Права собственности на земельные наделы могут быть переданы от их владельцев другим лицам в порядке переуступки прав собственности, если наделы находятся под обременением, в порядке разделения, когда часть земельного участка оформляется как отдельный надел и переходит к новому владельцу, или в порядке перераспределения, когда необходимо изменить смежные границы земельных участков.

СодержаниеПоказать

• Перераспределение участков, находящихся в собственности
  • Основания
  • Необходимые документы
  • Порядок действий
  • Возможные проблемы
• Разделение земель, находящихся в собственности
  • Основания
  • Необходимые документы
  • Порядок действий
  • Возможные трудности
• Переуступка (передача) земель, находящихся в собственности
  • • Основания
    • Необходимые документы
    • Порядок действий
    • Составление договора
    • Возможные трудности

Перераспределение участков, находящихся в собственности

Под перераспределением земельных участков следует понимать изменение общих границ нескольких участков земли таким образом, что их суммарная площадь и наружные границы остаются неизменными, но изменяется расположение внутренних смежных границ, в результате чего изменяется площадь перераспределяемых участков.

Основания

Согласно пункту 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ, основаниями для перераспределения земельных наделов могут быть:

• Необходимость приведения граничных линий в соответствие проекту межевания территории;
• Необходимость исключения клиньев, ломаных линий и чересполосицы, присутствующих в смежных границах наделов;
• Инициатива владельца смежных участков, предназначенных для индивидуального строительства или для занятий сельским хозяйством;
• Необходимость размещения в границах смежных наделов объекта капитального строительства.

Последний пункт служит основанием, когда площадь каждого из смежных участков, принадлежащих одному владельцу, недостаточна для постройки дома.

В этом случае владелец может увеличить площадь одного из участков до необходимого размера за счёт другого методом перераспределения границ.

Важно учитывать, что образующиеся в результате перераспределения наделы земли не должны иметь площадь, превышающую максимум, установленный региональными властями для земель данного типа.

Если в результате перераспределения площадь надела, принадлежащего частному лицу, была увеличена за счёт государственных земель, то владелец участка должен оплатить увеличение площади согласно тарифам, устанавливаемым федеральными или местными властями (пункт 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

Необходимые документы

Перед обращением в органы исполнительной власти, собственник земельных наделов, в отношении которых планируется перераспределение границ, должен собрать следующие документы:

• Правоустанавливающие бумаги (договор покупки, мены, дарения, или свидетельство о наследственном праве) на все смежные наделы земли;
• Правоподтверждающий документ (свидетельство о праве собственности);
• Схема расположения смежных наделов;
• Копия паспорта.

Схема расположения наделов предъявляется только в том случае, если отсутствует проект межевания для данных территорий.

При наличии такого проекта нужно просто указать в заявлении его номер.

Если все участки зарегистрированы в ЕГРН, то предъявлять правоустанавливающие и правоподтверждающие документы необязательно.

В случае обращения с заявлением представителя собственника необходимо иметь нотариальную доверенность от него.

Порядок действий

После сбора документов собственник земельных наделов должен организовать работы по образованию новых границ, и затем зарегистрировать их в документах.

Данная процеДypa осуществляется в следующие шаги:

1. Обращение с заявлением о перераспределении в земельный департамент органов местного самоуправления;
2. Рассмотрение заявления (30 дней);
3. Подписание согласия на перераспределение или отказ;
4. В случае согласия – проведение заявителем кадастровых работ по определению новых границ;
5. Предоставление в земельный департамент новых кадастровых паспортов на участки с изменёнными границами;
6. Утверждение новых границ и выдача заявителю свидетельства о наличии вещного права на новые участки;
7. Регистрация права собственности на вновь образованные наделы в органах Росреестра.

Для организации кадастровых работ заявителю необходимо обратиться в геодезическую фирму или к самозанятому кадастровому инженеру.

Геодезическая фирма должна иметь лицензию на осуществление межевых работ, а кадастровый инженер должен обязательно состоять в федеральном списке кадастровых работников на сайте Росреестра.

Земельный департамент утверждает кадастровые планы новых участков при отсутствии нарушений требований публичного и частного сервитутов для каждого вновь образованного участка, а также при соблюдении требований к минимальным и максимальным размерам земельных участков, утверждённых в данном субъекте федерации.

Для регистрации права собственности нужно предъявить полученное свидетельство о наличии вещного права, которое в данном случае является правоустанавливающим документом, кадастровые документы вновь образованных участков, паспорт и квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрация происходит в течение 30 дней.

Возможные проблемы

В земельном департаменте могут отказать в соглашении о перераспределении по следующим причинам:

• Неверно заполненное заявление;
• Предоставление неполного пакета документов;
• Отсутствие согласия на перераспределение лиц, чьими правами обременены указанные в заявлении наделы;
• Нахождение на перераспределяемых землях объекта, принадлежащего муниципальным властям;
• Превышение у вновь образуемых участков размеров площадей, установленных как максимальные в данном регионе;
• Предъявление схемы расположения наделов, составленной с нарушениями.

В случае неправильного заполнения заявления или непредставления части документов заявление возвращается в течение десяти дней для исправления недочётов и повторной подачи (п. 7 ст. 39.29 ЗК РФ).

Отказ должен быть оформлен письменно и содержать обоснованные причины. В случае несогласия заявителя с решением департамента, он может оспорить его в судебном порядке.

Разделение земель, находящихся в собственности

Под разделением участков следует понимать образование двух или более земельных наделов из одного, который прекращает своё существование, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ.

Основания

Разделение земельных наделов осуществляется в следующих случаях:

• Когда необходимо разделить надел, находящийся в общей собственности;
• При разделе участка земли, полученного по наследству;
• Когда владелец участка решил разбить его на несколько.

В последнем случае после процедуры раздела у владельца появляется право собственности на все вновь созданные участки, согласно п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ.

Необходимые документы

Для процедуры раздела участка его владельцам потребуются следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности;
• Правоустанавливающие документы;
• Кадастровый паспорт надела;
• Список всех строений, расположенных в границах надела;
• Разрешение на раздел лиц, обладающих правами на участок;
• Копии паспортов всех владельцев.

Если участок находится в общей собственности нескольких лиц, то они должны подписать соглашение на разделение участка.

Порядок действий

Разделение участка на несколько происходит в следующие этапы:

1. Подписание согласия на разделение участка всеми собственниками;
2. Обращение в геодезическую фирму;
3. Проведение межевых работ по определению границ новых участков;
4. Составление кадастровым работником межевых планов на образуемые участки;
5. Согласование межевых планов со всеми заинтересованными лицами;
6. Представление межевых планов в БТИ для оформления кадастровых документов;
7. Утверждение кадастровых документов в земельном департаменте и получение свидетельства о наличии вещного права;
8. Регистрация собственниками прав на землю в органах Росреестра.

Важно помнить, что согласия обладателей совместной собственности не требуется, если разделение участка происходит на основании решения суда, например, при ликвидации крестьянского хозяйства или наследственных спорах.

Каждый собственник после раздела получает участок с площадью, пропорциональной его доли в праве совместной собственности. Если доли в собственности не выделены, то участки делятся поровну, и каждый получает право распоряжаться всеми образованными участками на равных правах.

Границы образуемых участков не должны иметь изломов, вкраплений или клиньев.

Согласование границ происходит на этапе кадастровых работ. К согласованию должны быть привлечены не только собственники образуемых наделов, но и соседние землепользователи, которые должны подписать акт согласования новых границ, если у них отсутствуют претензии.

В спopных случаях к межевому плану прилагается заключение с обоснованием установленных границ, составленное кадастровым инженером.

Возможные трудности

Важно учитывать, что в регистрации раздела участка может быть отказано в следующих случаях:

• При отсутствии соглашения всех собственников надела на его разделение;
• Если участок обременён правами третьих лиц;
• Если участок был изъят из оборота;
• Участок находится под обременением;
• Границы вновь образованных участков нарушают публичный сервитут.

Участок, находящийся в залоге или аресте, нельзя разделять до снятия данных обременений. Информацию о данных обременениях можно получить из ЕГРН перед подачей заявления в администрацию.

Заботиться о соблюдении публичных и иных сервитутов в виде сохранения доступа к проходам и проездам со стороны всех образуемых участков должен кадастровый работник, осуществляющий межевые работы по разделению.

Если будет доказано, что нарушение сервитута произошло из-за действий недобросовестного кадастрового инженера, инициаторы раздела могут обратиться в судебные органы за требованием компенсации от геодезической компании.

Переуступка (передача) земель, находящихся в собственности

Под переуступкой прав понимают передачу прав собственности на участок другому лицу вместе со всеми обременениями и договорными обязательствами на возмездной основе. Регистрация прав собственности при переуступке происходит при наличии договора между сторонами, в котором указываются все условия такой переуступки с соблюдением прав третьих лиц.

Основания

Переуступка применяется в следующих случаях:

• Когда невозможно отчуждение участка в форме продажи или дарения из-за наличия обременений, например, арендного соглашения;
• При передаче прав собственности на землю от муниципалитета к частному лицу;
• При передаче прав собственности на условиях соблюдения сторонами ряда оговорённых условий использования земель.

Если при подаче заявления органы власти решат, что в данном случае можно было произвести отчуждение участка обычным способом, в регистрации договора переуступки будет отказано.

Необходимые документы

Для заключения договора о переуступке сторонам потребуется собрать следующие документы:

• Копии паспортов;
• Свидетельство о праве собственности на участок;
• Правоустанавливающие документы;
• Справки о наличии обременений;
• Кадастровый документ;
• Схема расположения строений участка.

Схему строений нужно предъявлять только в том случае, если данные строения находятся в совместном обременении (например, при аренде участка с домом), или когда земельный надел подлежит передаче в собственность от органов власти по завершению строительства объектов.

Обременениями могут считаться договор аренды, срок которой истекает не ранее, чем через три месяца, или обязательства перехода прав при наступлении определённых условий по договору дарения.

Порядок действий

Для оформления переуступки прав необходимо выполнить следующие действия:

1. Подготовка документов сторонами договора о переуступке;
2. Заключение договора и его согласование с лицами, правами которых обременён надел;
3. Подача договора с необходимыми документами в земельный департамент для согласования;
4. Рассмотрение договора сотрудниками департамента (30 дней);
5. Утверждение договора в земельном департаменте органов местного самоуправления;
6. Регистрация договора у нотариуса;
7. Получение прав на земельный участок в органах Росреестра на основании заключенного соглашения.

В процессе согласования с третьими лицами у последних могут возникнуть корректировки к условиям договора, которые подлежат внесению в договор.

При отказе сторон вносить корректировки по требованию третьих лиц, последние могут отказать в согласовании данного договора.

Если стороны решат, что требования третьих лиц необоснованны, они могут направить договор на рассмотрение земельного департамента без согласования, указав письменно доводы в пользу целесообразности переуступки на текущих условиях.

При возникновении сомнений в представленных доводах сотрудники департамента должны учитывать права третьих лиц.

Составление договора

Договор о переуступке прав составляется между текущим обладателем прав собственности и лицом, которому эти права передаются. Договор состоит из трёх частей:

• Представительной;
• Основной;
• Согласовательной.

В представительной части происходит описание объекта договора (земельного надела) с указанием физических хаpaктеристик данного объекта, а также его адреса, кадастрового номера и даты регистрации в ЕГРН. Далее указываются данные сторон договора с указанием их ФИО, паспортных данных, места жительства и даты начала владения участком.

В основной части договора должны быть указаны следующие сведения:

• Основания, по которым возникли обременения (договор аренды, соглашение о предоставлении земли от муниципальных властей и т.д.);
• Срок действия обременений;
• Условия, на которых происходит переуступка прав;
• Размер вознаграждения за переуступку (цена сделки);
• Ответственность сторон за нарушение условий.

Например, при переуступке прав на участок земли, в отношении которого заключен оговор аренды с третьим лицом, владелец участка указывает в основной части договора срок аренды, размер арендной платы, которую по арендному соглашению подлежит перечислению третьему лицу, а также размеры неустоек и пеней за преждевременное расторжение договора аренды.

В согласовательной части необходимо перечислить условия продолжения действий обременений с учётом пожеланий обладателей прав на участок.

Здесь также указываются запреты на выполнение ряда действий со стороны обладателя прав (например, разделение участка или инициация строительства на арендованной земле), а также ответственность за их нарушение сторонами.

В ряде случаев в согласовательной части договора переуступки вносится пункт, описывающий ответственность арендатора за безответственное пользование в виде потери обременяющих прав без выплаты неустоек, обозначенных в основной части договора.

Узнайте, нужно ли согласие супруга на покупку земельного участка?

Что делать при наложении границ земельных участков? Читайте в нашей статье!

Мы расскажем вам, как восстановить границы вашего участка, в нашем материале.

Возможные трудности

Ряд затруднений может возникнуть при регистрации договора в органах власти, если сотрудник департамента, рассматривающий договор, обнаружит в нем пункты, нарушающие права третьих лиц. В таком случае может быть получен отказ согласовании с указанием причин.

Если договор был составлен грамотным юристом и согласованным с третьими лицами по всем правилам, стороны могут обратиться в судебные органы по причине необоснованного отказа сотрудников земельного комитета.

Если проблемы возникли на этапе согласования, следует изменить условия договора таким образом, чтобы он устраивал все стороны, так как перезаключить договор после его регистрации будет значительно сложнее и потребует дополнительного времени всех сторон соглашения.

Итак, для переоформления прав собственности на участки земли в результате их переуступки, а также перераспределения или раздела, важно тщательно подготовить все документы и получить согласие органов власти, после чего проводить работы по определению границ и оформлению прав на участки в органах Росреестра.