоящие инстанции....
12 10 2026 6:45:41
Протокол о ликвидации ООО представляет собой обязательный документ, который позволяет официально зафиксировать решение учредителей о закрытии компании....
11 10 2026 20:14:26
В какой газете публикуются аукционы земельных участков? Как проводятся т opги? Участие в аукционе. Приобретение земельного надела без проведения торгов....
10 10 2026 1:39:43
Закон об изоляции российского интернета в 2019 году: суть изменений и формат их реализации, возможные ограничения, сроки и даты вступления поправок в силу....
09 10 2026 12:44:18
Федеральный закон №127-ФЗ и порядок привлечения к субсидиарной ответственности директора ООО и учредителя, перечень действий и документов....
08 10 2026 0:32:53
Проблема массового банкротства застройщиков: причины, прогнозы и последствия. Что ожидает дольщиков и какими правами обладает Фонд защиты?...
07 10 2026 17:49:18
Жалоба в ФАС о нарушениях Федерального закона №44-ФЗ: правила подачи, сопровождающие документы, регламент рассмотрения, судебная пpaктика. Реестр жалоб....
06 10 2026 3:54:13
Что собой представляет элитное жилье? Как подготовить квартиру к продаже и построить диалог с покупателями, выгодно осуществить сделку? Нюансы продажи....
05 10 2026 11:26:22
Для того чтобы права потребителей были защищены, существует ряд организаций, которые выступают в спорах на стороне потребителей....
04 10 2026 2:46:44
Алименты на содержание жены до 3 лет ребенку. В каких случаях супруга обязывают выплачивать алименты на содержание супруги? Главные особенности при оформлении искового заявления....
03 10 2026 8:19:11
Минтруд предлагает концепцию нематериального поощрения госслужащих. Если документ примут, то он может вступить в силу уже в 2019 году....
02 10 2026 20:14:55
Описание порядка передачи показаний счетчиков воды по лицевому счету плательщика. Расчет платы за подогрев в квитанции ЖКХ. Возможные ограничения....
01 10 2026 22:24:41
Что необходимо для получения налогового вычета? Как заполнить 3 НДФЛ на налоговый вычет за покупку квартиры? Декларация НДФЛ....
30 09 2026 5:18:10
Кто может подать претензию по договору подряда? Какие требования в ней можно предъявлять? Как составить обращение? В какие сроки должен прийти ответ?...
29 09 2026 9:50:14
В 2019 году в силу вступил ФЗ-544. Он внёс существенные поправки в ст. 80 УК РФ. Теперь некоторые категории преступников могут получить смягчение наказания....
28 09 2026 19:35:23
Прописка в доме ИЖС: возможно ли зарегистрироваться? Что для этого нужно? Основания для получения временной или постоянной регистрации....
27 09 2026 8:14:12
В 2020 году в трудовое законодательство будет внесен ряд изменений, которые окажут непосредственное влияние на работу сотрудников отдела кадров....
26 09 2026 4:53:20
Аванс при покупке квартиры: зачем нужен? Отличие от задатка, порядок авансирования сделки. Сумма и срок аванса, образец заполнения авансового соглашения....
25 09 2026 7:40:18
Обязан ли иностранец проживать по месту российской регистрации? Временная постановка на учет и обретение постоянной регистрации. Штрафы за нарушения правил....
24 09 2026 13:46:52
Последнее о 9: Госуслуги проверить вин авто как отключить обновление вин Но существуют и совершенно примеру, LJ7 означает, что машина сделана в Китае...
23 09 2026 8:46:43
В случае возврата аванса покупателю необходимо правильно отобразить код вида операции в книге покупок, чтобы избежать налоговых санкций....
22 09 2026 20:27:58
С июня 2020 года нововведения принесут дополнительные проблемы и сложности в процедуре прохождения техосмотра автомобиля. Изменения и новый порядок ТО....
21 09 2026 9:30:53
Оценка земель: законодательные основы, актуальность. Для чего нужна? Какие методы применяются? Содержание отчета об оценочной деятельности....
20 09 2026 3:46:40
Расчет количества ламината для помещения: комната, зал, кухня В процессе изучения данной информации Вы научитесь, как рассчитать ламинат на комнату и не...
19 09 2026 2:36:40
Программа реновации в Фили-Давыдково коснётся жителей 121 дома. Реализация программы рассчитана до 2032 года: план сноса пятиэтажек, стартовые площадки....
18 09 2026 21:51:43
Признание недействительным решения собрания кредиторов: порядок действий, особенности составления искового заявления, сроки обжалования....
17 09 2026 7:35:55
Временная регистрация граждан СНГ - миграционный учет по месту пребывания. Какие документы подаются для регистрации? Сроки и штрафы за нарушения правил....
16 09 2026 12:13:15
Как выглядит бланк формы №6 для регистрации по месту жительства? Каковы правила его заполнения? Куда следует подавать данный документ?...
15 09 2026 4:12:43
В случае если юридическое лицо, на которое было подано заявление о признании банкротом, не согласно, оно имеет право подать отзыв по ст. 47 ФЗ №127....
14 09 2026 12:27:26
Автоюристы Москвы За особо опасные нарушения правил дорожного движения (ПДД) Кодексом об административных правонарушениях (КоАП) предусматриваются и серьезные...
13 09 2026 23:51:27
Статья 3 ФЗ №127 "О банкротстве" содержит перечень признаков финансовой несостоятельности юрлица, которые учитывает суд при рассмотрении искового заявления....
12 09 2026 6:40:53
Порядок действий при оформлении в собственность купленной квартиры: основные шаги, сопутствующие документы и возможные нюансы....
11 09 2026 13:57:54
Законодателем утвержден круг лиц, имеющих право на обязательную долю наследуемого имущества вне зависимости от завещания. Порядок вступления в наследство....
10 09 2026 16:32:38
С 2020 года все субъекты РФ перейдут на новую систему аттестации компетенции педагогов, основанную на применении единых федеральных оценочных материалов....
09 09 2026 8:56:59
Кулак боксера не является сегодня отягчающим обстоятельством по законодательству РФ. Но специальная спортивная подготовка может играть против преступника....
08 09 2026 4:27:26
Отзыв ранее выставленной претензии: правила составления и образец письма, случаи возможности направления, правила отправления документов....
07 09 2026 9:16:17
Возможные действия при потере или порче трудовой книжки: обоснованность заведения новой и действия для получения дубликата старой трудовой книжки....
06 09 2026 9:37:26
Неработающие женщины не производят отчислений в ПФР, но все равно смогут получить социальное пособие при выходе на пенсию....
05 09 2026 10:40:17
Чтобы вернуть потраченные деньги, нужно ориентироваться на нормы закона, знать, с какого времени и какой период будет действовать гарантия на обувь....
04 09 2026 13:51:17
Банкротство физических лиц и сведения о нем: кто может запросить данные, где следует искать информацию, какие данные предстоит подготовить?...
03 09 2026 14:51:50
Документы необходимые для постановки участка земли на кадастровый учет: как подать документы, перечень, стоимость и сроки...
02 09 2026 8:21:40
Жалоба в Роспотребнадзор: пример составления Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, или сокращённо...
01 09 2026 6:38:59
Как приватизировать дачу по садовой книжке: нормативные акты, необходимые документы, пошаговая инструкция, приватизация по члeнской книжке...
31 08 2026 20:58:22
Претензия о возврате неосновательного обогащения подается, если другое лицо незаконным образом получило имущество, которое не было предусмотрено договором....
30 08 2026 5:36:37
Постановление Правительства №932 содержит требования к содержанию плана закупок, проводимых по 223-ФЗ, а также типовую форму и инструкцию по ее заполнению....
29 08 2026 5:55:29
Какая форма договора купли-продажи автомобиля действительна в 2019 году? Рекомендации по заполнению, необходимые сведения и документы. Действующий образец....
28 08 2026 9:49:32
Еще:
законы -1 :: законы -2 :: законы -3 :: законы -4 :: законы -5 :: законы -6 :: законы -7 :: законы -8 :: законы -9 :: законы -10 :: законы -11 :: законы -12 ::
